Cour d'appel, 1ère chambre, 7 avril 2026 — n° 24/00556

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 23 janvier 2024 en ce qu'il a : - débouté Mme [W] [K] et M. [G] [Z] de leurs demandes formulées au titre d'un préjudice moral, - débouté Mme [W] [K] et M. [G] [Z] de leur demande formulée au titre du coût de réfection des réserves, - débouté la SAS Khor Immo de sa demande de constat de la réception par Mme [W] [K] et M. [G] [Z] d'un paiement de la somme de 1 177 euros au titre du retard de livraison, - condamné la société Khor Immo aux entiers dépens, - condamné la société Khor Immo à payer à Mme [W] [K] et M. [G] [Z] la somme totale et globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la société Khor Immo à payer à Mme [W] [K] et M. [G] [Z] la somme de 6 152,20 euros au titre du retard de livraison de leur bien immeuble, Rejette les demandes de Mme [W] [K] et M. [G] [Z] au titre des loyers et des intérêts intercalaires réglés durant la période de livraison non justifié et au titre du défaut d'information, Condamne la SAS Khor Immo aux entiers dépens d'appel, dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL DLB Avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile, Condamne la SAS Khor Immo à payer à Mme [W] [K] et M. [G] [Z] la somme globale de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette la demande de la SAS Khor Immo fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Mme France-Marie DELCOURT, conseillère, suite à l'empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,

EXPOSE DU LITIGE Selon les termes d'un acte authentique reçu le 11 février 2019 par Maître [V] [J], notaire à [Localité 7] (Pyrénées-Atlantiques), M. [G] [Z] et Mme [W] [K] ont acquis en l'état futur d'achèvement auprès de la SAS Khor Immo, une maison à usage d'habitation jumelée dénommée 'Sophora B2' située dans un ensemble immobilier portant la dénomination '[Adresse 5]', situé [Adresse 4] à [Localité 3] (Pyrénées-Atlantiques), moyennant un prix de 161 900 €. Ce bien a été livré aux acquéreurs le 10 mars 2021, après que M. [Z] et Mme [K] ont adressé, par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 novembre 2020, une mise en demeure à la SAS Khor Immo, s'inquiétant du retard de livraison eu égard au délai contractuellement convenu. Une nouvelle mise en demeure a été réitérée par un courrier officiel de l'avocat des acquéreurs le 3 février 2021, sollicitant de la SAS Khor Immo une proposition d'indemnisation au titre du retard de livraison. Celle-ci a été faite à hauteur de 1 177 € par un courrier du 13 avril 2021 de la SAS Khor Immo retenant 23 jours de retard non justi'és, évoquant pour le surplus que le délai convenu aurait été suspendu par 1'effet d'intempéries, de défaillances d'entreprises et du confinement inhérent à la crise sanitaire provoquée par la Covid-19. Un chèque a été joint à cette correspondance d'un montant de 1 177 euros. Cette proposition a été jugée insatisfaisante et par un courrier officiel de leur conseil du 8 septembre 2021, M. [Z] et Mme [K] ont sollicité, sur la base de la clause pénale insérée au contrat de vente en l'état futur d'achèvement, la somme de 14 247,20 € à titre de compensation, se référant à 264 jours de retard non justifiés concernant la livraison. Par ailleurs, après réception de leur bien, M. [Z] et Mme [K] ont fait état auprès du promoteur, de l'existence de désordres affectant leur immeuble. Par acte du 08 avril 2022, M. [Z] et Mme [K] ont assigné la SAS Khor Immo, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de Pau. Suivant jugement contradictoire du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Pau a : - condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme de 11 009,20 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble, - condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme de 3 828,74 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime, - condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme de 682,26 € au titre des intérêts intercalaires versés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime, - condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme totale et globale de 1 000 € au titre du défaut d'information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier, - débouté la SAS Khor Immo de sa demande de constat de la réception par M. [G] [Z] et Mme [W] [K] d'un paiement de la somme de 1 177 € au titre du retard de livraison, - débouté M. [G] [Z] et Mme [W] [K] de leurs demande formulées au titre de préjudices moraux, - débouté M. [G] [Z] et Mme [W] [K] de leurs demande formulées au titre du coût de réfection des désordres apparents, - condamné la SAS Khor Immo aux entiers dépens, - condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme totale et globale de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SAS Khor Immo de sa demande tendant à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement. Dans sa motivation, le tribunal a considéré : - qu'il n'est pas contesté que l'immeuble a été livré avec un retard de 364 jours,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d'indemnités au titre du retard de livraison Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En application de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. Au cas précis, aux termes de l'acte de vente du 11 février 2019, il est prévu en page 36 que : 'le vendeur s'engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai : - de treize mois à compter de la signature des présentes ; - ou de quinze mois après le démarrage du logement, le terme du délai étant la date au plus tard de l'alternative (...). Tout retard dans le délai de livraison qui ne pourra pas être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de ce délai, sera de la responsabilité du promoteur. Ce retard, s'il y a lieu, sera constaté dans les quinze jours après livraison par le Maître d'oeuvre de l'opération, sans qu'il puisse être contesté sauf procédure judiciaire. Le promoteur s'engage alors à verser une compensation ayant valeur de clause pénale à 1/3000ème du prix d'achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison'. Il est également stipulé en page 37 dans 'Délai d'exécution - Prorogation' que : 'Le vendeur s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés dans le délai prévu ci-dessus, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai de livraison. Au cas précis, le bien vendu aurait donc dû être livré le 11 mars 2020. Or, il a été livré le 10 mars 2021, soit avec un retard effectif de 364 jours, ce dont conviennent les parties La société Khor Immo estime que seulement 23 jours lui sont imputables, les 341 jours restant étant justifiés par des causes légitimes de suspension des délais de livraison : > 102 jours sont imputables aux intempéries, > 184 jours sont imputables aux défaillances d'entreprises : 106 jours concernent la défaillance de la société SPB, 78 jours concernent la défaillance de la société AG Energies Services, > 55 jours sont imputables à la Covid 19. Elle rappelle avoir adressé un chèque d'un montant de 1 177 euros par courrier du 13 avril 2021 aux acquéreurs afin de les indemniser des 23 jours de retard. Mme [K] et M. [Z] contestent quant à eux les causes d'exonération invoquées par la société Khor Immo. Le contrat précise que 'Pour l'application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants : * les intempéries retenues par le maître d'oeuvre justifiée par les relevés météorologiques de la station la plus proche' : La société Khor Immo considère que 102 jours de retard sont imputables aux intempéries. Elle verse aux débats une attestation de son maître d'oeuvre M. [L] [I] (sa pièce n°2) établie le 16 février 2021 à la fin du chantier, présentant un tableau pour chaque mois des années 2018 à 2021 mentionnant le nombre de jours où les intempéries ont retardé le chantier. Il atteste que 'le décalage dans l'exécution des travaux est dû aux intempéries suivant les relevés Météo France de la station [Localité 8]'. Outre cette attestation, la cour observe que la société Khor immo produit un suivi météorologique de Météo France (sa pièce n°16) pour les mois de mai 2018 à décembre 2020 qui vient corroborer le tableau des intempéries dressé par le maître d'oeuvre. Le décompte des jours de chantier suspendu en raison des intempéries à compter du mois de mars 2019 ont été de : 30 jours en 2019, 60 jours en 2020, 12 jours en 2021, soit un total de 102 jours. Le retard de 102 jours pour intempéries est donc justifié et non imputable à la société Khor Immo. Le jugement sera infirmé de ce chef. S'agissant de la défaillance d'une des entreprises titulaires du marché qui ne se présenterait pas sur le chantier, contraignant le maître d'ouvrage à faire procéder à son remplacement Il n'est pas contestable que la défaillance d'une entreprise sur un chantier de travaux désorganise celui-ci par la nécessité pour le promoteur de trouver une entreprise remplaçante. La défaillance d'une entreprise n'est susceptible de justifier qu'un temps de retard équivalent au temps nécessaire à son remplacement (Cass. Civ. 3è 21 novembre 2019 n°18-22.797). Selon son acte de vente, la maison acquise par Mme [W] [K] et M. [G] [Z] est une maison jumelée dénommée 'SOPHORA - B2'. - S'agissant de l'entreprise SPB (lot plâtrerie, menuiseries intérieures et escaliers) La défaillance de la société SPB n'est pas contestée. Le constat d'abandon de chantier a été établi par procès-verbal de Maître [B] du 26 juillet 2019 qui énonce bien que cette entreprise intervient pour les 6 logements de la tranche 2. L'huissier indique notamment en page 3 que 'il s'agit de lots répartis en deux maisons jumelées. Il est à noter que les constatations relatives au lot des menuiseries intérieures sont identiques pour l'ensemble des logements de la tranche 1, à savoir l'absence de béquillage des portes intérieures, l'absence de butées de porte ou encore la pose et la fourniture des plinthes. M. [I] me déclare que sont manquantes la fourniture et la pose des trappes d'accès aux combles pour l'ensemble des logements'. L'huissier constate en page 26 et 27 de son constat que 'mes constatations sont identiques pour l'ensemble de ces logements : les façades ne sont pas crépies'. Il constate 'à l'intérieur des murs en parpaings bruts et des gaines en PVC apparentes. Le sol laisse apparaître une dalle en béton. Au plafond, l'isolation est manquante (...) Mes constatations sont identiques pour l'ensemble de ces logements. Les menuiseries extérieures sont absentes pour certains'. La photo du logement B2 (photos 31-32-33) représentent l'intérieur de la maison jumelée qui laisse apparaître une absence de crépi sur les façades, au sol une dalle de béton, des murs en pargaings bruts et des gaines en PVC apparentes. La défaillance de cette entreprise a donc bien retardé la construction de la maison de Mme [W] [K] et M. [G] [Z]. La société SPB a fait l'objet de trois mises en demeure les 6, 28 juin et 12 juillet 2019 visées dans la lettre portant résiliation du contrat du 19 septembre 2019 (pièce n°3 de la société Khor Immo). La cour considère cependant que la résiliation du marché aurait dû être prononcée dans les 8 jours suivant le constat d'abandon de chantier du 26 juillet 2019, soit le 3 août 2019. Ainsi, le délai supplémentaire de 47 jours - entre le 3 août 2019 et le 19 septembre 2019 (date de la lettre portant résiliation du contrat) est imputable à la société Khor Immo. En revanche, il ne saurait être imputé à la société Khor Immo les 59 jours de retard compris entre le 6 juin 2019, date de la première mise en demeure et le 3 août 2019, ce retard étant imputable à la société SPB. La décision critiquée sera infirmée de ce chef. - S'agissant de la société AG Energies Services (lot plomberie) La défaillance de cette entreprise a été constatée par procès-verbal du 10 juin 2020 (pièce n°7 de l'appelante) qui relève l'inachèvement généralisé des travaux de plomberie pour la seconde tranche des travaux, donc concernant la maison de Mme [W] [K] et M. [G] [Z] qui en fait partie, même si les photos ne sont pas prises dans chaque maison.