Cour d'appel, 1ère chambre, 7 avril 2026 — n° 24/00561

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 23 janvier 2024 en ce qu'il a : - débouté M. [F] [L] et Mme [E] [N] de leur demande formulée au titre du préjudice moral, - débouté M. [F] [L] et Mme [E] [N] de leur demande formulée au titre des intérêts intercalaires, - débouté M. [F] [L] et Mme [E] [N] de leur demande formulée au titre du coût de réfection des réserves, - condamné la société Khor Immo aux entiers dépens, - condamné la société Khor Immo à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme totale et globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la société Khor Immo à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme de 16 886 euros au titre du retard de livraison de leur bien immeuble, Rejette les demandes de M. [F] [L] et Mme [E] [N] au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison et au titre du défaut d'information, Condamne la SAS Khor Immo aux entiers dépens d'appel, dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL DLB Avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile, Condamne la SAS Khor Immo à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme globale de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette la demande de la SAS Khor Immo fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Mme France-Marie DELCOURT, conseillère, suite à l'empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,

EXPOSE DU LITIGE Selon les termes d'un acte authentique reçu le 3 juillet 2018 par Maître [W] [U], notaire à [Localité 6] (64), M. [F] [L] et Mme [E] [N] ont acquis en l'état futur d'achèvement auprès de la SAS Khor Immo, une maison à usage d'habitation jumelée dénommée '[Adresse 4]', située dans un ensemble immobilier portant la dénomination '[Adresse 5]', sis [Adresse 6] à [Localité 3] (64), moyennant un prix de 170 000 €. Ce bien a été livré aux acquéreurs le 18 février 2021, avec un retard de livraison eu égard au délai contractuellement convenu, sans qu'une indemnisation pour ce motif ne soit immédiatement proposée. Préalablement, par un courrier de leur conseil du 3 février 2021, les acquéreurs relevaient le retard non justifié, outre le rappel des réserves dénoncées par un courrier de M. [L] du 15 décembre 2020. Par un courrier officiel du 22 mars 2021, M. [L] et Mme [N] ont sollicité la somme de 31 960 € au titre de la clause pénale figurant au contrat, soutenant qu'aucune cause légitime ne venait légitimer la suspension du délai de livraison. Par un courrier du 13 avril 2021, la SAS Khor Immo, après avoir rappelé qu'elle avait convoqué ses clients pour une livraison le 1er décembre 2020, puis le 15 décembre 2020, a exposé des causes présentées comme légitimes du retard de livraison, estimant que le délai convenu avait été suspendu par l'effet d'intempéries, de défaillances d'entreprises et du confinement inhérent à la crise sanitaire provoquée par la Covid 19. Ainsi, une proposition d'indemnisation de ce retard est intervenue sur une base de 129 jours par l'offre de la somme de 6 929 € que les acquéreurs n'ont pas estimée satisfactoire. Par ailleurs, aprés réception de leur bien, M. [L] et Mme [N] ont déploré l'existence de désordres affectant leur immeuble, a minima dans les termes du procès-verbal de réception du 10 mars 2021. Par acte du 18 février 2022, M. [L] et Mme [N] ont assigné la SAS Khor Immo, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de Pau. Suivant jugement contradictoire du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Pau a : - condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme totale de 18 473,33 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble, - condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme totale de 2 574,53 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifiée par une cause légitime, - condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme totale et globale de 500 € au titre du défaut d'information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier, - débouté M. [F] [L] et Mme [E] [N] de leur demande formulée au titre d'intérêts intercalaires, - débouté M. [F] [L] et Mme [E] [N] de leurs demande formulées au titre de préjudices moraux, - débouté M. [F] [L] et Mme [E] [N] de leur demande formulée au titre du coût de réfection des réserves alléguées, - condamné la SAS Khor Immo aux entiers dépens, - condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme totale de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SAS Khor Immo de sa demande tendant à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement. Dans sa motivation, le tribunal a considéré : - qu'il n'est pas contesté que l'immeuble a été livré avec un retard, les parties s'opposant sur la légitimité des causes avancées par la SAS Khor Immo pour en justifier,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d'indemnités au titre du retard de livraison Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En application de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. Au cas précis, aux termes de l'acte de vente du 3 juillet 2018, il est prévu en page 35 que : 'le vendeur s'engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai : - de treize mois à compter de la signature des présentes ; - ou de quinze mois après le démarrage du logement, le terme du délai étant la date au plus tard de l'alternative (...). Tout retard dans le délai de livraison qui ne pourra pas être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de ce délai, sera de la responsabilité du promoteur. Ce retard, s'il y a lieu, sera constaté dans les quinze jours après livraison par le Maître d'oeuvre de l'opération, sans qu'il puisse être contesté sauf procédure judiciaire. Le promoteur s'engage alors à verser une compensation ayant valeur de clause pénale à 1/3000ème du prix d'achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison'. Il est également stipulé en page 36 du même acte dans le paragraphe 'Délai d'exécution - Prorogation' que : 'Le vendeur s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés dans le délai prévu ci-dessus, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai de livraison. Au cas précis, le bien vendu aurait donc dû être livré le 3 août 2019. Les parties sont en désaccord sur la date à laquelle la livraison du bien a été faite : > la société Khor Immo retient la date du 1er décembre 2020, date qui correspond à la première date de livraison proposée par elle aux acquéreurs, soit un retard dans la livraison de 486 jours, en précisant que ces derniers ont demandé le report de cette date pour des raisons personnelles ; > M. [F] [L] et Mme [E] [N] retiennent la date du 18 février 2021, date à laquelle ils ont effectivement réceptionné l'immeuble, soit un retard dans la livraison de 564 jours. Aucune des parties ne produisant le procès-verbal de réception, la cour retiendra le 18 février 2021, date à laquelle Mme [N] et M. [L] ont pris possession de leur logement, ce que la société Khor Immo admet dans la lettre recommandée avec accusé de réception qu'elle leur a adressée le 13 avril 2021 (pièce n°4 des intimés). Le retard de livraison est donc de 564 jours. Le contrat précise que 'Pour l'application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants : * les intempéries retenues par le maître d'oeuvre justifiée par les relevés météorologiques de la station la plus proche' : La société Khor Immo considère que 118 jours de retard sont imputables aux intempéries. Elle verse aux débats une attestation de son maître d'oeuvre M. [J] [D] (sa pièce n°2) établie le 16 février 2021, présentant un tableau pour chaque mois des années 2018 à 2021 mentionnant le nombre de jours où les intempéries ont retardé le chantier. Il précise que 'ce décalage est indiqué en jours ouvrés et suivant les relevés Météo France de la station [Localité 7]'. Outre cette attestation qui est conforme à l'exigence contractuelle rappelée ci-dessus, la cour observe que la société Khor immo produit un suivi météorologique de Météo France (sa pièce n°18) pour les mois de mai 2018 à décembre 2020 qui vient corroborer le tableau des intempéries dressé par le maître d'oeuvre. Le décompte des jours de chantier suspendu en raison des intempéries à compter du mois d'août 2018 ont été de : 25 jours en 2018, 37 jours en 2019, 56 jours en 2020, soit un total de 118 jours. Le retard de 118 jours pour intempéries est donc justifié et non imputable à la société Khor Immo. Le jugement sera infirmé de ce chef. S'agissant de la défaillance d'une des entreprises titulaires du marché qui ne se présenterait pas sur le chantier, contraignant le maître d'ouvrage à faire procéder à son remplacement Il n'est pas contestable que la défaillance d'une entreprise sur un chantier de travaux désorganise celui-ci par la nécessité pour le promoteur de trouver une entreprise remplaçante. La défaillance d'une entreprise n'est susceptible de justifier qu'un temps de retard équivalent au temps nécessaire à son remplacement (Cass. Civ. 3è 21 novembre 2019 n°18-22.797). Selon l'acte de vente, la maison acquise par M. [F] [L] et Mme [E] [N] est une maison jumelée dénommée '[Localité 8]'. - S'agissant de l'entreprise SPB (lot plâtrerie, menuiseries intérieures et escaliers) La défaillance de la société SPB n'est pas contestée. Le constat d'abandon de chantier a été établi par procès-verbal de Maître [T] du 26 juillet 2019 (pièce n°8 des intimés). L'huissier communique en page 14 de son constat plusieurs photographies dudit logement - le logement H1 (celui des intimés) - maison de gauche et - (photos 14, 15,16, 17 et 18) et constate que : ' dans le garage, les plaques de plâtre posées ne sont pas jointées tant aux murs qu'au plafond. Un escalier en bas est déposé au sol' (photo 15 - 16). Il poursuit en relevant que 'Dans la pièce principale, la pose des plaques de plâtre délimitant la pièce avec les sanitaires est inachevée : des rails métalliques sont apparents' (photo 17-18). La défaillance de cette entreprise a donc bien retardé la construction de la maison de Mme [E] [N] et de M. [F] [L]. La société SPB a fait l'objet de trois mises en demeure les 6, 28 juin et 12 juillet 2019 visées dans la lettre portant résiliation du contrat du 19 septembre 2019 (pièce n°3 de la société Khor Immo). La cour considère cependant que la résiliation du marché aurait dû être prononcée dans les 8 jours suivant le constat d'abandon de chantier du 26 juillet 2019, soit le 3 août 2019. Ainsi, le délai supplémentaire de 47 jours - entre le 3 août 2019 et le 19 septembre 2019 (date de la lettre portant résiliation du contrat) est imputable à la société Khor Immo. En revanche, il ne saurait être imputé à la société Khor Immo les 59 jours de retard compris entre le 6 juin 2019, date de la première mise en demeure et le 3 août 2019, ce retard étant imputable à la société SPB. La décision critiquée qui a admis la cause légitime de report du délai de livraison par la société Khor Immo à 106 jours sera infirmée de ce chef. - S'agissant de la société AG Energies Services (lot plomberie) La défaillance de cette entreprise a été constatée par procès-verbal de Maître [T] du 10 juin 2020 (pièce n°7 de l'appelante), après les mises en demeure adressées les 15 mai et 22 mai 2020. L'huissier constate en page 2 que 'la société AG Energies Services n'a pas donné suite aux mises en demeure ni même à la convocation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée pour ces jour et heure et que le lot dont elle a la charge est inachevé'. Il ajoute en page 3 que'chaque lot comprend deux maisons jumelées' et que 'mes constatations suivantes concernant le lot plomberie sont identiques pour l'ensemble des logements de la tranche 1" (la tranche concernant la maison de M. [L] et de Mme [N]). Il note 'l'absence de finition de l'installation ainsi que de la pose et fourniture des matériaux'.