Cour d'appel, 1ère ch. civile, 8 avril 2026 — n° 24/03401

PAR CES MOTIFS La cour statuant dans les limites de l'appel, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire Infirme le jugement en ce qu'il a déclaré M. [S] responsable du préjudice moral subi par les époux [K] et en ce qu'il l'a condamné à verser à M. et Mme [K] la somme de 5 000 euros pour préjudice moral et a débouté M. et Mme [K] du surplus de leurs demandes, le confirme pour le surplus Statuant à nouveau et y ajoutant Condamne M. [P] [S] à verser à M. [G] [K] et Mme [F] [L] épouse [K] la somme de 41 745,92 euros en réparation de leur perte de chance ; Déboute M. [G] [K] et Mme [F] [L] épouse [K] de leur demande au titre de leur préjudice moral ; Condamne M. [P] [S] aux dépens : Condamne M. [P] [S] à verser à M. [G] [K] et Mme [F] [L] épouse [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [P] [S] de sa demande de ce chef. Le greffier, La président de chambre,

* * * FAITS ET PROCÉDURE Courant 2005, M. [P] [S] a obtenu dans le cadre du règlement de la succession de sa mère, deux parcelles de terrain constructibles issues de la division en quatre parcelles d'un champ agricole, cadastré B[Cadastre 1] jusqu'alors exploité par son frère, M. [R] [S] sur la commune de [Localité 1]. Ses frères ont obtenu les autres parcelles. Par acte authentique du 29 décembre 2006, M. [P] [S] a vendu à M. [G] [K] et Mme [F] [L] la parcelle cadastrée B[Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Il a vendu la parcelle voisine B[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], à M. [J] et Mme [M]. Son frère [N] a vendu la parcelle B[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] à M. et Mme [O]. Son frère [R] a vendu la parcelle B[Cadastre 10] et [Cadastre 11] à M. et Mme [C]. Par contrat du 14 février 2006, M. et Mme [K] ont confié à la société Habitat de la Seine aux droits de laquelle viendra la Sas Normandie maisons individuelles (Nmi), la construction de leur maison d'habitation. L'Eurl Moulinier est intervenue en qualité de sous-traitant chargée du lot gros 'uvre. Les propriétaires des parcelles voisines ont également conclu des contrats de construction de maison individuelle avec la Sas Nmi. Courant 2008, M. et Mme [K] ont informé le constructeur de l'apparition de fissures dans leur maison. Parallèlement, ainsi que leurs voisins, ils apprenaient dans le cadre de l'enquête préalable à l'adoption d'un nouveau PLU pour la commune de [Localité 1] que leurs parcelles étaient situées dans une zone à risque et affectées d'un indice de cavité souterraine. Suivant actes du 15 juillet 2011, M. et Mme [K], M. et Mme [O], M. et Mme [C] et M. [J] et Mme [M] ont sollicité du juge des référés l'organisation d'une expertise au contradictoire des consorts [S]. Par ordonnances du 19 juillet 2011 et 16 décembre 2014, M. [Q] a été désigné en qualité d'expert. Les opérations d'expertise ont été étendues au constructeur de maisons individuelles et à son sous-traitant. L'expert a déposé un rapport unique sur les immeubles [K], [J]-[M] et [O] le 20 octobre 2016. Suivant actes d'huissier du 9 septembre 2019, M. et Mme [K] ont fait assigner M.[P] [S], la Sas Nmi devant le tribunal judiciaire du Havre. Ont été appelés en la cause l'Eurl Moulinier et ses assureurs la Smabtp et les Mma. Par jugement du 5 septembre 2024, le tribunal judiciaire du Havre a : - déclaré M. [P] [S] responsable du préjudice moral subi par les époux [K] ; - condamné M. [P] [S] à régler aux époux [K] la somme de 5 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral ; - débouté les époux [K] de leurs demandes à l'encontre de la société Normandie maisons individuelles ; - condamné M. [P] [S] à régler la somme de 6 000 euros aux époux [K] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Normandie maisons individuelles à régler la somme totale de 2 500 euros à la société Moulinier et la Smabtp ; - condamné M. [P] [S] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration reçue au greffe le 27 septembre 2024, M. [P] [S], a formé appel de la décision. M. et Mme [K] ont constitué avocat le 20 octobre 2024 et formé appel incident le 12 février 2025. La Sas Normandie maisons individuelles a constitué avocat le 23 octobre 2024 et formé appel incident le 12 février 2025. L'Eurl Entreprise Moulinier et la Smabtp ont constitué avocat le 10 octobre 2024. La Sa Mma Iard et la Samcf Mma Iard Assurances mutuelles ont constitué avocat le 7 octobre 2024. Par ordonnance contradictoire du 20 mai 2025, le conseiller de la mise en état a : - déclaré irrecevable l'appel formé par M. [P] [S] par déclaration reçue au greffe le 27 septembre 2024 à l'encontre de : * la Sas Normandie maisons individuelles, * l'Eurl Moulinier et la Smabtp, * la Sa Mma Iard et la Samcf Mma Iard Assurances mutuelles, - déclaré irrecevable l'appel incident formé par M.

MOTIVATION Sous le terrain agricole dépendant de l'indivision [S], exploité par M. [R] [S] avait été ouverte en 1895 une carrière de sable qui a été rebouchée dans les années 1970. Mme [S] en était devenue propriétaire en 1963. Au cours de l'expertise ont été réalisés : - des forages pour rendre compte de la nature du sol pour déterminer l'étendue de la sablière : les sondages effectués sur le terrain de M. et Mme [K] et sur les deux autres parcelles voisines ont établi l'emprise passée de la sablière comme s'étendant pour l'essentiel sous la propriété [M]-[J] et à l'angle sud-est de la parcelle [K] (page 23 expertise) ; - des sondages géotechniques afin de rendre compte de façon quantitative de la nature du chaînage des fondations et de la résistance mécanique des sols supports de chaque maison. Selon l'expert (page 37 de son rapport), l'ensemble des sondages réalisés sur la propriété [K] montre la présence de remblais peu consolidés. Il précise que la mise en place de ces remblais n'est pas nécessairement liée à l'exploitation d'une sablière qui se situait d'après la première campagne de reconnaissance, les photos aériennes et les témoignages, sous la propriété [J]-[M]. Il conclut que la méconnaissance initiale de la faible portance des sols de fondation résulte du fait que le maître d'oeuvre n'a pas fait réaliser de campagne de sondages qui lui aurait permis de prévoir un système de fondation adapté à la nature des sols. Selon l'expert, le choix de fondation inadapté aux conditions géotechniques d'une extrême faiblesse, fait que d'aucune façon, on ne peut se porter garant de la pérennité de l'immeuble en l'état mais l'évolution peut être stoppée. S'agissant de la maison de M. et Mme [K], même en l'absence de désordres affectant le pavillon, il est nécessaire de réaliser une reprise en sous-'uvre des fondations du pavillon car selon l'expert il est possible d'arrêter l'évolution des désordres en consolidant les fondations avec reprise en sous-'uvre. Par ailleurs, la direction départementale des territoires et de la mer a indiqué à la mairie de [Localité 1] que suite aux sondages réalisés dans le cadre de l'expertise elle supprimait l'indice de cavité souterraine mais qu'il conviendra de préconiser la réalisation de fondations spécifiques pour tout projet de construction au droit de cette sablière en raison du risque de tassements résiduels. Il se déduit de ces éléments que le terrain acquis par M. et Mme [K] n'est pas inconstructible. La fragilité de l'immeuble est liée, selon l'expert, à un problème de conception, le maître d'oeuvre étant responsable du choix des fondations. Sur la garantie des vices cachés L'article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. En l'espèce, M. et Mme [K] affirment que M. [S] connaissait l'existence de la sablière et leur a caché l'existence de ce vice caché affectant leur parcelle. Ils soutiennent que s'ils avaient eu connaissance de la qualité du terrain vendu ils ne l'auraient pas acquis ou à tout le moins acquis à un montant inférieur et en s'entourant de précautions avant de faire édifier leur maison. Il résulte du rapport d'expertise et des pièces de la procédure que la carrière a été exploitée à compter de 1895, que la mère de M. [S] est devenue propriétaire du terrain en 1963 et que la carrière a été comblée après 1973, le terrain devenant terrain agricole. S'agissant de la parcelle sur laquelle est édifiée la maison de M. et Mme [K], selon l'expert (page 37) l'ensemble des sondages réalisés sur la propriété [K] montre la présence de remblais peu consolidés mais l'expert indique que la mise en place de ces remblais n'est pas nécessairement liée à l'exploitation d'une sablière qui se situait d'après la première campagne de reconnaissance, les photos aériennes et les témoignages sous la propriété [J]-[M]. Il conclut que le pavillon des époux [K] repose sur des remblais limoneux sur une faible épaisseur d'une couche légèrement plus compacte, mais de manière plus uniforme. Les calculs de tassement du remblais aboutissent en fonction des essais pressiométriques à un tassement assez homogène du remblai sous son propre poids avec les charges transmises par les fondations La parcelle acquise par les époux [K] n'est pas située sur le site de l'ancienne sablière, à l'exception de sa limité est, en un point éloigné de la maison : elle n'est donc affectée d'aucun vice caché lié à l'existence de cette sablière rebouchée. En application de l'acte de vente, ce seul défaut de qualité du sous-sol pour faible compactage de la terre sur la parcelle qui n'est pas en lien avec la sablière, ne relève d'aucune garantie du vendeur. Il convient donc de débouter M. et Mme [K] de leur demande fondée sur la garantie des vices cachés. Sur la responsabilité contractuelle L'article 1147 du code civil, applicable à la date de la vente litigieuse, prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. La faute Il résulte de l'article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En l'espèce, M. [P] [S] n'ignorait pas l'existence passée d'une sablière, rebouchée, sur le terrain agricole avant sa division en parcelles constructibles. M. [P] [S] et ses frères ont indiqué dans un courrier adressé à la DDEA le 25 août 2009 qu'ils avaient connaissance d'une sablière à ciel ouvert et M. [N] [S] l'a d'ailleurs reconnu dans une sommation interpellative du 7 août 2009. Quand bien même, l'acte de vente, en page 11, prévoit que l'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance, sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison soit de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient été pratiquées sous l'immeuble, en s'abstenant d'informer M. et Mme [K] de l'existence sur la parcelle divisée d'une ancienne sablière rebouchée dont le périmètre exact n'était pas connu, M. [P] [S] a failli à son obligation de bonne foi et de loyauté et sa responsabilité contractuelle est engagée. Le préjudice Le tribunal a alloué à M. et Mme [K] la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral. M. [S] conclut à l'infirmation du jugement de ce chef et au débouté de toute demande indemnitaire formée à son encontre. Car si est retenue à son encontre une faute pour ne pas avoir informé les acheteurs de l'existence de la sablière rebouchée, cette faute n'est à l'origine d'aucun dommage : l'anxiété relevée par le tribunal est née de ce qu'un indice de cavité souterraine avait été mentionné par erreur par l'administration et les désordres allégués n'ont pas été constatés par l'expert. M. et Mme [K] concluent à l'infirmation et sollicitent la somme de 326 461,03 euros correspondant au coût des travaux de reprise de l'ensemble des désordres dont est affectée leur maison et qui trouvent leur cause dans la portance différenciée des remblais de la sablière. - La reprise des désordres Dès lors que selon l'expert l'exploitation de la sablière se situait d'après la première campagne de reconnaissance, les photos aériennes et les témoignages sous la propriété [J]-[M] et non sous la maison de M. et Mme [K], ceux-ci sont mal fondés à solliciter la somme de 326 461,03 euros correspondant au coût des travaux de reprise de l'ensemble des désordres dont serait affectée leur maison et qui trouveraient leur cause dans la portance différenciée des remblais de la sablière.