Cour d'appel, chambre 1-1, 8 avril 2026 — n° 21/02165

Par ces motifs La cour, Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Nice le 14 décembre 2020 ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne solidairement Mme [N] [R] épouse [K] et M. [X] [K] à payer à M. [O] [I] une somme de 10 983,16 euros en restitution d'une partie du prix de vente payé pour l'acquisition, par acte du 5 octobre 2016, de l'appartement leur appartenant au [Adresse 7] à [Localité 5], avec intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2017 ; Déboute Mme [N] [R] épouse [K] et M. [X] [K] de leur demande de dommages-intérêts à l'encontre de la SASU A & C Expertise immobilière ; Condamne solidairement Mme [N] [A] [E] épouse [K] et M. [X] [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute Mme [N] [R] épouse [K] et M. [X] [K] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [N] [A] [E] épouse [K] et M. [X] [K] à payer à maître Sébastien Badie de la SCP Badie Simon Thibaud Juston, avocats associés à la cour d'appel d'Aix-en-Provence, une indemnité de 5 000 euros en application des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour ; Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SASU A & C Expertise immobilière. La greffière La présidente

*** Exposé des faits et de la procédure Par acte authentique du 5 octobre 2016, Mme [F] [E] épouse [K] et M. [X] [K] (les époux [K]) ont vendu à M. [O] [I] un appartement situé à [Localité 5], au prix de 170 000 euros, dont 161 680 euros au titre des droits immobiliers, pour une surface loi Carrez de 49,02 m², résultant d'un mesurage réalisé par la société A & C Expertise immobilière le 13 juillet 2016. Le 19 novembre 2016, M. [I] a fait réaliser par la société AP2M Expertise un nouveau mesurage, qui a évalué la surface loi Carrez de l'appartement à 45,58 m². Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mai 2017, M. [I] a sollicité la restitution d'une partie du prix, au prorata du nouveau mesurage effectué, soit la somme de 11 345, 97 euros. Le 16 mars 2018, un nouveau certificat de superficie, réalisé par la société Exim Azur au contradictoire des époux [K], a évalué la surface loi Carrez de l'appartement à 45,58 m². Par acte du 14 juin 2017, M. [I] a assigné les époux [K] devant le tribunal de grande instance de Nice en restitution de la somme de 11 345, 97 euros. Par acte du 23 janvier 2018, les époux [K] ont appelé en la cause la SASU A & C Expertise immobilière. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 5 avril 2018. Par jugement du 14 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a débouté M. [I] de l'ensemble de ses demandes, débouté les époux [K] de leurs demandes de dommages et intérêts et d'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, débouté la SASU A & C expertise immobilière de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné M. [I] aux entiers dépens. Pour statuer en ce sens, le tribunal a, en substance, considéré que la surface réelle de l'appartement n'était pas précisément établie aux termes des différentes estimations produites dans la mesure où, d'une part M. [I] avait réalisé les travaux dans l'appartement et ne démontrait pas que ceux-ci n'avaient pas modifié les aménagements réalisés par les époux [K], d'autre part rien ne démontrait que les mesurages effectués par les sociétés AP2M expertise, Exim et A & C expertise immobilière étaient corrects. Par acte du 12 février 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [I] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes, a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire et Condamné aux dépens. Par ordonnance du 17 mai 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d'expertise formulée par M. [I]. Par arrêt du 16 avril 2025, la cour a déclaré la demande d'expertise recevable, ordonné, avant dire droit, une mesure d'expertise et désigné pour y procéder M. [V] [Q], avec pour mission de se faire remettre les certificats de superficie établis le 17 février 2006 par la SARL [P], le 13 juillet 2016 par la SAS A & C expertise immobilière, le 19 novembre 2016 par la société AP2M et le 13 mars 2018 par la société Exim, de calculer la superficie de l'appartement situé [Adresse 4], lot n° 5, acquis par M. [O] [I] le 5 octobre 2016, au regard des prescriptions de l'article 46 de la loi du 14 juillet 1995 et des articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967, de déterminer si des travaux ont été réalisés dans l'appartement entre 2006 et 2016 par les époux yamos, de les décrire et d'indiquer s'ils sont à l'origine d'une différence de superficie entre ces deux dates, de déterminer si des travaux ont été réalisés depuis le 5 octobre 2016 par M. [I] dans l'appartement litigieux et, dans l'affirmative, s'ils sont à l'origine d'une réduction de sa superficie au sens des textes précités. L'expert a déposé son rapport le 18 septembre 2025. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 13 janvier 2026.

Motifs de la décision 1/ Sur la demande de restitution d'une partie du prix de vente 1.1 Moyens des parties M. [I] fait valoir que la garantie dont dispose l'acquéreur en vertu de l'article 46 de la Loi du 10 juillet 1965 a un caractère objectif, qui repose sur la seule existence d'une différence de mesure de plus de 1/20ème ; qu'en l'espèce, selon l'expert judiciaire, la surface du bien est de 45,69 m² alors que l'acte de vente mentionne une surface de 49,02 m², de sorte que le prix de vente aurait dû être fixé à 150 696,84 euros ; que selon l'expert ces mesures sont très proches de celles relevées dans les diagnostics précédemment réalisés et la différence avec le diagnostic réalisé par la société A & C Expertise immobilière ne concerne que l'entrée/dégagement, que cette dernière a mesurée à 9,66 m², soit environ 3 m² de plus que les autres diagnostics alors que le sas n'aurait pas dû être inclus comme surface habitable au sens de la loi Carrez ; que les travaux réalisés par les [K] ont, tout au plus, entraîné une diminution de la surface de la cuisine, sans incidence sur celle de l'entrée/dégagement, mais qu'en tout état de cause, quels que soient la nature des travaux réalisés ils ne pouvaient créer une surface de près de 3 m² susceptible de modifier la mesure de l'appartement au sens de la loi Carrez et qu'il n'a lui-même effectué après l'achat aucun travaux susceptible d'expliquer cette différence. Il en déduit qu'il est fondé à solliciter la condamnation des époux [K] à lui rembourser la somme de 10 983,16 euros, auxquels il convient d'ajouter les intérêts légaux depuis la mise en demeure notifiée le 19 mai 2017. Les époux [K] répliquent qu'aucun des certificats ayant mesuré l'appartement n'a abouti à la même superficie ; que rien ne permet de retenir que les mesurages effectués par les sociétés AP2M et Exim sont justes et le mesurage réalisé par la société A & C Expertise immobilière erroné ; que les mesures prises par l'expert aboutissent elles-mêmes à un résultat différent, de sorte qu'il n'est pas possible de s'y fier pour retenir un déficit de surface ; qu'en tout état de cause, la différence porte sur une superficie de seulement 0,88 m², qui peut s'expliquer par les travaux d'aménagement réalisés par M. [I] et qui est insuffisante pour justifier la restitution d'une partie du prix de vente et que les photographies produites par M. [I] sont insuffisantes pour démontrer qu'il n'a pas réalisé de travaux susceptibles de modifier la surface Loi Carrez dès lors qu'elles ne sont entourées d'aucune garantie quant à la date et aux conditions dans lesquelles elles ont été prises. La société A & C expertise immobilière fait valoir qu'aucun des métrages réalisés ne retient la même superficie, de sorte que M. [I] ne démontre ni la surface réelle de l'appartement ni, par conséquent, qu'elle est inférieure de plus de 1/20ème à la surface annoncée dans l'acte de vente ; qu'avant de vendre l'appartement les époux [K] ont réalisé des travaux qui ont eu pour conséquence d'augmenter la surface habitable de 2,67 m², ce dont M. [I] a été expressément informé par l'acte de vente ; que durant les deux années qui se sont écoulées avant qu'il agisse, M. [I] a pu réaliser lui-même des travaux modifiant l'aménagement de l'appartement et par conséquent sa surface loi Carrez ; que l'expertise judiciaire n'a pas permis de lever ce doute puisque si M. [I] a déclaré n'avoir réalisé que des travaux de rafraîchissement, il n'a fourni aucune pièce démontrant l'état de l'aménagement intérieur de l'appartement avant l'achat, ce dont il doit être déduit qu'il demeure défaillant dans la démonstration de l'absence de modification de la consistance du lot mesuré, en raison notamment d'éventuels travaux, entre la date du diagnostic qu'elle a elle-même fait réaliser et le sien, mais également entre le diagnostic susvisé et celui qui a été réalisé au contradictoire des consorts [K] près de deux ans plus tard, alors que la charge de la preuve du déficit de surface lui incombe en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil et que les photographies qu'il produit aux débats sont dénuées de valeur probante en ce qu'elles ne sont pas datées. 1.2 Réponse de la cour En application de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot (..) Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. Ces dispositions reprennent l'économie générale des dispositions de droit commun des articles 1617 à 1622 du code civil, qui fixe les contours de l'obligation de délivrance pesant sur le vendeur d'un bien. La connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix, qui n'est pas subordonné à la preuve d'un préjudice. Il en résulte que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 instaure une diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure et qu'il s'agit d'un mécanisme de rééquilibrage du contrat ayant pour objectif de restituer un prix auquel le vendeur n'avait pas droit dès lors qu'il ne correspondait pas à la surface exacte du lot vendu. En l'espèce, l'acte de vente du 5 octobre 2016 indique : « conformément aux dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 issu de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez », améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, modifié notamment par la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014, le vendeur déclare que la superficie de l'appartement vendu est de 49,02 mètres carrés. Le mesurage a été effectué par le cabinet A & C Expertise immobilière, [Adresse 5], ainsi qu'il résulte du certificat établi par ce cabinet le 13 juillet 2016, dont l'original demeurera ci-joint et annexé après mention ». Au regard du mesurage réalisé par société AP2M expertise qui a estimé la surface de l'appartement à 45,58 m² et de celui réalisé par la société Exim Azur qui a estimé la superficie totale de l'appartement à 45,58 m², la cour a estimé nécessaire d'ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de l'ensemble des parties. Selon le rapport déposé par l'expert, le logement ne présente aucune caractéristique spécifique nécessitant un mesurage fin et complexe. L'expert a donc procédé lui-même au mesurage sans faire intervenir un sapiteur géomètre. De ses mesures, il se déduit que la surface habitable de l'appartement, au sens de la loi Carrez, s'établit à 45,69 m², se décomposant comme suit : - un hall/dégagement (dont placard) de 6,70 m² - un séjour de 17,72 m² -une cuisine de 6,75 m² - une salle d'eau de 4,18 m² - une chambre de 10,34 m². Cette surface est très proche de celle mesurée lors des diagnostics réalisés par les sociétés AP2M le 19 novembre 2016 (45,58 m²), [P] le 17 février 2006 (46,35 m²) et Exim Azur le 16 mars 2018 (45,58 m²). L'analyse pièce par pièce ne fait pas ressortir de différence significative entre ces trois diagnostics et le mesurage réalisé par l'expert judiciaire.