Cour d'appel, 1ère chambre, 7 avril 2026 — n° 24/00555

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 23 janvier 2024 en ce qu'il a : - débouté Mme [L] [E] et M. [Z] [C] de leur demande formulée au titre des loyers et intérêts intercalaires qu'ils disent avoir réglés durant la période de retard de livraison de leur bien immeuble, - débouté M. [Z] [C] de sa demande formulée au titre de son préjudice moral, - accordé à Mme [L] [E] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral, - débouté la SAS Khor Immo de sa demande de constat de la réception par M. [Z] [C] et Mme [L] [E] d'un paiement de la somme de 10 229 euros au titre du retard de livraison, - constaté que M. [Z] [C] et Mme [L] [E] n'ont pas repris dans leurs dernières écritures leurs demandes antérieurement formulées au titre du coût de réfection des désordres apparents dont ils disent s'être désistés, - condamné la SAS Khor Immo aux entiers dépens, - condamné la SAS Khor Immo à payer à Mme [L] [E] et M. [Z] [C] la somme totale et globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SAS Khor Immo de sa demande tendant à écarter l'exécution provisoire du jugement, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la SAS Khor Immo à payer à Mme [L] [E] et M. [Z] [C] la somme de 16 779 euros au titre du retard de livraison de leur bien immobilier, Rejette les demandes de Mme [L] [E] et M. [Z] [C] au titre des loyers et des intérêts intercalaires réglés durant la période de livraison non justifié et au titre du défaut d'information, Condamne la SAS Khor Immo aux entiers dépens d'appel, dont distraction au bénéfice de la SELARL DLB Avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile, Condamne la SAS Khor Immo à payer à Mme [L] [E] et M. [Z] [C] la somme globale de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette la demande de la SAS Khor Immo fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Mme France-Marie DELCOURT, conseillère, suite à l'empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,

EXPOSE DU LITIGE Selon les termes d'un acte authentique reçu le 28 mai 2018 par Maître [B] [W], notaire à [Localité 7] (Pyrénées-Atlantiques), Mme [L] [E] et M. [Z] [C] ont acquis en 1'état futur d'achèvement auprès de la SAS Khor Immo, une maison à usage d'habitation jumelée dénommée '[X] D2', située dans un ensemble immobilier portant la dénomination '[Adresse 4]', située [Adresse 3] à [Localité 6] (64), moyennant un prix de 197 400 €. Ce bien a été livré aux acquéreurs le 1er décembre 2020, après que M. [Z] [C] et Mme [L] [E] ont adressé une correspondance en date du 17 décembre 2019 dans laquelle ils s'inquiétaient du retard de livraison eu égard au délai contractuellement convenu. Par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 décembre 2020, M. [C] et Mme [E] ont sollicité une indemnisation en raison du retard de livraison. Une mise en demeure a été formulée par un courrier officiel de l'avocat des acquéreurs en date du 3 février 2021, sollicitant de la SAS Khor Immo une proposition d'indemnisation au titre du retard de livraison. Celle-ci leur a été faite à hauteur de 10 229 € par un courrier du 13 avril 2021 de la SAS Khor Immo retenant 164 jours de retard non justifiés, évoquant pour le surplus que le délai convenu avait été suspendu par l'effet d'intempéries, de défaillances d'entreprises et du confinement inhérent à la crise sanitaire provoquée par la Covid 19. Un chèque a été joint à cette correspondance d'un montant de 10 229 €. Cette proposition a été jugée insatisfaisante et par un courrier officiel de leur conseil du 8 septembre 2021, M. [C] et Mme [E] ont sollicité, sur la base de la clause pénale insérée au contrat de vente en l'état futur d'achèvement, la somme de 26 846,40 € à titre de compensation. Par ailleurs, après réception de leur bien, M. [C] et Mme [E] ont fait état auprès du promoteur de l'existence de désordres affectant leur immeuble. Par acte du 14 avril 2022, M. [Z] [C] et Mme [L] [E] ont assigné la SAS Khor Immo, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de Pau. Suivant jugement contradictoire du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Pau a : - condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [Z] [C] et Mme [L] [E] la somme de 23 819,60 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble, - débouté M. [Z] [C] et Mme [L] [E] de leur demande formulée au titre des loyers et intérêts intercalaires qu'ils disent avoir réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime, - condamné la SAS Khor Immo à payer à Mme [L] [E] la somme de 800 € en réparation de son préjudice moral, - débouté M. [Z] [C] de sa demande formulée au titre d'un préjudice moral, - condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [Z] [C] et Mme [L] [E] la somme totale et globale de 1 000 € au titre du défaut d'information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier, - débouté la SAS Khor Immo de sa demande de constat de la réception par M. [Z] [C] et Mme [L] [E] d'un paiement de la somme de 10 229 € au titre du retard de livraison, - constaté que M. [Z] [C] et Mme [L] [E] n'ont pas repris dans leurs dernières écritures leurs demandes antérieurement formulées au titre du coût de réfection des désordres apparents dont ils disent s'être désistés, - condamné la SAS Khor Immo aux entiers dépens, - condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [Z] [C] et Mme [L] [E] la somme totale et globale de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SAS Khor Immo de sa demande tendant à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement. Dans sa motivation, le tribunal a considéré : - qu'il n'est pas contesté que l'immeuble a été livré avec un retard de 522 jours,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d'indemnités au titre du retard de livraison Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En application de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. Au cas précis, aux termes de l'acte de vente du 28 mai 2018, il est prévu en page 37 que : 'le vendeur s'engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai : - de treize mois à compter de la signature des présentes ; - ou de quinze mois après le démarrage du logement, le terme du délai étant la date au plus tard de l'alternative (...). Tout retard dans le délai de livraison qui ne pourra pas être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de ce délai, sera de la responsabilité du promoteur. Ce retard, s'il y a lieu, sera constaté dans les quinze jours après livraison par le Maître d'oeuvre de l'opération, sans qu'il puisse être contesté sauf procédure judiciaire. Le promoteur s'engage alors à verser une compensation ayant valeur de clause pénale à 1/3000ème du prix d'achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison'. Il est également stipulé en page 36 dans 'Délai d'exécution - Prorogation' que : 'Le vendeur s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés dans le délai prévu ci-dessus, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai de livraison. Au cas précis, le bien vendu aurait donc dû être livré le 28 juin 2019. Or, il a été livré le 1er décembre 2020, soit avec un retard effectif de 522 jours, ce dont conviennent les parties. La société Khor Immo estime que seulement 164 jours lui sont imputables, les 358 jours restant étant justifiés par des causes légitimes de suspension des délais de livraison : > 119 jours sont imputables aux intempéries, > 184 jours sont imputables aux défaillances d'entreprises : 106 jours concernent la défaillance de la société SPB, 78 jours concernent la défaillance de la société AG Energies Services, > 55 jours sont imputables à la Covid 19. Elle rappelle avoir adressé le 13 avril 2021 un chèque d'un montant de 10 229 euros à Mme [E] et à M. [C] pour les indemniser des 164 jours de retard dans la livraison. Ces derniers contestent les causes d'exonération invoquées par la société Khor Immo. Le contrat précise que 'Pour l'application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants : * les intempéries retenues par le maître d'oeuvre justifiée par les relevés météorologiques de la station la plus proche' : La société Khor Immo considère que 119 jours de retard sont imputables aux intempéries. Elle verse aux débats une attestation de son maître d'oeuvre M. [U] [T] (sa pièce n°2) établie le 16 février 2021, présentant un tableau pour chaque mois des années 2018 à 2021 mentionnant le nombre de jours où les intempéries ont retardé le chantier. Il précise que 'ce décalage est indiqué en jours ouvrés et suivant les relevés Météo France de la station [Localité 8]'. Outre cette attestation, la cour observe que la société Khor immo produit un suivi météorologique de Météo France (sa pièce n°14) pour les mois de mai 2018 à décembre 2020 qui vient corroborer le tableau des intempéries dressé par le maître d'oeuvre. Le décompte des jours de chantier suspendu en raison des intempéries à compter du mois de septembre 2018 ont été de : 25 jours en 2018, 37 jours en 2019, 57 jours en 2020, soit un total de 119 jours. Le retard de 119 jours pour intempéries est donc justifié et non imputable à la société Khor Immo. Le jugement sera infirmé de ce chef. S'agissant de la défaillance d'une des entreprises titulaires du marché qui ne se présenterait pas sur le chantier, contraignant le maître d'ouvrage à faire procéder à son remplacement : Il n'est pas contestable que la défaillance d'une entreprise sur un chantier de travaux désorganise celui-ci par la nécessité pour le promoteur de trouver une entreprise remplaçante. La défaillance d'une entreprise n'est susceptible de justifier qu'un temps de retard équivalent au temps nécessaire à son remplacement (Cass. Civ. 3è 21 novembre 2019 n°18-22.797). Selon l'acte de vente, la maison acquise par M. [Z] [C] et Mme [L] [E] est une maison jumelée dénommée '[X] - D2' et fait partie de la tranche 2. - S'agissant de l'entreprise SPB (lot plâtrerie, menuiseries intérieures et escaliers) La défaillance de la société SPB n'est pas contestée. Le constat d'abandon de chantier a été établi par procès-verbal de Maître [V] du 26 juillet 2019 (pièce n°9 des intimés) qui énonce que cette entreprise intervient pour six bâtiments de la tranche 2. L'huissier indique notamment que'le lôt plâtrerie est inachevé et la pose des escaliers non réalisée'. Il communique une photo dudit logement - le logement D2 - maison de droite de plain-pied - (photo 22) et constate en page 20 que : ' dans le garage, les murs sont pour partie recouverts de plaques de plâtre partiellement jointées et pour partie constitués en parpaings bruts. Il en va de même pour celles posées en plafond' (photo 23). Il poursuit : 'Entre ce garage et le couloir de l'entrée, M. [T] me précise que la séparation devrait s'effectuer au moyen d'une porte de type ISO. Je note l'absence de toute porte et de dormant, l'ouverture laissant apparaître les plaques de plâtre non jointées et l'ossature métallique (photo 25). À gauche de cette ouverture, il existe une gaine technique devant recevoir le tableau électrique. À cet instant, M. [T] me déclare qu'elle a été déclarée non conforme à la Règlementation Thermique (RT) 2012 et au plan de l'architecte en raison de l'absence d'isolation (photos 26-27-28). À l'intérieur du logement, en plafond, je relève l'absence de toute trappe que ce soit dans le couloir desservant les chambres et la salle de bains ou dans les autres pièces (photo 29). Dans le garage, sont stockées cinq portes. La fourniture du béquillage est manquante que ce soit à proximité des portes ou à l'intérieur du logement'. La défaillance de cette entreprise a donc bien retardé la construction de la maison de Mme [L] [E] et M. [Z] [C]. La société SPB a fait l'objet de trois mises en demeures les 6, 28 juin et 12 juillet 2019 visées dans la lettre portant résiliation du contrat du 19 septembre 2019 (pièce n°3 de la société Khor Immo). La cour considère cependant que la résiliation du marché aurait dû être prononcée dans les 8 jours suivant le constat d'abandon de chantier du 26 juillet 2019, soit le 3 août 2019. Ainsi, le délai supplémentaire de 47 jours - entre le 3 août 2019 et le 19 septembre 2019 (date de la lettre portant résiliation du contrat) est imputable à la société Khor Immo. En revanche, il ne saurait être imputé à la société Khor Immo les 59 jours de retard compris entre le 6 juin 2019, date de la première mise en demeure et le 3 août 2019, ce retard étant imputable à la société SPB. La décision critiquée sera infirmée de ce chef. - S'agissant de la société AG Energies Services (lot plomberie) La défaillance de cette entreprise a été constatée par procès-verbal de Maître [V] du 10 juin 2020 (pièce n°7 de l'appelante), après les mises en demeure adressées les 15 mai et 22 mai 2020.