Cour d'appel, 1ère chambre, 7 avril 2026 — n° 24/00554

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 23 janvier 2024 en ce qu'il a : - débouté Mme [X] [M] et M. [N] [V] de leur demande formulée au titre d'un préjudice moral, - débouté Mme [X] [M] et M. [N] [V] de leur demande formulée au titre du coût de réfection des réserves, - condamné la société Khor Immo aux entiers dépens, - condamné la société Khor Immo à payer à Mme [X] [M] et M. [N] [V] la somme totale et globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la société Khor Immo à payer à Mme [X] [M] et M. [N] [V] la somme de 5 916,66 euros au titre du retard de livraison de leur bien immeuble, Rejette les demandes de Mme [X] [M] et M. [N] [V] au titre des loyers et des intérêts intercalaires réglés durant la période de livraison non justifié et au titre du défaut d'information, Condamne la SAS Khor Immo aux entiers dépens d'appel, dont distraction au bénéfice de la SELARL DLB Avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile, Condamne la SAS Khor Immo à payer à Mme [X] [M] et M. [N] [V] la somme globale de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette la demande de la SAS Khor Immo fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Mme France-Marie DELCOURT, conseillère, suite à l'empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,

EXPOSE DU LITIGE Selon les termes d'un acte authentique reçu le 25 février 2019 par Maître [W] [R], notaire à [Localité 5] (Pyrénées-Atlantiques), Mme [X] [M] et M. [N] [V] ont acquis en 1'état futur d'achèvement auprès de la SAS Khor Immo, une maison à usage d'habitation jumelée dénommée '[Adresse 5]', située dans un ensemble immobilier portant la dénomination '[Adresse 6]', située [Adresse 7] à [Localité 3] (64), moyennant un prix de 177 500 €. Ce bien a été livré aux acquéreurs le 10 mars 2021 en retard par rapport au délai de livraison contractuellement convenu et avec des réserves. Par un courrier officiel de l'avocat des acquéreurs en date du 22 mars 2021, M. [V] et Mme [M] ont sollicité de la SAS Khor Immo, une proposition d'indemnisation à hauteur de 20 708,33 €, au titre du retard de livraison évalué par leurs soins à 350 jours. Une proposition leur a été faite à hauteur de 504,74 € par un courrier du 10 mars 2021 de la SAS Khor Immo, cette société ne retenant que 9 jours de retard non justifiés, évoquant pour le surplus que le délai convenu avait été suspendu par l'effet d'intempéries, de défaillances d'entreprises et du confinement inhérent à la crise sanitaire provoquée par la Covid-19. Un chèque d'un montant de 504,74 € a été joint à cette correspondance. Cette proposition ayant été jugée insatisfaisante, M. [V] et Mme [M] ont, par acte d'huissier de justice du 8 avril 2022, assigné la SAS Khor Immo, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de Pau. Suivant jugement contradictoire du 23 janvier 2024 (RG n°22/00648), le tribunal judiciaire de Pau a : - condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [N] [V] et Mme [X] [M] la somme totale de 11 241,67 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble, - débouté la SAS Khor Immo de sa demande de constat de la réception par M. [N] [V] et Mme [X] [M] d'un paiement de la somme de 504,74 € au titre du retard de livraison, - condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [N] [V] et Mme [X] [M] la somme de 3 775,43 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime, - condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [N] [V] et Mme [X] [M] la somme de 399,76 € au titre des intérêts intercalaires versés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime, - condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [N] [V] et Mme [X] [M] la somme totale et globale de 1.000 € au titre du défaut d'information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier, - débouté M. [N] [V] et Mme [X] [M] de leur demande formulée au titre de préjudices moraux, - débouté M. [N] [V] et Mme [X] [M] de leur demande formulée au titre du coût de réfection des réserves, - condamné la SAS Khor Immo aux entiers dépens, - condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [N] [V] et Mme [X] [M] la somme totale et globale de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SAS Khor Immo de sa demande tendant à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement. Dans sa motivation, le tribunal a considéré : - qu'il n'est pas contesté que l'immeuble a été livré avec un retard de 350 jours, - que la SAS Khor Immo ne convainc pas de la réalisation de la condition de suspension du délai de livraison afférent aux conditions météorologiques prévue dans l'acte de vente, dès lors qu'elle ne fournit aucun relevé météorologique de la station la plus proche du chantier, tel que cela lui est imposé dans l'acte authentique, ni aucune pièce relative aux relevés météorologiques des journées décomptées par le maître d'oeuvre au titre du retard de livraison pour cause d'intempéries, de sorte qu'elle ne peut se prévaloir du bénéfice d'une cause légitime de suspension du délai des travaux pour intempéries, et que cette période ouvre droit au calcul de l'indemnité au titre de la clause pénale prévue au contrat de vente, - que M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d'indemnités au titre du retard de livraison Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En application de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. Au cas précis, aux termes de l'acte de vente du 25 février 2019, il est prévu en page 40 que : 'le vendeur s'engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai : - de treize mois à compter de la signature des présentes ; - ou de quinze mois après le démarrage du logement, le terme du délai étant la date au plus tard de l'alternative (...). Tout retard dans le délai de livraison qui ne pourra pas être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de ce délai, sera de la responsabilité du promoteur (...). Le promoteur s'engage alors à verser une compensation ayant valeur de clause pénale à 1/3000ème du prix d'achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison'. Il est également stipulé en page 41 dans 'Délai d'exécution - Prorogation' que : 'Le vendeur s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés dans le délai prévu ci-dessus, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai de livraison. Au cas précis, le bien vendu aurait donc dû être livré le 25 mars 2020. Or, il a été livré le 10 mars 2021, soit avec un retard effectif de 350 jours. La société Khor Immo estime que seulement 9 jours lui sont imputables et qu'aucune indemnité supplémentaire ne doit être accordée aux intimés. Ces derniers contestent les causes d'exonération invoquées par la société Khor Immo. Le contrat précise que 'Pour l'application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants : * les intempéries retenues par le maître d'oeuvre justifiée par les relevés météorologiques de la station la plus proche' : La société Khor Immo considère que 102 jours de retard sont imputables aux intempéries. Elle verse aux débats une attestation de son maître d'oeuvre M. [U] [E] (sa pièce n°2) établie le 16 février 2021 à la fin du chantier, présentant un tableau pour chaque mois des années 2018 à 2021 mentionnant le nombre de jours où les intempéries ont retardé le chantier. Il atteste que 'le décalage - de 154 jours (45 jours en 2018, 37 jours en 2019, 60 jours en 2020 et 12 jours en 2021) - dans l'exécution des travaux est dû aux intempéries suivant les relevés Météo France de la station [Localité 6]'. Outre cette attestation, la cour observe que la société Khor immo produit un suivi météorologique de Météo France (sa pièce n°16) pour les mois de mai 2018 à décembre 2020. Le décompte des jours de chantier suspendu en raison des intempéries à compter du mois de mars 2019 ont été de : 30 jours en 2019, 60 jours en 2020, 12 jours en 2021, soit un total de 102 jours. Le retard de 102 jours pour intempéries est donc justifié et non imputable à la société Khor Immo. Le jugement sera infirmé de ce chef. S'agissant de la défaillance d'une des entreprises titulaires du marché qui ne se présenterait pas sur le chantier, contraignant le maître d'ouvrage à faire procéder à son remplacement : Il n'est pas contestable que la défaillance d'une entreprise sur un chantier de travaux désorganise celui-ci par la nécessité pour le promoteur de trouver une entreprise remplaçante. La défaillance d'une entreprise n'est susceptible de justifier qu'un temps de retard équivalent au temps nécessaire à son remplacement (Cass. Civ. 3è 21 novembre 2019 n°18-22.797). Selon son acte de vente, la maison acquise par M. [N] [V] et Mme [X] [M] est une maison jumelée dénommée 'Sycomore - C2' et fait partie de la tranche 2 (24 logements groupés). - S'agissant de l'entreprise SPB (lot plâtrerie, menuiseries intérieures et escaliers) La défaillance de la société SPB n'est pas contestée. Le constat d'abandon de chantier a été établi par procès-verbal de Maître [Y] du 26 juillet 2019 qui énonce bien que cette entreprise intervient pour six bâtiments de la tranche 2. L'huissier indique notamment que 'les façades des logements ne sont pas crépies', 'le lôt plâtrerie est inachevé et la pose des escaliers non réalisée'. Il constate 'à l'intérieur des murs en parpaings bruts et des gaines en PVC apparentes (...) Mes constatations sont identiques pour l'ensemble de ces logements. Les menuiseries extérieures sont absentes pour certains'. La photo du logement C1 (photo 29) re présente l'intérieur de la maison jumelée qui laisse apparaître une absence de crépi sur les façades, au sol une dalle de béton, des murs en pargaings bruts et des gaines en PVC apparentes. La défaillance de cette entreprise a donc bien retardé la construction de la maison de M. [N] [V] et Mme [X] [M]. La société SPB a fait l'objet de trois mises en demeures les 6, 28 juin et 12 juillet 2019 visées dans la lettre portant résiliation du contrat du 19 septembre 2019 (pièce n°2 de la société Khor Immo). La cour considère cependant que la résiliation du marché aurait dû être prononcée dans les 8 jours suivant le constat d'abandon de chantier du 26 juillet 2019, soit le 3 août 2019. Ainsi, le délai supplémentaire de 47 jours - entre le 3 août 2019 et le 19 septembre 2019 (date de la lettre portant résiliation du contrat) est imputable à la société Khor Immo. En revanche, il ne saurait être imputé à la société Khor Immo les 59 jours de retard compris entre le 6 juin 2019, date de la première mise en demeure et le 3 août 2019, ce retard étant imputable à la société SPB. La décision critiquée sera infirmée de ce chef. - S'agissant de la société AG Energies Services (lot plomberie) La défaillance de cette entreprise a été constatée par procès-verbal du 10 juin 2020 (pièce n°7 de l'appelante) qui relève l'inachèvement généralisé des travaux de plomberie pour la seconde tranche des travaux, donc concernant la maison de M. [N] [V] et Mme [X] [M] qui en fait partie, même si les photos ne sont pas prises dans chaque maison. L'huissier constate le même retard d'avancement du poste plomberie pour toute la tranche et, 'pour le logement C2, l'ensemble des tuyauteries sont apparentes'. La société Khor Immo compte 78 jours de retard de chantier du fait de la défaillance de cette entreprise sans expliquer son mode de calcul, alors que la première mise en demeure qui a été adressée à l'entreprise AG Energies Service est du 15 mai 2020, soit un délai de 49 jours entre cette date et le 3 juillet 2020 date de la résiliation effective. M. [N] [V] et Mme [X] [M] allèguent les défauts de paiements de la société Khor Immo justifiant le refus de cette entreprise de continuer le chantier, mais ils n'en justifient pas. La cour estime que la résiliation aurait dû intervenir dans les huit jours après le constat d'abandon de chantier, soit avant le 18 juin 2020. Par conséquent, 34 jours de retard (entre le 15 mai 2020 et le 18 juin 2020) sont justifiés par la défaillance de l'entreprise AG Energies Service. Le surplus, soit 15 jours (du 18 juin 2020 au 3 juillet 2020 ) est imputable à la société Khor Immo. La décision sera infirmée de ce chef. * au titre de la crise sanitaire COVID :