Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 3 avril 2026 — n° 25/06628

PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne solidairement M. [H] [E] et Mme [N] [U] épouse [E] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [O] [V] et Mme [R] [G] épouse [V] la somme unique de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette la demande des appelants au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

*** FAITS ET PROCÉDURE Par acte notarié du 25 novembre 2020, M. [O] [V], propriétaire à concurrence de 31 %, et [R] [G] épouse [V], propriétaire à hauteur de 69 % (les époux [V]) ont consenti à M. [H] [E] et Mme [N] [U] épouse [E] (les époux [E]) une promesse unilatérale de vente portant sur les lots n°5, 7, 21 et 22, consistant en un appartement en triplex de 160 m², situé au 3ème, 4ème et 5ème étage, et deux caves d'un immeuble en copropriété, situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un prix de 3.150.000 €. La promesse était conclue sous différentes conditions suspensives de droit commun, sans condition suspensive de prêt. Elle était consentie pour une durée expirant le 5 mars 2021 et il était convenu que l'entrée en jouissance aurait lieu là compter du 8 juillet 2021, date à laquelle M. [V] s'obligeait à le rendre libre. Il était en outre prévu le versement d'une indemnité d'immobilisation fixée à 315.000 € dont la moitié, soit la somme de 157.500 €, a été versée à la comptabilité de Me [F], notaire séquestre. La promesse précisait notamment les travaux réalisés dans l'appartement par les époux [V] en 2016. Par courrier en date du 3 décembre 2020, un conciliateur de justice a pris attache avec les époux [V], afin de leur faire part du souhait de M. [I], voisin du 3ème étage, qu'ils réalisent « les travaux nécessaires pour restituer l'isolation acoustique antérieure aux travaux réalisés par les époux [V] ». Les époux [E] ont refusé de réaliser la vente le 5 mars 2021, arguant qu'ils n'avaient été informés que la veille de l'existence d'une conciliation « judiciaire » avec le voisin de l'appartement. Le rendez-vous de signature a été reporté au 11 mars 2021. Il a été à nouveau reporté au 7 avril 2021. Par courriel du 24 mars 2021, le notaire des époux [V] leur a écrit qu'il venait d'être informé par le notaire des acquéreurs que ceux-ci « n'entendaient pas réaliser l'acquisition de l'appartement ». Le 7 avril 2021, la vente n'a pas été réalisée et le notaire a rédigé un procès-verbal de difficulté. Par actes d'huissier des 14 juin 2021, les époux [V] ont assigné les époux [E] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de les voir condamner solidairement à leur verser la somme 315.000 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, dont la somme de 157.700 € entre les mains du notaire séquestre. Par jugement du 13 juin 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi : -autorise Me [F], notaire, à se libérer entre les mains de M. [O] [V], à concurrence de 31%, et de Mme [R] [G], à concurrence de 69%, de la somme de 157.500 € qui avait été séquestrée entre ses mains du notaire, par M. [H] [E] et Mme [N] [U], au titre d'une partie de l'indemnité d'immobilisation lors de la signature de la promesse unilatérale de vente du 25 novembre 2020, -condamne solidairement M. [H] [E] et Mme [N] [U] à payer à M. [O] [V], à concurrence de 31%, et Mme [R] [G], à concurrence de 69%, la somme de 157.500 € constituant le surplus de l'indemnité d'immobilisation avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement, -rejette les demandes de M. [H] [E] et Mme [N] [U] sollicitant du tribunal de : ¿Débouter les époux [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, ¿Prononcer la résolution de la promesse de vente du 25novembre 2020 aux torts exclusifs des époux [V], ¿Dire et juger que Me [F], notaire à [Localité 8], devra restituer à M. [H] [E] et Mme [N] [U] la somme de 157.500 € détenue entre ses mains, en qualité de séquestre de l'indemnité d'immobilisation versée à la signature de la promesse de vente du 25 novembre 2020, ¿Condamner solidairement M. [O] [V] et Mme [R] [G] à payer à M. [H] [E] et à Mme [N] [U] la somme de 315.000 € à titre d'indemnité forfaitaire majorée des intérêts au taux Euribor, avec capitalisation des intérêts, -rejette les demandes de M. [O] [V] et de Mme [R] [G] de condamnation solidaire des époux [E] à verser à M.

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Au préalable, il convient de préciser qu'il a été acté à l'audience de plaidoiries du 22 janvier 2026, en présence des conseils des deux parties, que le contenu du courrier, communiqué en pièce 21 par les intimés, correspond bien au courrier du conciliateur du 3 décembre 2020, et que la date du 5 mai 2022 qui apparaît sur l'exemplaire communiqué à la Cour s'explique par le fait que s'agissant d'un document Word protégé, il s'actualise à la date de son ouverture ; Il y a lieu de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [O] [V] et de Mme [R] [G] de condamnation solidaire des époux [E] à verser à M. [O] [V] la somme de 1.500 € à titre de dommages-et-intérêts en réparation du préjudice moral découlant de l'abandon de différé de jouissance prévu aux termes de la promesse de vente du 25 novembre 2020 ; Sur la demande de résolution de la promesse de vente Les époux [E] sollicitent la résolution de la promesse de vente sur le fondement de l'article 1224 du code civil ; ils estiment que le tribunal ne pouvait pas relever un manquement des époux [V], à leur obligation contractuelle d'informer les acquéreurs de la demande de conciliation « judiciaire » du voisin M. [I] dans les 5 jours ouvrés, sans appliquer une sanction ; ils estiment que cette information est capitale et que le manquement est suffisamment grave pour justifier une résolution de la promesse aux torts des vendeurs ; ils ajoutent que s'ils en avaient été informés, ils auraient usé de leur faculté de rétractation ; ils précisent que la signature de la vente a été reportée à leur demande au 11 mars 2021 puis au 7 avril 2021 pour qu'ils puissent obtenir les informations sur cette demande de conciliation et que lorsqu'ils ont appris que les vendeurs ont refusé de participer à la conciliation « judiciaire », ils en ont déduit qu'il n'y avait plus d'issue amiable et ont informé les vendeurs le 24 mars 2021 de leur décision de ne plus acquérir ; Les époux [V] opposent que toutes les informations sur leurs travaux et les demandes du voisin du dessous ont été données aux acquéreurs lors de la promesse, que ce voisin ne démontre pas de nuisances en lien avec les travaux qu'ils ont effectué, que la conciliation sollicitée par ce voisin était amiable et non judiciaire et qu'ils ont donné au conciliateur les mêmes précisions qu'aux acquéreurs, à savoir que le voisin ne démontre pas de lien entre les travaux et les prétendues nuisances ; ils disent que cette information n'était pas déterminante pour les acquéreurs et que le motif du deuxième report de signature par les acquéreur était sans lien avec la conciliation et visait à demander à disposer du bien plus tôt que le 8 juillet 2021, date prévue dans la promesse ; Aux termes de l'article 1224 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice » ; En l'espèce, en page 43 de la promesse du 25 novembre 2020 (pièce 2 appelants), la clause intitulée « Gestion raisonnable » stipule « ' Le promettant informera le bénéficiaire par tous moyens, dans un délai maximum de 5 jours ouvrés, de tout événement significatif affectant les biens et notamment tout litige, différend et/ou contentieux » ; Les vendeurs n'ont pas respecté cette obligation contractuelle, en ce qu'ils ont été informés le jeudi 3 décembre 2020 de la demande de conciliation par le voisin M. [I] (pièce 21 intimés) et n'en ont pas informé les acquéreurs dans le délai de 5 jours ouvrés, soit au plus tard le jeudi 10 décembre 2020 à minuit, mais seulement le 4 mars 2021, veille de l'échéance de la promesse ; La promesse du 25 novembre 2020 rappelle en page 5 les dispositions de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation aux termes desquelles, les acquéreurs pouvaient se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre leur notifiant l'acte et précise en page 6 que les parties déclarent que « la remise sans délai de la copie de la promesse et de l'attestation établie par le notaire est constitutive de la notification prévue par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation » ; Le délai de rétractation de 10 jours à compter du 26 novembre 2020 était donc échu à la date du lundi 7 décembre 2020 à minuit ; Il en ressort que même si les vendeurs avaient informé les acquéreurs du courrier du conciliation du 3 décembre 2020 à la date d'échéance du délai de 5 jours ouvrés, soit le jeudi 10 décembre 2020, les acquéreurs n'auraient pas pu se rétracter de la promesse, le délai de rétractation étant échu depuis le 7 décembre 2020 à minuit ; Sachant que la promesse ne prévoit pas de sanction au manquement à l'obligation de la clause litigieuse en page 43 et que le respect de cette clause n'aurait pas permis aux acquéreurs de se rétracter, il y a lieu d'étudier si cette inexécution est suffisamment grave, au sens de l'article 1224 du code civil, pour justifier une résolution de la promesse aux torts des vendeurs ; Il est constant que les acquéreurs ont été informés par mail du 9 novembre 2020 (pièce 3), soit avant la signature de la promesse du 25 novembre 2020 : -du règlement de copropriété du 20 septembre 1968 attestant qu'à la date de la promesse, l'immeuble existait depuis plus de 50 ans, -de la liste des travaux réalisés en 2016 par les vendeurs, autorisés par l'assemblée générale, synthétisés en page 10 de la promesse incluant notamment : Au 3ème étage, la suppression d'une cloison et le déplacement de la salle d'eau, la désignation actuelle étant une entrée, une chambre, une salle d'eau, un WC, Au 4ème étage, la suppression de cloisons, le déplacement de la salle d'eau, le remplacement du faux plafond par un plafond en pente et le remplacement des fenêtres, la désignation actuelle étant une grande salle de séjour-salle à manger-cuisine, un cellier, une salle d'eau, un WC et deux chambres, Au 5ème étage, la création d'une chambre et d'une salle d'eau et le remplacement des fenêtres, la désignation actuelle étant une chambre, une salle d'eau et une buanderie, -du procès-verbal du 13 juin 2018 (pièce 5) par lequel l'assemblée générale des copropriétaires a notamment : ¿adopté par la 26ème résolution, la demande de trois copropriétaires dont M. [I] de mandater l'architecte de la copropriété M. [A] pour analyser les travaux réalisés chez les époux [V] et déterminer s'ils sont à l'origine « de la dégradation importante de l'isolation phonique constatée dans leurs appartements », ¿rejeté par la 27ème résolution, la demande des époux [V] de désignation d'un expert acousticien pour réaliser une analyse comparative de l'isolation phonique entre l'ensemble des appartements des bâtiments A et B, -du compte-rendu de la visite du 17 septembre 2018 (pièce 8), dans lequel l'architecte de la copropriété M. [A] précise : « ' L'architecte de M. [V] précise que : ¿tous les revêtements de sols préexistants au chantier ont été conservés (tomettes et parquet petites lames au-dessus de l'appartement [I], carrelages et parquet ailleurs) ¿le parquet neuf a été posé sur un isolant liège caoutchouté de 4mm de la marque « Novaflex Sound ». Vérification faite, ce produit est un matériau isolant de faible épaisseur, conçu pour l'amélioration acoustique et l'atténuation du bruit des chocs des sols existants ou nouveaux par collage direct sous les sols en céramique ou en bois (documentation Aetolia). Gain de 17d B annoncé.