Cour d'appel, pôle 4 - chambre 13, 7 avril 2026 — n° 22/19262

PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement en ses dispositions, sauf au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile, statuant de nouveau, Dit que M. [A] [H], notaire exerçant au sein de la Scp [2], a commis une faute en sa qualité de rédacteur d'acte, Condamne solidairement M. [A] [H] et la Scp [S] notaires entre eux et in solidum avec la Sa [3] à payer à la Sci [1] une somme de 17 100 euros en réparation de son préjudice au titre des honoraires exposés, Condamne solidairement M. [A] [H] et la Scp [S] notaires entre eux et in solidum avec la Sa [3] à payer à la Sci [1] une somme de 34 313 euros en réparation de la perte de chance de bénéficier de l'exonération spéciale de plus-value en application des dispositions de l'article 150 U, II, 7° du code général des impôts, Dit que la somme de 17 100 euros produira intérêts au taux légal à compter de l'arrêt et que la somme de 34 313 euros produira intérêts au taux légal à compter du jugement du 12 octobre 2022 pour la somme de 12 997,50 euros et à compter de l'arrêt pour le surplus, Dit que les intérêts échus depuis plus d'un an produiront intérêts au taux légal, Condamne solidairement M. [A] [H] et la Scp [S] notaires entre eux et in solidum avec la Sa [3] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile. Condamne solidairement M. [A] [H] et la Scp [S] notaires entre eux et in solidum avec la Sa [3] à payer à la Sci [1] une somme de 9 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

*** Par acte notarié du 22 juin 2015, reçu par M. [B], avec la participation de M. [A] [H], notaire exerçant au sein de la Scp [2], assistant les promettants, la Sci [1] et la société [4] ont conclu une promesse de vente au profit de la société [5] portant sur les parcelles respectives leur appartenant, cadastrées section AL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], d'une part, et numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d'autre part, situées [Adresse 4] à Montreuil, la société [5] ayant pour projet de construire un ensemble immobilier sur l'ensemble de ces parcelles. Antérieurement à la réitération de la vente, la Sci [1] et la société [5] ont échangé sur la faculté de la [Etablissement 1] [1] à pouvoir bénéficier, éventuellement de manière cumulative, de deux dispositifs fiscaux, soit : - un abattement de 30 % résultant de la cession d'immeubles bâtis en cas d'engagement du cessionnaire de procéder à la démolition en vue de la reconstruction de logements avec une densité d'au moins 90 % des droits à construire (article 4 de la loi du 29 décembre 2014 de financement pour 2015), - une exonération spéciale en cas d'engagement du cessionnaire de construire des logements sociaux (article 150 U, II, 7° du code général des impôts). La vente a été réitérée par acte notarié du 29 décembre 2017, qui mentionne que seule la société [4] peut prétendre à une exonération de la plus-value en application de l'article 210F du code général des impôts, l'acquéreur déclarant qu'aux termes des arrêtés du permis de construire et permis de construire modificatif, il est autorisé à construire tant sur les parcelles cadastrées section AL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] appartenant à la société [4], que sur les parcelles appartenant à la Sci [Cadastre 5], un ensemble immobilier d'une surface plancher totale de 8 615 mètres carrés, dont 7 777 mètres carrés à usage d'habitation soit 5318 mètres carrés sur les parcelles de la société [6], et s'engageant à réaliser ces travaux dans le délai de quatre ans suivant la date de clôture de l'exercice au cours duquel la vente est intervenue. Cet acte ne prévoit aucun engagement de construire de l'acquéreur ni aucune exonération de plus-value au bénéfice de la Sci [1]. Par la suite, celle-ci a mandaté un avocat fiscaliste aux fins de réclamer a posteriori auprès de l'administration fiscale le bénéfice des deux abattements susvisés, outre l'abattement de droit commun sur les plus-values pour une durée de détention (article 150 VC du code général des impôts) qu'elle a obtenu le 21 juin 2018. En octobre 2019, l'administration fiscale, faisant suite à la réclamation contentieuse du 11 mars 2019, a accordé à la Sci [1] un dégrèvement de 148 542 euros au titre de l'abattement de 30% prévu par l'article 4 de la loi du 29 décembre 2014 de financement pour 2015. En revanche, par courrier du 8 septembre 2020, l'administration fiscale a rejeté la demande de dégrèvement de la Sci [1] du 26 décembre 2019 au titre de l'exonération spéciale en cas de construction de logements sociaux, au motif que l'acte de vente ne prévoit pas d'engagement de l'acquéreur pour construire ce type de logements. C'est dans ces circonstances que, par acte du 29 mars 2021, la Sci [1] a fait assigner M. [H], la Scp [S] notaires et la société anonyme [3] devant le tribunal judiciaire de Paris en responsabilité civile professionnelle. Par jugement du 12 octobre 2022, ce tribunal a : - condamné solidairement M. [H], la Scp [S] notaires et la société [3] à payer à la Sci [1] la somme de 12 997,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2020, - ordonné la capitalisation des intérêts, - débouté la Sci [1] de ses demandes de dommages et intérêts au titre des honoraires versés, - condamné in solidum M. [H], la Scp [S] notaires et la société [3] aux dépens, - condamné in solidum M.

SUR CE, Sur la responsabilité du notaire Sur la faute : Le tribunal a retenu que : sur l'application de l'abattement de droit commun dans la déclaration de plus-value - le notaire a omis de déduire, dans la déclaration de plus-value, l'abattement de droit commun pour la durée de détention prévue à l'article 150 VC du code général des impôts, sur l'abattement spécial de 30 % applicable aux plus-values résultant de la cession d'immeubles bâtis en cas d'engagement du cessionnaire de procéder à la démolition en vue de la reconstruction de logements avec une densité d'au moins 90 % - la doctrine fiscale en 2017 n'apporte pas d'éclairage précis sur la question de savoir si, en présence de plusieurs parcelles acquises pour un même programme immobilier, le prorata de la surface de locaux d'habitation ou de logements sociaux prévus aux articles susvisés s'apprécie parcelle par parcelle ou à l'échelle du programme immobilier dans son ensemble, - dans ces circonstances incertaines s'agissant du droit applicable, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir émis un avis tranché sur ce point concernant l'abattement spécial de 30%, sur l'exonération spéciale en cas d'engagement du cessionnaire de construire des logements sociaux - le notaire a manqué à son devoir de conseil en ce qu'il lui incombait, par précaution compte tenu de l'incertitude de la doctrine fiscale, de proposer aux parties de détailler dans l'acte de vente les parcelles concernées par la construction de logements sociaux, afin de ne pas priver la Sci [1] de la possibilité de cette exonération dans l'hypothèse où l'administration fiscale considérerait qu'elle s'apprécie au regard du programme immobilier dans son ensemble. La Sci [1] fait valoir : sur l'application de l'abattement de droit commun dans la déclaration de plus-value - le notaire ne s'est pas assuré que la déclaration de plus-value tenait compte de l'abattement de droit commun sur les plus-values pour la durée de détention en application de l'article 150 VC du code général des impôts, ce qu'il a reconnu dans son courrier du 30 janvier 2018, sur l'appréciation erronée des critères d'applicabilité de l'abattement spécial de 30% en cas de reconstruction de 90% de logements : - le notaire a successivement adopté de manière imprudente des positions tranchées et contradictoires, d'abord en lui assurant qu'elle pourrait bénéficier de cet abattement selon une appréciation globale à l'échelle du programme immobilier, sans précaution ni procéder aux recherches s'imposant au regard des interrogations que pouvait soulever la doctrine fiscale en sa rédaction de l'époque, avant de faire volte-face et d'adopter de façon péremptoire à seulement trois jours de la signature de l'acte réitératif de vente, par courriel du 26 décembre 2017, une position inverse auprès de la société [5] fondée sur une appréciation erronée à l'échelle des seules parcelles cédées par ses soins, et qui a provoqué le refus d'engagement de la réponse de la société [5], - ce volte-face est d'autant plus reprochable qu'un délai de deux ans et demi s'est écoulé depuis la promesse du 22 juin 2015, permettant au notaire de procéder à toutes les vérifications utiles, dont il ne justifie pas, - le notaire aurait dû, en cas d'incertitude doctrinale, lui proposer de déposer une demande de rescrit fiscal et stipuler une condition suspensive à ce titre, - le notaire a considéré à tort qu'elle ne pouvait pas bénéficier de l'abattement spécial de 30% en retenant de manière erronée le prorata des locaux d'habitation parcelle par parcelle, et non pas à l'échelle du programme, alors qu'il ressort de l'acte que la société [5] qui s'est engagée à construire 7 777 m² à usage d'habitation sur les 8 615 m² correspondant à l'ensemble des parcelles cédées, ce qui représentait une densité de logements de plus de 90 % et que l'opération envisagée par la société [5] était indivisible sans égard à l'origine des fonds cédés, ce qui lui a permis d'obtenir un dégrèvement fiscal, sur l'appréciation erronée des critères d'applicabilité de l'exonération spéciale en cas d'engagement du cessionnaire de construire des logements sociaux - au lieu de l'informer de sa volte-face sur son appréciation des critères d'application du dispositif fiscal, le notaire a directement interrogé la société [5] sur la ventilation des surfaces destinées à être construites en fonction des parcelles et tenté de faire croire que cette interrogation émanait des venderesses en leur soumettant un projet de courriel à adresser à ladite société, - le notaire a demandé à la société [5] un engagement de construire des logements sociaux à l'échelle des parcelles cédées par ses soins, qu'elle ne pouvait que refuser puisqu'il ne correspondait pas au permis de construire accordé, et non pas un engagement de construire des logements sociaux à l'échelle globale du projet, par rapport à la surface totale des constructions mentionnées dans le permis de construire, qu'il reconnait comme étant applicable, ni mentionné à l'acte un tel engagement, en sorte que la rédaction de l'acte ne permet pas d'atteindre le but poursuivi par sa cliente, - l'administration fiscale a validé l'appréciation globale à l'échelle du projet immobilier et n'a rejeté la demande de dégrèvement qu'en raison de défaut de mention à l'acte de l'engagement du cessionnaire, - outre que les recherches juridiques permettaient de constater que la doctrine était limpide quant aux modalités d'application de ce dispositif spécial d'exonération en cas de construction de logements sociaux, à supposer qu'un doute ait existé sur sa faculté à en bénéficier, le notaire aurait dû l'en informer et limiter les risques résultant de cet aléa, - les avis juridiques de l'avocat fiscaliste, outre qu'ils ne pouvaient dispenser le notaire de son devoir de conseil, semblent valider une approche globale du ratio des logements construits mais leurs conclusions sont erronées car ils ignorent que c'est sous l'impulsion de M. [H] que la société [5] a calculé in fine le ratio par rapport à la surface à construire sur la seule parcelle de la Sci [Cadastre 5] et non par rapport à la surface totale du projet, et en tout état de cause, l'avocat fiscaliste ne s'est exprimé que sur le dispositif d'abattement spécial pour reconstruction de logements et non sur celui au titre de la construction de logements sociaux. Les intimés répliquent que : sur l'application de l'abattement de droit commun dans la déclaration de plus-value - le formulaire de déclaration de plus-value ne comprend effectivement pas l'abattement pour la durée de détention, sur l'abattement de 30% et l'exonération prévue par l'article 150 U du code général des impôts, - le bénéfice de l'abattement de 30% était subordonné à l'engagement par la société [5] de réaliser des logements sur le terrain de la Sci [Adresse 5], représentant au moins 90% de la surface contruite par la société [5] et ce, dans le délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition, et la société [5] a indiqué que les logements construits représentaient moins de 90% de la surface de construction sur ledit terrain et refusé de prendre un tel engagement, - pour bénéficier du dispositif de l'article 150 U du code général des impôts, la société [5] devait également prendre l'engagement de réaliser des logements sociaux sur le terrain de la Sci [1] dans le délai de quatre ans de l'acquisition, ce qu'elle a refusé, - ce refus de prise d'engagement ne résulte pas d'une mauvaise interprétation des textes par ses soins, et la Sci [1] a régularisé l'acte en connaissance de ce refus et de ses conséquences,