Cour d'appel, 1ère chambre, 7 avril 2026 — n° 24/01058

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 13 mars 2024 sauf en ce qu'il a condamné la société Khor Immo à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 791,80 € au titre des frais inhérents au prêt immobilier, L'infirme de ce chef, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la société Khor Immo à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme de 4 037,27 euros au titre des frais afférents au prêt immobilier contracté pour le financement du projet immobilier de 2020, Rejette les plus amples demandes de M. [B] [J] et Mme [N] [V] relatives à la perte de chance subie et au titre du préjudice moral, Rejette les demandes de la société Khor Immo, Condamne la SAS Khor Immo aux entiers dépens d'appel, Condamne la SAS Khor Immo à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme globale de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette la demande de la SAS Khor Immo fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Mme France-Marie DELCOURT, conseillère, suite à l'empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 23 octobre 2020, M. [B] [J] et Mme [N] [V] ont signé avec la société Khor Immo un contrat de réservation portant sur une maison individuelle dénommée 'SOPHORA' dans le cadre d'un programme immobilier dit '[Adresse 3] à [Localité 6] (Pyrénées-Atlantiques) pour un prix prévisonnel de 177 512 euros. À cette occasion, les réservataires ont versé dans la comptabilité d'un notaire un dépôt de garantie d'un montant de 1 500 €. Ils ont par ailleurs contracté un prêt immobilier pour financer ce projet à hauteur de 195 898,73 €. Le 11 mars 2022, les réservataires ont été informés par un mail transmis par l'office notariale en charge d'établir cet acte que 'la SAS Khor Immo refusait de signer l'acte notarié à leur profit suite au dénigrement de notre société' (sic). La mise en demeure du 21 mars 2022 que M. [J] et Mme [V] ont adressée à la SAS Khor Immo pour tenter d'obtenir un dédommagement financier à hauteur de 9 408,52 € est demeurée vaine. Par acte du 14 juin 2022, M. [J] et Mme [V] ont assigné la société Khor Immo, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de Pau. Suivant jugement contradictoire du 13 mars 2024, le tribunal judiciaire de Pau a : - prononcé à la date du 23 octobre 2020 la résolution judiciaire du contrat de réservation conclu entre M. [B] [J], Mme [N] [V] et la société Khor Immo, - condamné la société Khor Immo à restituer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 1 500 € versée à titre de dépôt de garantie, avec en sus les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020, - condamné la société Khor Immo à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 791,80 € au titre des frais inhérents au prêt immobilier, - condamné la société Khor Immo à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 7 000 € au titre de la perte de chance, - condamné la société Khor Immo à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 2 000 € au titre du préjudice moral, - débouté M. [O] [J] et Mme [N] [V] de leur demande relative aux loyers, - débouté la société Khor Immo de sa demande reconventionnelle formulée au titre d'un préjudice moral, - condamné la société Khor Immo aux entiers dépens, - condamné la société Khor Immo à payer à M. [B] [J] et Mme [N] [V] la somme totale de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la société Khor Immo de sa demande tendant à écarter l'exécution provisoire, - rappelé que le présent jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Dans sa motivation, le tribunal a considéré : - que la SAS Khor Immo ne rapporte strictement aucune pièce relative au dénigrement dont elle dit avoir fait l'objet de la part des réservataires, et au motif duquel elle leur a notifié son refus de signer l'acte de vente, - que s'il n'est pas contestable que cet avant-contrat n'était pas de nature à contraindre la SAS Khor Immo à finaliser un acte de vente emportant transfert de propriété au profit des réservataires, elle restait contractuellement tenue de leur notifier un projet d'acte de vente, - que la SAS Khor Immo qui ne peut se prévaloir en ces circonstances de la nullité d'un contrat qu'elle a voulu elle-même unilatéralement rompre avant son terme ne peut davantage tirer profit de la résiliation qu'elle a voulu opérer, sans juste motif démontré, - que le contrat de réservation ne trouvant son utilité que par son exécution complète et ne donnant pas lieu à des prestations échangées au fur et à mesure de son exécution, alors la résolution judiciaire doit être prononcée à la date du 23 octobre 2020, - que s'agissant de la restitution du dépôt de garantie, la SAS Khor Immo ne conteste ni ce droit à restitution qu'elle envisageait dans le cadre du prononcé de la nullité du contrat, ni l'application de l'intérêt légal à compter de la date évoquée, de sorte qu'il doit être fait droit à la demande de M. [J] et de Mme [V],

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du contrat de réservation et la résolution judiciaire Aux termes de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Conformément à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige, la vente d'un immeuble à construire relevant du champ d'application du secteur protégé de la construction à usage d'habitation ou mixte, peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. Selon l'article R 261-30 du même code, le réservant doit notifier au réservataire le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte. En vertu de l'article R. 261-31 du même code, le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire : a) Si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire (...). Au cas précis, il ressort du contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement signé entre les parties le 23 octobre 2020 que M. [B] [J] et Mme [N] [V] ont la qualité de réservataires et la SAS Khor Immo celle de réservant. Aux termes de ce contrat de réservation, il est prévu en page 2 : 'le réservant doit notifier au réservataire le projet d'acte de vente un mois avant la signature de cet acte. Le délai prévisionnel de signature de l'acte de vente est de douze mois. Faute de respect de ce délai le contrat de réservation serait nul sans indemnité de part et d'autre. Néanmoins, si le réservataire n'a pas mis en oeuvre l'article R 261-31 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation ci-après indiqué dans les 30 jours suivants la fin du délai, ce délai sera renouvelé tacitement une fois pour une période identique au délai prévisionnel initial'. En page 5, il est indiqué que : ' Article 8.05 : le délai prévisionnel d'exécution des travaux est de 13 mois après la signature de l'acte ou de 15 mois après le démarrage du logement'. En page 10, il est notamment précisé que : > 'le réservant a déposé un permis de construire en date du 30 juin 2017, > et que le permis a été obtenu le 19 janvier 2019". Il est précisé en outre que l'objet du contrat porte sur 'une maison individuelle dénommée [Adresse 4] d'une surface habitable de 80 m2 sur une parcelle de terrain d'environ 185 m2". Il est également indiqué que 'l'acte de vente sera reçu par Maître [U], notaire à [Localité 3]'. Il résulte de ces éléments contractuels que la société Khor Immo, en sa qualité de réservant, devait notifier à M. [B] [J] et à Mme [N] [V], réservataires, le projet d'acte de vente un mois avant la date de signature de l'acte. Ces derniers n'ont malgré tout pas sollicité la restitution du dépôt de garantie entre le 23 octobre 2021 et le 22 novembre 2021, ce que le contrat leur permettait de faire. Ils n'ont ainsi pas renoncé à leur réservation du 23 octobre 2020. Ledit contrat de réservation s'est donc renouvelé tacitement jusqu'au 23 octobre 2022. Ainsi, et comme l'a justement rappelé le premier juge, la société Khor Immo restait tenue de notifier aux réservataires un projet d'acte de vente, ce qu'elle n'a pas fait. La cour observe qu'elle a pris l'initiative unilatérale de résilier le contrat de réservation en envoyant le 11 mars 2022 un simple mail de son notaire pour indiquer 'qu'elle refusait de signer l'acte notarié suite au dénigrement de notre société'. En adressant ce mail laconique, sans l'accompagner du moindre justificatif, ni donner aucune précision sur les propos exacts et précis que les consorts [J]/[V] auraient employés à son encontre, la société Khor Immo échoue à démontrer que les réservataires auraient mené une campagne publique nuisible à son égard et/ou qu'ils auraient porté une atteinte caractérisée à son image ou à la commercialisation du programme. Ainsi, la preuve du dénigrement n'étant pas rapportée, la résiliation unilatérale du contrat de réservation par la société Khor Immo doit être considérée comme fautive et abusive. Cette faute a entraîné un préjudice pour les réservataires, ces derniers ayant subi une perte de chance. C'est donc à bon droit et dans le strict respect des articles 1227 et 1229 du code civil que le premier juge a prononcé la résolution judiciaire du contrat de réservation à sa date de conclusion, soit le 23 octobre 2020, la nature du contrat ne permettant pas de retenir une autre date. La décision sera confirmée de ce chef. Sur les préjudices Sur la restitution du dépôt de garantie Le refus par la société Khor Immo d'exécuter la contrat de réservation a eu pour conséquence d'immobiliser le dépôt de garantie d'un montant de 1 500 euros effectué par Mme [N] [V] et M. [B] [J]. Ce refus étant abusif, c'est donc à juste titre que le premier juge a fait droit à leur demande de restitution avec les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020. La décision critiquée sera confirmée de ce chef. Sur les frais inhérents au prêt immobilier contracté Mme [N] [V] et M. [B] [J] produisent en cause d'appel le plan de remboursement (leur pièce n°7) du prêt immobilier (leur pièce n°6) qu'ils ont été contraints de souscrire auprès de la Caisse d'épargne le 6 août 2021 pour financer le projet immobilier que leur proposait la SAS Khor Immo. Il ressort de ce plan de remboursement que, du mois d'octobre 2021 à mai 2022, les consorts ont réglé la somme totale de 4 037,27 euros. La décision querellée sera infirmée de chef, le premier juge ayant retenu à tort la somme de 791,80 euros. Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance Mme [N] [V] et M. [B] [J] estiment qu'ils sont légitimes à venir solliciter la somme de 105 000 € au titre de leur perte de chance. Ils font valoir notamment qu'en raison de la forte inflation depuis 2020, année de la signature du contrat de réservation, ils ont subi un préjudice résultant d'une perte de chance de pouvoir souscrire un contrat de construction et un contrat de prêt afférent, dans des conditions aussi favorables. Ils ajoutent - en s'appuyant sur une jurisprudence constante qui a déjà condamné un réservant à payer la différence du prix entre le coût initial et le coût actuel pour une même opération immobilière - que l'opération immobilière de 2023 va leur coûter, in fine, la somme totale de 384 654,00 €, soit 115 226,27 € de plus que l'opération immobilière initiale de 2020. La société Khor Immo demande à la cour de débouter les intimés de leur demande, aux motifs que les consorts [Q] n'apportent pas la preuve qu'un bien de même superficie n'aurait pas pu être acquis à un autre endroit de l'agglomération. Ils estiment en outre qu'il est impossible de comparer une maison dans un lotissement sur la commune de [Localité 6] avec un appartement en centre-ville de la commune de [Localité 3]. Ils ajoutent que le contrat étant un simple contrat de réservation, aucune perte de chance concernant l'acquisition d'un bien à des conditions avantageuses, ne peut en résulter. À cause de la rupture abusive et unilatérale initiée par la société Khor Immo, les réservataires ont perdu la chance d'acquérir le bien au prix convenu et de réaliser le projet immobilier auquel ils avaient adhéré dans le contrat de réservation du 23 octobre 2020. Pour autant, il ressort des pièces qu'ils produisent (acte authentique du 29 juin 2023 leur pièce n°20) qu'ils ont pu repartir sur un autre projet - tout autre que le précédent - s'agissant d'un appartement de 82 m2 situé dans l'hyper centre de [Localité 3] d'un montant de 145 130 euros, avec des travaux estimés à plus de 83 000 euros et qu'ils ont pu le financer sans difficulté par l'obtention d'un autre prêt. Leur perte de chance a donc été justement arbitrée par le premier juge à la somme de 7 000 euros. La décision sera confirmée de ce chef.