Cour d'appel, ch civ. 1-4 copropriété, 8 avril 2026 — n° 25/00885

PAR CES MOTIFS - CONFIRME le jugement en date du 16 janvier 2025 ; - REJETTE les demandes de [C] [U] née [A] et de Maître [N] [J] en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE M. [O] [L] aux dépens d'appel. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

**************** Selon acte authentique en date du 2 février 2022, dressé en l'étude de Maître [J], notaire à [Localité 5], M. [L] a consenti à Mme [A] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien en copropriété (lots n° 25 et 40) sis [Adresse 5] à [Localité 6] (92), pour un prix de 1 970 000 euros. Une indemnité d'immobilisation de 197 000 euros avait été prévue, Mme [A] versant la somme de 98 500 euros, en représentant la moitié, entre les mains de Maître [J] le 2 février 2022. L'acte définitif devait être signé au plus tard le 11 avril 2022, mais ne l'a pas été, Mme [A] n'ayant pas réglé le prix de vente malgré une relance, et ayant même fait savoir le 15 avril 2022 qu'elle renonçait à l'acquisition. M. [L] ayant assigné Mme [A] et Maître [J] en référé, selon ordonnance datée du 14 février 2023 le président du Tribunal judiciaire de Nanterre a fait droit à ses demandes, ladite ordonnance condamnant par provision Mme [A] à payer à M. [L] la somme de 98 500 euros, et ordonnant à Maître [J] de faire procéder à la mainlevée du séquestre de la somme de 98 500 euros détenue à la Caisse des dépôts et consignations en conséquence de la condamnation susvisée. Par arrêt du 7 décembre 2023, la Cour d'appel de Versailles a infirmé cette ordonnance et dit n'y avoir lieu à référé. Cet arrêt est actuellement frappé d'un pourvoi en cassation. Par acte en date du 23 juin 2022, Mme [A] a assigné M. [L] et Maître [J] devant le Tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d'obtenir la restitution de la somme de 98 500 euros susvisée. Par jugement en date du 16 janvier 2025, le Tribunal a : - condamné M. [L] à restituer la somme de 98 500 euros à Mme [A] ; - rejeté les demandes de Mme [A] formées à l'encontre de Maître [J] ; - débouté M. [L] de sa demande relatif à l'indemnité d'immobilisation ; - débouté M. [L] de ses demandes de dommages-intérêts ; - condamné M. [L] à payer à Mme [A] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, pour l'essentiel, que Mme [A] était ressortissante russe et dépourvue de titre de séjour au 11 avril 2022, qu'aux termes de l'article 5 ter du règlement UE 2022/328 du Conseil du 25 février 2022, modifiant le règlement (UE) n°83/2014 concernant des mesures restrictives eu égard aux actions de la Russie déstabilisant la situation en Ukraine, il était interdit d'accepter des dépôts de ressortissants russes ou de personnes physiques résidant en Russie, ou de personnes morales, d'entités ou d'organismes établis en Russie si la valeur totale des dépôts de la personne physique ou morale, de l'entité ou de l'organisme dépassait 100 000 euros par établissement de crédit, que le paragraphe 1 ne s'appliquait pas aux ressortissants d'un État membre ni aux personnes physiques titulaires d'un titre de séjour temporaire ou permanent dans un État membre, et que si l'article 5 quater du règlement précité, invoqué en défense, dispose que par dérogation à l'article 5 ter, paragraphe 1, les autorités compétentes peuvent autoriser qu'un tel dépôt soit accepté, dans les conditions qu'elles jugent appropriées, dans un certain nombre de cas, Mme [A] ne se trouvait pas dans cette situation. Le Tribunal en a déduit qu'elle ne pouvait disposer des fonds qu'elle détenait sur ses comptes bancaires en Russie et se trouvait donc dans l'incapacité de régler le prix de vente. Par déclaration en date du 3 février 2025, M. [L] a relevé appel de ce jugement. Selon ordonnance en date du 3 avril 2025, le magistrat délégataire du premier président de la Cour d'appel de Versaille a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire de ce jugement, mais a autorisé M. [L] à consigner la somme de 98 500 euros à la Caisse des dépôts et consignations. En ses conclusions notifiées le 16 octobre 2025, M. [L] expose :

MOTIFS En vertu de l'article 901 du code de procédure civile : La déclaration d'appel, qui peut comporter une annexe, est faite par un acte contenant, à peine de nullité : 1° Pour chacun des appelants : a) Lorsqu'il s'agit d'une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Lorsqu'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la re présente légalement ; 2° Pour chacun des intimés, l'indication de ses nom, prénoms et domicile s'il s'agit d'une personne physique ou de sa dénomination et de son siège social s'il s'agit d'une personne morale ; 3° La constitution de l'avocat de l'appelant ; 4° L'indication de la cour devant laquelle l'appel est porté ; 5° L'indication de la décision attaquée ; 6° L'objet de l'appel en ce qu'il tend à l'infirmation ou à l'annulation du jugement ; 7° Les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est, sans préjudice du premier alinéa de l'article 915-2, limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement. (...) Il s'avère que la déclaration d'appel querellée comporte les mentions suivantes : 'L'appel tend à l'annulation, l'infirmation et/ou la réformation des chefs de jugement critiqués portant sur les dispositions de la décision ayant : - Condamné M. [O] [L] à restituer à Mme [C] [A] épouse [U] la somme de 98 500 euros, correspondant à la première moitié de l'indemnisation d'immobilisation. - Débouté M. [O] [L] de ses demandes formées au titre de l'indemnisation d'immobilisation.' (...) Il s'agit là d'une simple erreur de plume (le mot 'indemnité' ayant été remplacé par le mot 'indemnisation'), laquelle n'a aucune conséquence sur l'effet dévolutif de l'appel, car il est bien clair que M. [L] a entendu solliciter la réformation du jugement en ce qui concerne le sort de l'indemnité d'immobilisation. L'effet dévolutif opère donc. La promesse de vente querellée était unilatérale, ainsi qu'il était mentionné en page 2 de l'acte. Sa réalisation intervenait soit par la signature de l'acte authentique de vente, soit par la levée de l'option faite par le bénéficiaire (à savoir Mme [A]) dans le délai, et si ni l'une ni l'autre n'intervenait, le bénéficiaire était déchu de plein droit du bénéfice de ladite promesse de vente alors que le promettant pouvait alors disposer librement de son bien, de sorte qu'il n'y avait pas lieu de prononcer la caducité de ladite promesse de vente. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a refusé de faire droit à cette demande. En vertu de l'article 1218 du code civil : Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles'1351 et 1351-1. Dans le paragraphe intitulé 'renonciation à l'imprévision', les parties ont stipulé qu'une telle renonciation ne concerne pas le cas de force majeure caractérisé par l'irrésistibilité et l'imprévisibilité, qui impliquent l'impossibilité pour le débiteur d'exécuter son obligation et dont il peut se prévaloir. L'effet libératoire de l'impossibilité d'exécution suppose au premier chef que celle-ci soit due à un cas de force majeure. Trois éléments composent celle-ci. Tout d'abord, un événement échappant au contrôle du débiteur. La survenance de l'événement, extérieur ou pas, doit être inévitable. Ensuite, la force majeure exige un événement qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat, c'est à dire imprévisible, ce qui suppose une appréciation abstraite de l'imprévisibilité, indépendamment des considérations particulières tenant à la personne du débiteur. Enfin, la force majeure suppose un événement dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, à savoir irrésistible. L'événement irrésistible est celui qui rend l'exécution du contrat impossible et pas seulement plus difficile ou plus onéreuse ; en effet, l'évènement doit empêcher l'exécution de son obligation par le débiteur, à savoir, en l'espèce, celle de payer le prix en conséquence de la levée d'option. Au cas d'espèce, Mme [A] invoque l'article 5 ter du règlement UE n° 2022/328 selon lequel : 1. Il est interdit d'accepter des dépôts de ressortissants russes ou de personnes physiques résidant en Russie, ou de personnes morales, d'entités ou d'organismes établis en Russie si la valeur totale des dépôts de la personne physique ou morale, de l'entité ou de l'organisme dépasse 100 000 euros par établissement de crédit. 2. Le paragraphe 1 ne s'applique pas aux ressortissants d'un État membre ni aux personnes physiques titulaires d'un titre de séjour temporaire ou permanent dans un État membre. 3. Le paragraphe 1 ne s'applique pas aux dépôts qui sont nécessaires aux échanges transfrontières non soumis à interdiction de biens et de services entre l'Union et la Russie. Le blocage des fonds appartenant à la débitrice la plaçant dans l'impossibilité de lever utilement l'option, faute de pouvoir payer le prix d'acquisition du bien, est un événement imprévisible. En effet, lors de la signature de la convention avec M. [L], le règlement susvisé n'avait pas encore été pris, et la guerre entre la Russie et l'Ukraine n'avait pas encore débuté. Et si des tensions diplomatiques existaient déjà entre ces deux Etats alors que dans le passé des sanctions avaient déjà été prises contre la Russie en raison des menaces qu'elle faisait peser sur l'Ukraine, Mme [A] ne pouvait pour autant prévoir que les fonds lui appartenant seraient bloqués. Le blocage de ces fonds est un événement extérieur à celle-ci. Enfin il constitue un événement irrésistible, dans la mesure où Mme [A] n'avait aucun autre moyen de payer une somme aussi considérable, étant précisé qu'elle n'avait pas d'emploi ni de compte bancaire en France. M. [L] soutient que la notion de force majeure ne s'applique pas aux obligations de paiement de sommes d'argent. L'article 1351 du code civil requiert que l'impossibilité d'exécuter la prestation soit définitive. En effet, l'article 1218, alinéa 2, prévoit que si au contraire l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si en principe est exclu l'effet libératoire de la force majeure pour les obligations de somme d'argent, cette solution peut se justifier par l'idée que le droit du créancier a pour assiette l'ensemble du patrimoine du débiteur, et notamment ses biens à venir, de sorte que ce dernier ne serait jamais dans l'impossibilité absolue et définitive de s'exécuter. Mais encore faut-il que l'intéressé, lorsqu'il était débiteur de payer une somme d'argent, soit en mesure de payer dans les délais impartis. Or en l'espèce, l'acte définitif devait être signé au plus tard le 11 avril 2022. Et les fonds étaient toujours bloqués à cette date ainsi que la société Alfa-Bank, établissement bancaire russe, l'a précisé en une attestation dont la fausseté n'est nullement établie alors qu'elle caractérisait une situation durable et non pas simplement passagère. Par ailleurs, l'intimée, qui n'avait pas d'activité professionnelle et dont il n'est pas justifié qu'elle disposait de fonds suffisants en France, n'avait aucun autre moyen de régler le prix d'acquisition. Par ailleurs, si M. [L] objecte que l'intimée aurait pu obtenir une dérogation pour les faire débloquer, il sera rappelé que selon l'article 5 quater du règlement UE n° 2022/328 : 1.