Cour d'appel, 1ère chambre, 7 avril 2026 — n° 24/00553

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 23 janvier 2024 en ce qu'il a : - débouté Mme [D] [G] de sa demande formulée au titre du préjudice moral, - débouté Mme [D] [G] de sa demande formulée au titre du coût de réfection des réserves, - condamné la société Khor Immo aux entiers dépens, - condamné la société Khor Immo à payer à Mme [D] [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la société Khor Immo de sa demande tendant à écarter l'exécution provisoire de droit du jugement, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la société Khor Immo à payer à Mme [D] [G] la somme de 3 135 euros au titre du retard de livraison de son bien immeuble, Rejette les demandes de Mme [D] [G] au titre des loyers et des intérêts intercalaires réglés durant la période de retard de livraison non justifié et au titre du défaut d'information, Condamne la SAS Khor Immo aux dépens de la procédure d'appel, dont distraction au bénéfice de la SELARL DLB Avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile, Condamne la SAS Khor Immo à payer à Mme [D] [G] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette la demande de la SAS Khor Immo fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Mme France-Marie DELCOURT, conseillère, suite à l'empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,

EXPOSE DU LITIGE Selon les termes d'un acte authentique reçu le 2 septembre 2019 par Maître [H] [Q], notaire à [Localité 5] (64), Mme [D] [G] a acquis en l'état futur d'achèvement auprès de la SAS Khor Immo, une maison à usage d'habitation jumelée dénommée '[Adresse 4]' située dans un ensemble immobilier portant la dénomination '[Adresse 5]', située [Adresse 3] à [Localité 3] (Pyrénées Atlantiques), moyennant un prix de 151 700 euros. Ce bien a été livré à l'acquéreur le 10 mars 2021, avec un retard de livraison eu égard au délai contractuellement convenu. Par un courrier du 10 mars 2021, la SAS Khor Immo a exposé des causes présentées comme légitimes de ce retard, estimant que le délai convenu avait été suspendu par l'effet d'intempéries, de défaillances d'entreprises et du confinement inhérent à la crise sanitaire provoquée par la Covid-19. Aucune proposition d'indemnisation de ce retard n'est dès lors intervenue. Par ailleurs, après réception de son bien, Mme [G] a relevé l'existence de désordres affectant son immeuble, a minima dans les termes du procès-verbal de réception du 10 mars 2021. Par acte du 8 avril 2022, Mme [G] a assigné la SAS Khor Immo, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de Pau. Suivant jugement contradictoire du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Pau a : - condamné la SAS Khor Immo à payer à Mme [D] [G] la somme de 4 399,30 euros au titre du retard de livraison de son bien immeuble, - condamné la SAS Khor Immo à payer à Mme [D] [G] la somme de 1 000 euros au titre du défaut d'information sur le retard pris pour la livraison de son bien immobilier, - débouté Mme [D] [G] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 3 444 euros au titre des loyers supportés par l'acquéreur dans l'attente de la livraison et des intérêts intercalaires; - débouté Mme [D] [G] de sa demande formulée au titre d'un préjudice moral, - débouté Mme [D] [G] de sa demande formulée au titre du coût de réfection des réserves alléguées, - condamné la SAS Khor Immo aux entiers dépens, - condamné la SAS Khor Immo à payer à Mme [D] [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SAS Khor Immo de sa demande tendant à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement. Dans sa motivation, le tribunal a considéré : - qu'il n'est pas contesté que l'immeuble a été livré avec retard, - que la SAS Khor Immo ne fournit aucun relevé météorologique de la station la plus proche du chantier, ni aucune pièce relative aux relevés météorologiques des journées décomptées par le maître d'oeuvre au titre du retard de livraison pour cause d'intempéries, de sorte qu'elle ne peut se prévaloir du bénéfice d'une cause légitime de suspension du délai des travaux pour intempéries et que cette période ouvre droit au calcul de l'indemnité au titre de la clause pénale prévue au contrat de vente, - que Mme [G] ne produit aucune pièce démontrant que la SAS Khor Immo a attendu le 19 septembre 2019 pour procéder à la résiliation du contrat portant sur la mission de la société SPB, alors qu'elle expose que l'abandon du chantier était acquis dès le mois de juillet 2019, - que Mme [G] ne démontre pas la carence de la SAS Khor Immo pour procéder à un changement d'entreprise dans un temps acceptable, alors que cette preuve lui appartient, l'appréciation de ce delai devant particulièrement en matière d'entreprises du bâtiment tenir compte du ralentissement d'activités inhérent à la période estivale, - que la cause légitime de report du délai de livraison par la SAS Khor Immo doit être admise à hauteur de 18 jours, - que la défaillance de la société AG Energies Services est avérée, sans que ne soit démontrée la carence de la SAS Khor Immo pour procéder à son paiement ou pourvoir à son remplacement, de sorte que cette dernière est fondée à solliciter le retard de livraison pour cause légitime pour un délai de 54 jours,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d'indemnités au titre du retard de livraison Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En application de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. Au cas précis, aux termes de l'acte de vente du 2 septembre 2019, il est prévu en page 36 que : 'le vendeur s'engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai : - de treize mois à compter de la signature des présentes, - ou de quinze mois après le démarrage du logement, le terme du délai étant la date au plus tard de l'alternative (...). Tout retard dans le délai de livraison qui ne pourra pas être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de ce délai, sera de la responsabilité du promoteur (...). Le promoteur s'engage alors à verser une compensation ayant valeur de clause pénale à 1/3000ème du prix d'achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison'. Il est également stipulé en page 37 dans 'Délai d'exécution - Prorogation' que : 'Le vendeur s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés dans le délai prévu ci-dessus, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai de livraison. Le bien vendu aurait donc dû être livré le 2 octobre 2020. Or, il a été livré le 10 mars 2021. L'intimée conteste les causes d'exonération invoquées par la société Khor Immo. Le contrat précise que 'Pour l'application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants : * les intempéries retenues par le maître d'oeuvre justifiée par les relevés météorologiques de la station la plus proche'. La société Khor Immo considère que 88 jours de retard sont imputables aux intempéries. Elle verse aux débats une attestation de son maître d'oeuvre M. [Z] [L] (sa pièce n°1) établie le 16 février 2021 à la fin du chantier, présentant un tableau pour chaque mois des années 2018 à 2021 mentionnant le nombre de jours où les intempéries ont retardé le chantier. Il précise que 'le décalage - de 154 jours ouvrés dans l'exécution des travaux - est dû aux intempéries suivant les relevés Météo France de la station [Localité 6]'. Cette attestation est conforme à l'exigence contractuelle rappelée ci-dessus et la cour considère à l'inverse du premier juge qu'aucune obligation de joindre à cette attestation les relevés météorologiques jour par jour n'est imposée à la société Khor Immo. Le décompte des jours de chantier suspendu en raison des intempéries à compter du mois de septembre 2019 ont été de : 16 jours en 2019, 60 jours en 2020, 12 jours en 2021, soit un total de 88 jours. Le retard de 88 jours pour intempéries est donc justifié et non imputable à la société Khor Immo. Le jugement sera infirmé de ce chef. Le contrat précise en outre que 'Pour l'application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants : * la carence d'une des entreprises titulaires du marché qui ne se présenterait pas sur le chantier, contraignant le maître d'ouvrage à faire procéder à son remplacement' : Il n'est pas contestable que la défaillance d'une entreprise sur un chantier de travaux désorganise celui-ci par la nécessité pour le promoteur de trouver une entreprise remplaçante. La défaillance d'une entreprise n'est susceptible de justifier qu'un temps de retard équivalent au temps nécessaire à son remplacement (Cass. Civ. 3è 21 novembre 2019 n°18-22.797). Selon son acte de vente, la maison acquise par Mme [D] [G] est une maison jumelée dénommée 'Sophora B1' et fait partie de la tranche 2 (six logements). - S'agissant de l'entreprise SPB (lot plâtrerie, menuiseries intérieures et escaliers) La défaillance de la société SPB a été constatée par le procès-verbal de Maître [C] du 26 juillet 2019 qui énonce bien que cette entreprise intervient pour six bâtiments de la tranche 2. L'huissier indique notamment que 'les façades des logements ne sont pas crépies', 'le lôt plâtrerie est inachevé et la pose des escaliers non réalisée'. Il constate 'à l'intérieur des murs en parpaings bruts et des gaines en PVC apparentes (...) Mes constatations sont identiques pour l'ensemble de ces logements. Les menuiseries extérieures sont absentes pour certains'. La photo du logement B (photo 31) re présente l'intérieur de la maison jumelée B qui laisse apparaître au sol une dalle de béton, des murs en pargaings bruts et des gaines en PVC apparentes. La défaillance de cette entreprise a donc bien retardé la construction de la maison de Mme [G]. La société SPB a fait l'objet de trois mises en demeures les 6, 28 juin et 12 juillet 2019 visées dans la lettre portant résiliation du contrat du 19 septembre 2019 (pièce n°2 de la société Khor Immo). Pour autant, la cour considère que la résiliation du marché aurait dû être prononcée dans les 8 jours suivant le constat d'abandon de chantier du 26 juillet 2019, soit le 3 août 2019. Ainsi, le délai supplémentaire de 47 jours - entre le 3 août 2019 et le 19 septembre 2019, date de la lettre portant résiliation du contrat - est imputable à la société Khor Immo. En revanche, il ne saurait être imputé à la société Khor Immo les 59 jours de retard compris entre le 6 juin 2019, date de la première mise en demeure et le 3 août 2019, ce retard étant imputable à la société SPB. La décision critiquée sera infirmée de ce chef. - s'agissant de la société AG Energies Services (lot plomberie) La défaillance de cette entreprise a été constatée par procès-verbal du 10 juin 2020 qui relève l'inachèvement généralisé des travaux de plomberie pour la seconde tranche des travaux, donc concernant la maison de Mme [G] qui en fait partie, même si les photos ne sont pas prises dans chaque maison. L'huissier constate le même retard d'avancement du poste plomberie : ' les tuyauteries sont apparentes...dans les chambres et dans la pièce principale, les tuyauteries sont en attente'. La résiliation du contrat avec cette société a été prononcée le 3 juillet 2020, après les mises en demeure des 15 et 22 mai 2020, soit trois semaines après le constat d'abandon du chantier du 10 juin 2020. Mme [G] considère que la société Khor Immo n'est pas fondée à opposer un retard de 78 jours. Elle s'étonne du délai qui a couru inutilement entre le constat d'abandon de chantier et la date de résilation du contrat. La société Khor Immo compte quant à elle 78 jours de retard de chantier du fait de la défaillance de la société AG Energies Service, sans expliquer son mode de calcul, alors que la première mise en demeure qu'elle a adressée à l'entreprise AG, Energies Service est du 15 mai 2020, soit un délai de 49 jours entre cette date et le 3 juillet 2020, date de la résiliation effective. La cour estime que la société Khor Immo aurait dû faire parvenir sa lettre de résiliation dans les huit jours suivant le constat d'abandon de chantier du 10 juin 2020, soit au plus tard le 18 juin 2020. Par conséquent, 34 jours de retard (entre le 15 mai et le 18 juin 2020) sont justifiés par la défaillance de l'entreprise. Le surplus, soit 15 jours (du 18 juin au 3 juillet) est imputable à la société Khor Immo. La décision sera infirmée de ce chef.