Tribunal judiciaire, 2ème chambre, 9 avril 2026 — n° 23/00815

EXPOSE DU LITIGE   Mme [Z] [E] est propriétaire des lots numéros 2 et 3, correspondant à un local à usage d’habitation de type F2 et une cave, de l'ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 4] (92), cadastré section C, n°[Cadastre 1]. Selon acte sous seing privé du 1er septembre 2004, Mme [E] a confié un mandat de gestion locative concernant ce bien à la société à responsabilité limitée Bien Plus, aux fins de le louer et d'en percevoir les loyers pour le compte du mandant. Ce bien a été donné à bail à plusieurs locataires et, selon contrat de location du 30 novembre 2018, à M. [N] [L], qui l'a quitté le 31 décembre 2021, en laissant des impayés de loyers d'un montant de 7737,15 euros, qui ont finalement été réglés. Se plaignant d'un état anormalement dégradé de son appartement, de sa saleté, de la disparition de certains meubles, et plus généralement de fautes de l’agence dans l’exécution de ses missions contractuelles, Mme [E] a dénoncé le mandat de gestion selon courrier recommandé avec accusé réception en date du 1er avril 2022. C’est ainsi que par acte judiciaire du 13 janvier 2023, Mme [E] a fait assigner la société Bien Plus devant ce tribunal aux fins d’obtenir réparation de ses préjudices.   Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 mars 2024, Mme [Z] [E] demande au tribunal de : - constater que la société Biens Plus, en sa qualité de gestionnaire du bien immobilier lui appartenant, a manqué à ses obligations contractuelles et commis une faute de gestion ; - condamner la société Biens Plus, en réparation de son préjudice subi du fait de cette faute contractuelle, à lui verser la somme de 7559,28 euros de dommages et intérêts ; - condamner la société Biens Plus, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, à lui verser la somme de 2500 euros ; - condamner la société Biens Plus au paiement de la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à son profit ; - la condamner aux entiers dépens. Celle-ci avance, au visa des articles 1231-1, 1991 et 1992 du code civil, que lorsqu’un mandataire manque à ses obligations dans la cadre de la mission qui lui est confiée, sa responsabilité contractuelle peut être engagée, le mandant se devant de rapporter la preuve des fautes reprochées. Elle soutient que la société défenderesse ne justifie pas avoir conclu un bail à usage d'habitation en bonne et due forme en ce qui concerne M. [L], la pièce correspondante produite en défense étant un contrat non signé, qu'elle ne justifie pas s'être assurée de la solvabilité de celui-ci, qu’elle n’a pas entrepris les démarches adéquates pour obtenir le paiement de l’arriéré d’un montant de 7737,15 euros laissé au départ du locataire, en particulier l’activation de l’assurance locative, alors qu'elle lui facturait des prestations à ce titre, qu'elle ne justifie pas non plus de l'établissement d'un état des lieux d'entrée et d'un autre de sortie, les documents versés aux débats étant là encore non-probants, et qu'elle a restitué le dépôt de garantie, alors que des dégâts matériels ont été causés au logement. Elle ajoute que son préjudice matériel est constitué de la prestation de ménage qu’elle a supportée à hauteur de 270 euros, des prestations d'évacuation des encombrants et de travaux entrepris pour rénover le logement pour un montant de 6650,05 euros, de l'état des lieux de sortie jamais réalisé et pourtant facturé à hauteur de 420 euros au titre, et des frais de commandement de payer d’un montant de de 219,23 euros qui auraient pu être évités.

MOTIFS DE LA DÉCISION   A titre liminaire   Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.   La mention tendant à voir « constater » ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile, en ce qu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celle-ci.   1 - Sur l'action en responsabilité intentée à l'encontre du gestionnaire locatif Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L'article 1231-1 du code civil dispose en outre que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1984 du code civil dispose que le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.   En vertu de l’article 1991, alinéa 1er, dudit code, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.   L’article 1992, alinéa 1er, du même code ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.   Il résulte de ces textes que l'agent immobilier est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses, réalisées dans les limites prévues par l'article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002 de modernisation sociale (1re Civ., 16 novembre 2016, n°15-23.790 ; 1re Civ., 11 mars 2020, n° 18-26.577). Il est tenu à ce titre d'une obligation de moyens.   Il lui appartient également de délivrer des conseils à son mandant quant aux garanties qu’il peut souscrire ou, à tout le moins, de le mettre en garde contre un éventuel risque d’insolvabilité de son cocontractant (1re Civ., 11 décembre 2019, n° 18-24.381). L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, il résulte de la procédure que Mme [E] a confié le 1er septembre 2004 un mandat de gestion locative, concernant l’appartement de type F2 dont elle demeure propriétaire, sis [Adresse 3] à [Localité 4] (92), à la société Bien Plus, aux fins de le louer et d'en percevoir les loyers pour le compte du mandant. Il résulte de l’acte que celui-ci prévoit, au titre des conditions générales, à la charge du mandataire, les obligations suivantes : - « passer et renouveler tous baux, les résilier avec ou sans indemnité, accepter toutes cessions ou sous locations ou s’y opposer, faire tous états des lieux, donner et accepter tous congés, faire exécuter toutes réparations, arrêter tous devis, marchés et mémoires à ce sujet, en solder le montant, régler avec les propriétaires voisins toutes questions de mitoyenneté et de voisinage » ; - « percevoir pour le compte du mandant tous loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux et plus généralement toutes sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui » ; - « exiger des locataires les réparations à leur charge » ; - « clore et arrêter tous comptes, en fixer les reliquats actifs ou passifs, les recevoir ou les payer»; - « à défaut de paiement, en cas de contestation, comme aussi en cas de faillite, règlement judiciaire ou liquidation des biens des débiteurs, exercer toutes poursuites, contraintes et diligences nécessaires ». En outre, en application des conditions particulières de ce même mandat, il est stipulé que le mandataire « encaissera, lors de la signature de chaque bail, le dépôt versé par le locataire en garantie de la restitution des locaux loués en bon état lors de la cessation du bail, le dépôt de garantie sera reversé au mandant ». Il est constant que ce bien a été donné à bail à plusieurs locataires et, selon contrat de location du 30 novembre 2018, à M. [N] [L] qui l'a quitté le 31 décembre 2021. Sur la première faute reprochée au mandataire, au titre de l’exécution du contrat, en ce qu’il ne justifierait pas avoir conclu un bail à usage d’habitation en bonne et due forme au bénéfice de M. [L], il convient de relever que la société Bien Plus affirme, sans être contredite sur ce point, que « les baux, états des lieux, préavis, contrats d’assurance et autres correspondances relatifs à l’appartement géré lui ont été restitués en original et à sa demande, à la suite de sa dénonciation du contrat », et produit en toute hypothèse le récépissé de remise de ces éléments, signé des deux parties et daté du 18 novembre 2022. Il s’ensuit que la demanderesse échoue à rapporter la preuve de la faute qu’elle reproche à l’agence d’avoir commise sur ce point. Sur la deuxième faute reprochée à la société Bien Plus, au titre de l’exécution de son mandat, en ce qu’elle ne justifierait pas s'être assurée de la solvabilité de M. [L] et qu’elle n’aurait pas entrepris les démarches adéquates pour obtenir le paiement de l’arriéré locatif, il n’est pas contesté que ce dernier a été réglé par le locataire à la suite du commandement de payer qui lui a été délivré par la société Bien Plus le 24 décembre 2021, c’est-à-dire avant même son départ du logement, très peu de temps après l’annonce par celui-ci qu’il comptait quitter les lieux. Il ne peut être, à cet égard, reproché à la société défenderesse d’avoir fait délivrer un commandement de payer au locataire préalablement à la mise en œuvre de la garantie des loyers impayés, dont la facturation apparaît effectivement sur les relevés de gérance à hauteur de 64,44 euros puis de 64,71 euros par trimestre, alors qu’elle n’a fait qu’exécuter l’obligation contractuelle qui lui incombait. Les frais facturés à ce titre par la société Bien Plus à Mme [E], tels qu’ils apparaissent sur le relevé de gérance pour la période du 1er janvier au 31 mars 2022, correspondent ainsi à une prestation effectuée et, qui plus est, fructueuse compte tenu des fonds recouvrés. Mme [E] échoue ainsi à rapporter la preuve tant de la faute qu’elle reproche à l’agence d’avoir commise sur ce point que de la réalité d’un préjudice imputable. Sur la troisième faute reprochée à la société Bien Plus, en ce qu'elle ne justifierait pas non plus de l'établissement d'un état des lieux d'entrée et de sortie, et qu'elle aurait restitué le dépôt de garantie alors que des dégâts matériels auraient été causés au logement, il convient de noter, tout d’abord, que la société Bien Plus produit, d’une part, un état de lieux d’entrée daté du 30 novembre 2018 et signé tant par ses soins que par M.

  PAR CES MOTIFS   Le tribunal,   Déboute Mme [Z] [E] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ; Déboute la société à responsabilité limitée Bien Plus de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive ; Condamne Mme [Z] [E] aux dépens ; Dit que Me Marc Fouéré, avocat, pourra, en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ;   Condamne Mme [Z] [E] à verser à la société à responsabilité limitée Bien Plus la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;   Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.   signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,