Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 3 avril 2026 — n° 25/07653

PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement sauf en ce qu'il a : -débouté Mme [Z] [F] de sa demande tendant à condamner Mme [J] [B] à lui verser le montant des droits de mutation payés sur la somme de 135.105,92 € outre les intérêts au taux légal, - débouté Mme [Z] [F] de sa demande tendant à condamner Mme [J] [B] à lui verser une indemnité de 10.000 € en réparation de son préjudice moral, - débouté Mme [J] [B] de sa demande tendant à condamner Mme [Z] [F] à lui verser une somme de 20.000 € pour procédure abusive ; Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant, Déboute Mme [Z] [F] de sa demande de condamner Mme [J] [B] à lui verser une somme à titre de réduction de prix ; Condamne Mme [Z] [F] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [J] [B] la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ; Rejette la demande de Mme [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique du 28 mai 2018, Mme [J] [B] a vendu à Mme [Z] [F], au prix de 800.000 €, les lots 16, 17, 38 et 39 de l'état de division d'un immeuble en copropriété, sis [Adresse 3], ces lots formant une unité à usage d'habitation d'une superficie de 69,10 m2. Le lot 39 est issu de la division, le 9 juin 1998, du lot 33 en deux lots 39 et 40. La promesse de vente du 9 mars 2018 et l'acte authentique du 28 mai 2018 désignent ainsi les biens : « -Lot n°16 : Bâtiment A sur rue au rez-de-chaussée : Partie d'atelier. Et les 9/1000èmes des parties communes générales. -Lot n°17 : Bâtiment B sur cour à gauche. Un appartement divisé en deux pièces. cuisine. Cave n°10 du même bâtiment au sous-sol. Et les 28/1000èmes des parties communes générales. -Lot n°38 : Bâtiment B (sur cour) Au rez-de-chaussée, aile gauche du Bâtiment : Atelier. Et les 23/1000èmes des parties communes générales. -Lot n°39 : Au rez-de-chaussée, en fond de parcelle, à l'arrière du bâtiment « B » et attenant à celui-ci, côté limite gauche de propriété avec seul accès par le lot n°17, une cour. Lot rattaché au lot n°17 (rez-de-chaussée Bâtiment « B »). Et les 3/1000ème des parties communes générales ». La promesse de vente du 9 mars 2018 précise : « Observation étant ici faite qu'il résulte du titre de propriété du promettant ce qui suit, littéralement rapporté : « Observation faite que lesdits locaux ont été transformés par le précédent propriétaire et constituent aujourd'hui un seul local à usage d'habitation comprenant : Une entrée, une cuisine, une salle de bains, un salon, deux chambres et WC séparés. Cette transformation a nécessité le percement d'un mur porteur de la copropriété. Ce percement a été autorisé aux termes d'une assemblée générale des copropriétaires en date du 26 mai 1998, dont une copie est demeurée annexée aux présentes. Ladite assemblée a également donné son accord pour : -que le local à usage d'atelier (lots 16 et 38) soit affecté à usage d'habitation, -le démontage de l'appentis édifié sur le lot 39. ' Le vendeur précise qu'à ce jour, l'appentis n'a pas été détruit mais a été transformé en local à usage d'habitation » Le promettant déclare qu'il n'a rien modifié depuis son acquisition et qu'en conséquence, l'état de fait date de plus de 10 ans pour ce qui concerne l'appentis' Une copie des plans des lots de copropriété n°16, 16bis (devenu par la suite le n°38), 17 et 39, tels qu'annexés au règlement de copropriété, est annexée aux présentes ». Selon l'attestation de surface établie par le cabinet [N] [R], géomètre-expert, le 5 février 2018, la surface conforme à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 69,10m² pour les lots 16, 17, 38 et 39 réunis, le géomètre-expert précisant qu'il n'est pas tenu compte de la superficie de la cour (13,1m²) zone non close exclue des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Contestant la qualification de partie privative donnée au lot 39 dans l'acte de vente, Mme [F] a assigné Mme [B] en réduction du prix de vente sur le fondement de l'article 46, alinéa 7, de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965. Par jugement du 28 avril 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi : -Condamne [J] [B] à verser à [Z] [F] une somme de 113.341,39 € à titre de réduction de prix, outre les intérêts légaux à compter du prononcé du présent jugement, -Déboute [Z] [F] de ses demandes tendant à : ¿condamner [J] [B] à lui verser le montant des droits de mutation payés sur la somme de 135.105,92 euros outre les intérêts au taux légal, ¿la condamner à lui verser une indemnité de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral et une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -Déboute [J] [B] de ses demandes tendant à : ¿rejeter les demandes,

La motivation de la Cour de cassation est la suivante : Vu les articles 8 alinéa 1er, 2 alinéa 1er, et 3 alinéa 1er, de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 : 4.En application de ces textes, le classement par un règlement de copropriété des parties d'immeuble dans la catégorie des parties privatives ou des parties communes est exclusif de l'application des articles 2 et 3 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965. 5.Pour condamner la venderesse à payer à l'acquéreure une certaine somme au titre de la réduction du prix de vente, l'arrêt constate que le tableau de division inséré en page 8 bis du règlement de copropriété décrit, au titre du lot 33, un terrain formant une seconde cour avec simple droit de jouissance au profit de son propriétaire. 6.D'une part, il retient que la nature privative de cette cour ne peut se déduire de ce que le règlement de copropriété l'exclut des parties communes générales. D'autre part, il relève que celle-ci desservait, antérieurement à son détachement, le lot 35 et dessert actuellement les lots du bâtiment B et que le concierge doit y avoir accès, pour en déduire que le lot 39, issu de la division du lot 33, correspondait au droit de jouissance exclusive d'une partie commune spéciale, de sorte qu'il ne pouvait faire l'objet d'un mesurage. 7.En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la cour correspondant au lot 33 n'était pas décrite comme partie privative par le règlement de copropriété par renvoi au tableau des lots figurant en pages 9 bis et 10 de cet acte, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. Mme [J] [B] épouse [M] a, sur renvoi de cassation, saisi la présente cour d'appel par déclaration remise au greffe le 17 avril 2025. La procédure devant la cour a été clôturée le 15 janvier 2026. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 29 décembre 2025, par lesquelles Mme [J] [B], appelante, invite la cour à : Vu la loi du 28 juin 1938 ; Vu la loi du 10 juillet 1965 et en particulier ses articles 1er, 2, 3,8 et 46 ; Vu les articles 1104 et 1240 du Code civil ; Vu le principe de bonne foi qui régit la formation et l'exécution des contrats ; Vu le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 1], du 18 décembre 1953 et l'état descriptif de division de 1998 créant le lot 39 ; Vu les stipulations de l'acte de vente du 28 mai 2018 et de ses annexes ; Vu l'arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 5 décembre 2024 ; Recevoir et déclarer bien fondée Madame [J] [B] épouse [M] en son appel ; Infirmer le jugement entrepris prononcé le 28 avril 2021 par le Tribunal judiciaire de PARIS, 2ème Chambre civile (RG N° : 19 / 05638) en tant qu'il a : -Condamné Madame [J] [B] à verser à Madame [F] la somme de 133.341.39 euros, à titre de réduction de prix, outre les intérêts légaux, à compter du prononcé du jugement, -Débouté Madame [B] de ses demandes tendant à : ¿Rejeter les demandes de Madame [F] ; ¿Condamner Madame [F] à lui verser la somme de 20.000 euros pour procédure abusive, outre une indemnité de 15.000 euros au titre de l'article 700, -Condamné Madame [B] aux dépens. Statuant à nouveau : A titre principal, Dire et juger qu'en vertu du tableau récapitulatif au bas de la page 9 bis auquel renvoie la page 8bis « composition des parties privées », le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 1] du 18 septembre 1953, désigne le lot n°33, qui était à l'époque une cour sur laquelle était élevé un appentis, comme une partie privative du règlement ; Dire et juger par conséquent que le lot n°39 (issu du lot n°33) qui forme avec les lots n°16, 17 et 38, l'unité d'habitation vendue le 28 mai 2018 à Madame [F], n'est pas une partie commune à jouissance privative mais une partie privative ; Dire et juger que la consistance et l'affectation de ce lot doivent être appréciées au jour de la vente ; A titre subsidiaire, en admettant même que le lot n°39 (anciennement 33) n'était pas originairement une partie privative mais une partie commune avec droit de jouissance privatif, dire et juger qu'il constitue une partie privative depuis 1983 par l'effet de l'usucapion ; A titre infiniment subsidiaire, dire et juger que la mauvaise foi de Madame [F] s'oppose à ce qu'il soit fait droit à sa demande de réduction du prix de vente du lot n°39 ; Débouter par conséquent, Madame [Z] [F] de toutes ses demandes ; Condamner Madame [Z] [F] à verser à Madame [J] [B] épouse [M] : - la somme de 20.000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, - la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La condamner aux entiers dépens ; Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 9 janvier 2026, par lesquelles Mme [Z] [F], intimée, invite la cour à : Vu la loi du 10 juillet 1965 ; Vu l'article 1200 du Code civil ; Vu l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les pièces versées au débat ; CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris en date du 28 avril 2021 en ce qu'il a retenu que : - Le lot n°39 a les mêmes caractéristiques que le lot 33 dont il est issu et n'emporte qu'un droit de jouissance ; - Le lot n°39 ne comprend aucune surface privative ; - La surface du lot n°39 ne peut être privative par usucapion ; - La surface associée au lot n°39 avait été incluse à tort dans la surface Carrez stipulée à l'acte ; -Et en conséquence a condamné Madame [B] à verser la somme de 113.341,39 euros à Madame [F] à titre de réduction de prix, nonobstant la connaissance par l'acquéreur de l'inexactitude de la surface stipulée avant la vente ; CONDAMNER Madame [J] [B] à verser à Madame [Z] [F] le montant des droits de mutation payés sur la somme de 113.341,39 euros, outre les intérêts au taux légal, à compter de la vente initiale ; CONDAMNER Madame [J] [B] à verser à Madame [Z] [F] le montant de 10 000 euros à titre de préjudice moral, outre les intérêts au taux légal, à parfaire ; DEBOUTER Madame [B] de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées; En tout état de cause : DEBOUTER Madame [B] de sa demande tendant à obtenir le versement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ; DEBOUTER Madame [B] de sa demande tendant à obtenir le versement de la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER Madame [J] [B] à la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; METTRE les dépens d'instance à la charge de Madame [B] ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 1.Sur les moyens des parties Mme [F] exerce une action en diminution de prix, sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, en estimant que le lot 39 n'est pas une partie privative, mais une partie commune propre au bâtiment B dont Mme [B] n'a jamais eu la propriété mais seulement une jouissance exclusive et qu'il devait être exclu du mesurage loi Carrez ; Elle fonde cette analyse sur des éléments tirés de l'acte notarié intitulé « règlement de copropriété » : -la page 7 bis, selon laquelle les copropriétaires ont prévu des parties communes propres à chaque immeuble, -l'article 9 (en page 14 bis), selon lequel la cour litigieuse n'est pas une partie commune à l'ensemble des propriétaires, -la mention en page 10 relative au lot 33 dans le paragraphe « Composition des parties communes à chacun des bâtiment », qui confirme que le lot 33 fait partie intégrante des parties communes à chaque bâtiment,