Cour d'appel, pôle 4 - chambre 5, 8 avril 2026 — n° 23/00874

PAR CES MOTIFS La cour, Constate que le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 8 novembre 2022, RG n° 16/17475, comporte une omission matérielle de statuer ; Ordonne la rectification de cette omission par l'adjonction en son dispositif de la mention suivante : " Condamne la société Crédit agricole immobilier promotion à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] - [Adresse 6] la somme de 20 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance " ; Dit que sur les diligences du procureur général cette décision sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement ; Déclare la société Crédit agricole immobilier promotion recevable en sa fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action en garantie des vices apparents ; Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il : Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] - [Adresse 6] de la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de son action au titre des éclairages extérieurs autres que celui du sas du niveau rez-de-chaussée donnant sur l'extérieur ; Dit que la société Crédit agricole immobilier promotion engage sa responsabilité de plein droit sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil au titre de l'absence de protections mécaniques des canalisations extérieures, de la jonction de l'enrobé et du béton de la rampe d'accès au parking souterrain, de la dalle béton du parking souterrain, de l'absence de protection mécanique des cheminées de décompression, des désordres affectant les cunettes du parking souterrain à l'exception de l'absence de cunette au niveau de la porte basculante, du flocage du plafond du parking, des escaliers extérieurs, des relevés d'étanchéité, de la protection de l'enduit du muret de clôture, du support béton de la dalle de la terrasse du jardin, des fissures des plafonds et murs porteurs des appartements ; Condamne la société Crédit agricole immobilier promotion à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] - [Adresse 6] : 3 960 euros TTC (3 300 euros HT) au titre de l'absence de protections mécaniques des canalisations extérieures ; 2 400 euros TTC (2 000 euros HT), en deniers ou quittance, au titre de la jonction de l'enrobé et du béton de la rampe d'accès au parking souterrain ; 133 646,92 euros TTC (121 497,20 euros HT) au titre de la dalle de béton du parking souterrain ; 720 euros TTC (600 euros HT) au titre de l'absence de protection mécanique de cheminées de décompression ; 8 932 euros TTC (8 120 euros HT), en deniers ou quittance, au titre des cunettes du parking souterrain ; 25 784,20 euros TTC (21 486,83 euros HT), en deniers ou quittance, au titre du flocage du plafond de parking ; 4 235 euros TTC (3 850 euros HT) au titre des escaliers extérieurs ; 2 592 euros TTC (2 160 euros HT) au titre des relevés d'étanchéité ; 300 euros TTC (250 euros HT), en deniers ou quittance, au titre de la protection de l'enduit du muret de clôture ; 1 068 euros TTC (890 euros HT) en deniers ou quittance au titre du support béton de la dalle de la terrasse jardin, 14 700 euros TTC (12 250 euros HT) au titre des fissures ; Dit que les condamnations prononcées au titre des travaux de reprise seront majorées de 7 % sur les sommes HT au titre de la maîtrise d''uvre et de 2,5 % sur les sommes HT au titre des honoraires du syndic pour suivi des travaux ; L'infirme sur ces points et statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] - [Adresse 6] irrecevable en sa demande fondée sur les dispositions de l'article 1642-1 du code civil au titre des éclairages de sécurité sauf en ce qu'elle concerne l'éclairage du sas du niveau rez-de-chaussée donnant sur l'extérieur ; Dit que la société Crédit agricole immobilier promotion engage sa responsabilité de plein droit sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil au titre de l'absence de cunette au niveau de la porte basculante ; Condamne la société Crédit agricole immobilier promotion à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] - [Adresse 6] la somme de 500 euros TTC au titre de l'absence de cunette au niveau de la porte basculante ; Rejette les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] - [Adresse 6] au titre de l'absence de protections mécaniques des canalisations extérieures, la jonction de l'enrobé et du béton de la rampe d'accès au parking souterrain, de la dalle béton du parking souterrain, de l'absence de protection mécanique des cheminées de décompression, des désordres affectant les cunettes du parking souterrain à l'exception de l'absence de cunette au niveau de la porte basculante, du flocage du plafond du parking, des escaliers extérieurs, des relevés d'étanchéité, de la protection de l'enduit du muret de clôture, du support béton de la dalle de la terrasse du jardin, des fissures des plafonds et murs porteurs des appartements ; Condamne la société Crédit agricole immobilier promotion à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] - [Adresse 6] une somme correspondant à 8 % du montant total HT des indemnisations au titre des travaux de reprise augmentée de la TVA en vigueur au titre des frais de maîtrise d''uvre ; Rejette la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] - [Adresse 6] au titre des honoraires du syndic pour le suivi des travaux ; Sursoit à statuer sur les demandes relatives au préjudice de jouissance ; Ordonne la réouverture des débats sur ce seul chef de demandes ; Invite la société Crédit agricole immobilier promotion à conclure sur ce point à la suite de rectification de l'omission matérielle opérée par la présente décision avant le 20 mai 2026 ; Invite le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] - [Adresse 6] à conclure sur ce point à la suite de rectification de l'omission matérielle opérée par la présente décision avant le 1er juillet 2026 ; Ordonne la clôture de l'affaire à la date du 7 juillet 2026 et ordonne le rappel de l'affaire à l'audience de plaidoiries du même jour ; Condamne la société Crédit agricole immobilier promotion aux dépens d'appel ; Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Rejette les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. La greffière, Le président de chambre,

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La société [Localité 1], aux droits de laquelle vient la société Crédit agricole immobilier résidentiel (la société CAIR), devenue la société Crédit agricole immobilier promotion (la société CAIP), a entrepris la construction-vente en l'état futur d'achèvement d'un immeuble résidentiel de 20 logements avec parkings en sous-sol et en extérieur dénommé [Adresse 3] sis [Adresse 2] à [Localité 5] (95). Le maître d'ouvrage a souscrit, auprès de la SMABTP, une assurance responsabilité civile, dommages-ouvrage, constructeur non-réalisateur et tous risques chantier. La société Monne-Decroix gestion, aux droits de laquelle vient la société Crédit agricole immobilier services (la société CAIS) a été désignée syndic provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] - [Adresse 5] [Localité 1] (le syndicat). Le 25 juin 2014, le syndicat, assisté de son syndic et en présence du vendeur, a listé un certain nombre de désordres à reprendre. Le 30 juin 2014, les travaux ont été réceptionnés. Le 10 juillet 2014, le syndicat a listé de nouveaux désordres concernant le sous-sol et le parking et a déploré, par la suite, d'autres désordres. Le syndicat a sollicité M. [F], architecte expert, pour l'assister dans la livraison du parking et des parties communes. Celui-ci a établi, le 15 novembre 2014, un rapport faisant état de plusieurs désordres et non-conformités. Par actes d'huissier de justice délivrés le 27 juillet 2015, le 19 octobre et le 5 novembre 2015, le syndicat a assigné en référé-expertise la société CAIP, puis la SMABTP et la société CAIS en intervention forcée devant le président du tribunal de grande instance de Pontoise. Par ordonnance rendue le 20 janvier 2016, M. [K] a été désigné en qualité d'expert judiciaire. Par ordonnance du 8 février 2016, M. [W] a été désigné aux lieu et place de M. [K]. Le 9 septembre 2016, les opérations d'expertise ont été rendues communes et opposables aux entreprises intervenues dans l'opération de construction. Par actes d'huissier de justice délivrés le 21 novembre 2016, le syndicat a assigné, au fond, devant le tribunal de grande instance de Paris, la société CAIP, la SMABTP, ès qualités, et la société CAIS aux fins d'interruption du délai de prescription de la garantie des vices apparents et de sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise. Le 17 juin 2019, l'expert a déposé son rapport. Le 3 novembre 2020, le juge de la mise en état a condamné la société CAIP à verser au syndicat la somme de 11 575 euros TTC à titre de provision. Le 18 novembre 2020, le syndicat a interjeté appel de cette décision. Le 18 juin 2021 la cour d'appel de Paris a fixé cette provision à la somme de 73 506 euros TTC. Par jugement du 8 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes : Déboute la société CAIP de la fin de non-recevoir qu'elle soulève tirée de la forclusion de l'action du syndicat ; Dit que la société CAIP engage sa responsabilité de plein droit sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil au titre de l'absence de protections mécaniques des canalisations extérieures, de la jonction de l'enrobé et du béton de la rampe d'accès au parking souterrain, de la dalle de béton du parking souterrain, de l'absence de protection mécanique de cheminées de décompression, des cunettes du parking souterrain, du flocage du plafond de parking, de la rupture de l'étanchéité du cuvelage du mur du parking, de la fosse de l'ascenseur, du tapis brosse, des escaliers extérieurs, des relevés d'étanchéité, du tube IRL d'alimentation du portail extérieur, de l'entourage des portes palières d'ascenseur, de la protection de l'enduit du muret de clôture, du support béton de la dalle de la terrasse jardin, et des fissures ; Condamne la société CAIP à verser au syndicat : 3 960 euros TTC (3 300 euros HT) au titre de l'absence de protections mécaniques des canalisations extérieures ;

MOTIVATION 1. Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action en garantie des vices apparents Moyens des parties La société CCAIP soutient, en premier lieu, qu'elle est recevable à soulever une fin de non-recevoir pour la première fois en cause d'appel et qu'il ne peut lui être opposé une reconnaissance de recevabilité en l'absence d'éléments clairs en ce sens. Concernant la recevabilité des demandes du syndicat fondées sur l'article 1642-1 du code civil, elle soutient, en premier lieu, que le syndicat fonde ses demandes sur les dispositions de l'article 1642-1 du code civil et que la livraison de l'ensemble des parties communes, sous-sol compris, est intervenue le 25 juin 2014, conformément au document signé à cette date par les parties. Elle précise que les mentions " fait le 30 juin ", apposées en marge des désordres rayés le 30 juin 2014, démontrent que la livraison était intervenue antérieurement à cette dernière date, que la remise de clés du 30 juin concernait exclusivement des clés supplémentaires et, qu'à cette même date, ont eu lieu la livraison des parties privatives et la réception de l'ouvrage par le maître de l'ouvrage. Elle ajoute que la livraison est intervenue également le 25 juin 2014 pour le sous-sol de l'immeuble. Elle déduit de ces constatations que l'assignation en expertise, délivrée le 27 juillet 2015 n'a pu interrompre le délai de forclusion alors que celle-ci était acquise depuis le 26 juillet 2015. En second lieu, elle soutient, dans l'hypothèse ou une date de livraison postérieure, aurait été retenue, que l'assignation en référé du 27 juillet 2015 a interrompu le délai de forclusion, un nouveau délai ayant commencé à courir à la date de l'ordonnance du 20 janvier 2016, mais que ce nouveau délai n'a pu être interrompu par l'assignation au fond du 21 novembre 2016 dès lors que celle-ci ne comportait aucune demande de condamnation en paiement à son encontre. Elle précise qu'une simple demande de donner acte ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile. En réponse, le syndicat soutient que son action est recevable alors que, la livraison étant intervenue le 30 juin 2014, soit à la date de remise des clés, puis le 10 juillet 2014 pour le parking du sous-sol, l'assignation en référé du 27 juillet 2015 a interrompu le délai de forclusion pour l'ensemble des désordres listés et annexés à l'assignation puis, le nouveau délai ayant commencé à courir à compter de l'ordonnance du juge des référés du 20 janvier 2016, le délai a de nouveau été interrompu par l'assignation au fond du 21 novembre 2016. Il considère que cet acte a valablement interrompu la prescription alors qu'il tendait, selon les énonciations de son dispositif, à l'interruption du délai de forclusion afin de préserver ses droits ainsi qu'au prononcé du sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise. Il ajoute que, si la cour considérait que la livraison était intervenue le 25 juin 2014, ce raisonnement demeurerait applicable dès lors que le 25 juillet 2015 était un samedi si bien que le dernier jour du délai pour agir correspondait au 27 juillet 2015, date de l'assignation en référé. Il soutient enfin que la société CAIP ne peut, six ans après qu'un jugement ait été rendu sur le fond, soutenir que le syndicat serait forclos alors qu'il n'avait saisi le tribunal d'aucune demande en ce sens. Réponse de la cour Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir Selon l'article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, y compris en appel (2e Civ., 1 avril 1998, pourvoi n° 95-20.848, Bull. 1998, II, n° 115). La fin de non-recevoir soulevée par la société CAIP est recevable. Sur le point de départ du délai de forclusion Selon l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni à l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents ou des défauts de conformité. Aux termes de l'article 1648, alinéa 2, du même code, dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. Aux termes de l'article 1604 de ce code, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et en la possession de l'acheteur. Aux termes de l'article 1605 de ce code, l'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs. Au cas présent, le syndicat produit un document intitulé " livraison syndic pour [Localité 5] " qui comporte cinq pages constituées essentiellement d'une liste de reprise de désordres. Le document est daté du 25 juin 2014 et manifestement signé à cette date par le promoteur et le conseil syndical. Néanmoins, il comporte en dernière page la mention " clés remises le 30 juin 2014 " suivie d'une liste de clés, " bips " et manivelle de désenfumage suivie de la signature des promoteur et conseil syndical. Il résulte de ces seules observations que, la remise des clés des parties communes étant intervenue le 30 juin 2014, c'est à compter du 30 juillet 2014 qu'a commencé à courir le délai de forclusion prévu par l'article 1648 du code civil, aucune prise de possession des locaux ne pouvant intervenir avant la remise des clés. S'agissant du sous-sol de la résidence, le syndicat produit un courrier de la société CAIR adressé au syndic de la résidence [Adresse 3] aux termes duquel celle-ci rappelle qu'une convocation lui avait été adressée pour la livraison du sous-sol de la résidence, en présence du conseil syndical, le 10 juillet 2014. Ce document mentionne que le conseil syndical avait refusé de signer le procès-verbal. La société CAIR produit, pour sa part, le procès-verbal de réception des parties privatives et communes de la résidence (pièce 12) auquel sont annexés chacun des procès-verbaux de livraison et remise des clés des parties privatives ainsi qu'un document, intitulé " Livraison du parking SS Le [Localité 6] ", daté du 10 juillet, qui n'est pas signé du représentant du conseil syndical. Il sera ainsi retenu, au vu des pièces produites aux débats, que la livraison du sous-sol et du parking est intervenue le 10 juillet 2014. Sur l'interruption du délai de forclusion Selon l'article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Aux termes de l'article 2242 du même code, l'interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance. L'effet interruptif attaché à une assignation ne vaut que pour les désordres qui y sont expressément désignés (3e Civ., 31 mai 1989, pourvoi n° 87-16.389, Bull. 1989, III, n° 122 ; 3e Civ., 20 mai 1998, pourvoi n° 95-20.870, Bull. 1998, III, n° 104). Cette exigence d'identification des désordres, qui détermine le cours de la prescription de l'acte dirigé contre celui que l'on veut empêcher de prescrire, est destinée à assurer la sécurité juridique des parties en litige (3e Civ., 2 mai 2024, pourvoi n° 22-23.004). Au cas d'espèce, l'assignation en référé expertise en date du 27 juillet 2015 a interrompu le délai de forclusion alors que le syndicat se devait d'agir, au plus tard, hormis les vices affectant le sous-sol, le 31 juillet 2015 et, pour ceux-ci, au 11 août 2015. Un nouveau délai de forclusion a commencé à courir le 20 janvier 2016, date de l'ordonnance de référé, jusqu'au 20 janvier 2017.