Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 10 avril 2026 — n° 25/03521

PAR CES MOTIFS LA COUR INFIRME le jugement en toutes ses dispositions excepté en ce qu'il a débouté la société Rophipama de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées, CONDAMNE la société Rophipama à régler à la société [H] [F] la somme de 775 000 euros (sept cent soixante quinze mille euros) au titre de sa commission d'intermédiaire, Y ajoutant CONDAMNE la société Rophipama à régler les intérêts au taux légal sur la somme de 775 000 euros (sept cent soixante quinze mille euros) à compter de la mise en demeure du 2 janvier 2018 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil ; CONDAMNE la société Rophipama aux dépens exposés en première instance et en appel ainsi qu'à régler à la société [H] [F] une somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

*** RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte du 20 février 2017, la société civile immobilière SCI [U] a donné à la société [H] [F] un mandat exclusif de recherche et d'assistance à la transaction avec pour objet l'identification de biens immobiliers à acquérir au prix maximal de 17 millions d'euros, hors honoraires du mandataire fixés à 5 % HT du prix de vente net vendeur, à la charge du mandant devenu acquéreur. Par acte authentique du 12 juillet 2017, la SA Rophipama a promis de vendre à la société [U] plusieurs biens immobiliers sis à [Localité 4] au prix de 15,8 millions d'euros, la rémunération de l'agent immobilier étant mise à la charge du bénéficiaire de la promesse. L'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France, EPFIF, délégataire du maire de [Localité 4], a exercé son droit de préemption, offrant de verser le prix de 14,6 millions d'euros, rémunération de l'agent immobilier comprise. Après refus du vendeur de conclure l'opération à ce prix, la vente a été consentie par la société Rophipama au profit de l'EPFIF au prix de 15,5 millions d'euros, le vendeur prenant à sa charge toute commission d'intermédiaire. L'acte authentique a été dressé le 26 mars 2018 entre ces parties à ces conditions. Ne parvenant pas à obtenir le règlement de sa commission, la société [H] [F] a assigné l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France et la société Rophipama en paiement de la somme de 948 000 euros. Par jugement du 25 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a notamment: - condamné l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France à payer à la société [H] [F] la somme de 948 000 euros au titre de sa rémunération, - débouté l'EPFIF de sa demande tendant à dire que la société Rophipama devait lui être substituée et de sa demande de mise hors de cause, - condamné la société Rophipama à relever et garantir l' EPFIF de sa condamnation à payer la somme de 948 000 euros, - débouté la société Rophipama de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamné l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France à payer à la société [H] [F] la somme de 4 000 euros conformément à l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Rophipama à relever et garantir l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France de sa condamnation à payer une indemnité de procédure de 4 000 euros, - condamné in solidum l'Etablissement public foncier d'Ile de France et la société Rophipama aux dépens. Pour se déterminer ainsi le tribunal a retenu : - que la société [H] [F] a reçu de la société [U], un mandat de recherche exclusif, le 20 février 2017, d'un immeuble à [Localité 4], qu'elle était à cette époque titulaire d'une carte professionnelle jusqu'à la vente définitive et que son droit à rémunération est fondé dans son principe, - qu'il résulte de l'article 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 73 et 74 du Décret 72-678 du 20 juillet 1972 que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier, que l'intervention de la société [H] [F] a été déterminante dans la conclusion de la promesse unilatérale de vente et qu'en prenant la décision, le 10 octobre 2017, d'exercer son droit de préemption, l'Etablissement Public Foncier d'Île de France, en se substituant à la société [U], a levé l'option à sa place en toute connaissance de la rémunération de l'agent immobilier, peu important que le prix de vente, à l'issue de la négociation, soit plus faible que le prix convenu, - que l'Etablissement Public Foncier d'Île de France, régulièrement assigné et mis en cause, est fondé à solliciter la garantie de la société Rophipama de toute condamnation, - que la société Rophipama, qui ne démontre aucune faute imputable à la société [H] [F] dont les demandes ont été accueillies, doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur le recours de la société Rophipama, par arrêt du 6 janvier 2023, la cour d'appel

SUR CE, 1- Le droit à rémunération de la société [H] [F] La société ROPHIPAMA fait valoir, au soutien de l'infirmation du jugement, que postérieurement à la régularisation de la promesse de vente, l'EPFIF ayant usé de son droit de préemption à un prix refusé par ROPHIPAMA, une nouvelle négociation a eu lieu directement entre l'EPFIF et ROPHIPAMA, à l'issue de laquelle les deux parties sont parvenues à un accord amiable quant aux conditions de la vente et ont régularisé un acte notarié constatant leur engagement réciproque ; que c'est dans ce contexte que [H] [F] a imaginé se manifester, afin de tenter de percevoir de ROPHIPAMA et de l'EPFIF la commission qu'elle prétendait lui être due, alors qu'elle n'est jamais intervenue dans le cadre des négociations aux fins de vente ni dans la mise en relation de l'acquéreur et du vendeur ; que le mandat qu'elle communiquait ne dispose d'aucune date certaine ayant à l'évidence été rédigé a posteriori et pour les besoins de la cause. Elle fait grief au jugement : - d'avoir gravement méconnu les faits de l'espèce dès lors que le mandat fondant les revendications de [H] [F] est grossièrement antidaté, tout comme son registre des mandats, ladite [H] [F] étant dans l'incapacité totale d'apporter la preuve de la date certaine dudit mandat, de telle sorte que conformément à une jurisprudence constante, elle ne peut revendiquer la moindre commission au-delà de la responsabilité pénale qui pourrait être la sienne, - d'avoir méconnu la portée de l'aveu judiciaire de la société [H] [F] qui a affirmé que la SCI [U], sa mandante, n'est intervenue dans ce dossier qu'au jour de la signature de la promesse, en se substituant à la société [T] FINANCES, acquéreur initial, de sorte qu'en toute logique donc, si un agent immobilier était véritablement intervenu dans les opérations d'entremise, c'est la société [T] [J] qui aurait dû lui donner mandat, et non la SCI [U], intervenue « in fine », preuve supplémentaire du grossier anti-datage dont l'intimée s'est rendue coupable cependant qu'au-delà de cette étrangeté, il en ressort, en droit, que [H] [F] ne peut arguer s'être vu conférer par [T] [J], acquéreur entré en relation avec ROPHIPAMA et ayant négocié avec elle, le moindre mandat de telle sorte qu'elle ne dispose d'aucun droit à commission et alors que [H] [F] n'est jamais intervenue dans la mise en relation entre la SCI [U] et ROPHIPAMA, condition contractuelle prévue au sein du mandat qu'elle agite comme fondant son droit à commission, de telle sorte qu'à ce titre également aucune commission ne lui est due, - de n'avoir pas pris en compte le fait que la vente finalement conclue entre l'EPFIF et ROPHIPAMA étant intervenue de gré à gré et non dans le cadre de la procédure de préemption, aucune commission n'était due par le préempteur conformément à une jurisprudence constante, - de n'avoir pas pris en compte les termes contradictoires des différents actes, la non levée de toutes les conditions suspensives de la promesse et la conséquence tenant à la caducité de la promesse de sorte que promesse l'EPFIF n'avait nulle vocation à verser à [H] une quelconque commission, sa demande en garantie à l'encontre de la concluante étant partant privée d'objet. Elle rappelle que si la Cour de cassation a considéré que la promesse unilatérale de vente était bien l'engagement des parties et que cette dernière contenait bien les mêmes indications relatives à la commission et à son débiteur que celles contenues dans la déclaration d'intention d'aliéner, de sorte que la commission de l'agent pouvait être due, l'arrêt de cassation ne s'est nullement penché sur les autres moyens préalablement évoqués par les parties, la cour d'appel premièrement composée ne les ayant pas tranchés en son arrêt cassé, notamment, la nullité manifeste du mandat et l'absence de preuve de l'intervention de [H] dans les opérations de vente, excluant purement et simplement toute commission à son bénéfice. Elle affirme : - que le mandant n'a jamais été communiqué ni le numéro d'identification de [H] [F] au RCS or ce n'est qu'à l'occasion de la correspondance du notaire informant de l'exercice du droit de préemption et de la caducité de la promesse que la société Rophipama a découvert que le dirigeant de [H] [F] est le fils d'[X] [E] le dirigeant de la société [U] et qu'il s'agit d'un stratagème dénoncé par l'EPFIF qui incite à démarcher des propriétaires dans des zones fortement exposées à la préemption, - que le mandat produit en copie n'a pas date certaine, il est nul car il comporte des mentions fausses sur le siège social de [U] et qu'il s'agit à défaut d'un faux matériel, d'un faux intellectuel au regard de l'ensemble des autres mandats versés aux débats par [H] qui sont des mandats non exclusifs établis à l'aide d'un formulaire type. (Pièces [H] n°23 à 40) alors qu'à l'inverse, le mandat en cause présente un caractère exclusif et a été rédigé sur un document Word, ce qui témoigne d'une élaboration manifestement atypique et non standardisée, suggérant une rédaction de nature artisanale... (Pièce [H] n°36), - que les mentions figurant sur le Registre des mandats de [H] sont fausses. Elle conclut en synthèse que la société [H] [F] : - n' a jamais assisté la SCI [U] dans le cadre des négociations avec ROPHIPAMA, aucune négociation n'ayant en réalité eu lieu entre ces deux sociétés, seule la société [T] [J], qui n'avait pas confié de mandat à [H], menant directement des négociations avec la concluante, - n'a jamais assisté son [I], la SCI [U], dans son processus de due diligence, notamment dans la collecte et l'analyse de la documentation, l'analyse des aspects immobiliers, potentiel commerciaux et locatifs, aucune étude n'ayant été menée par la SCI [U], - n'a jamais assisté la SCI [U] dans la rédaction de la lettre d'offre, notamment la formation du prix proposé, la SCI [U] n'ayant pas formé la moindre offre à destination de ROPHIPAMA, [T] FINANCES étant seule intervenue et que la vente finalement conclue avec l'EPFIF l'a été de gré à gré au rappel de le la jurisprudence selon laquelle (Civ. 1re, 24 avr. 2013, n° 11-26.876 ): « À défaut d'identité du redevable désigné dans le mandat d'entremise et dans l'acte constatant l'engagement des parties, l'acquéreur ne peut valablement s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier que par un engagement postérieur à la réitération authentique de la vente. L'Etablissement Public Foncier d'Île de France, au soutien de l'infirmation du jugement, fait valoir aux visas des articles 1,3 et 14 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qu'est nécessairement contraire à l'ordre public, nul et de nul effet, le contrat et les opérations de recherche en nu ou en meublé d'immeubles bâtis régularisés par une personne morale ou physique qui n'est pas titulaire d'une carte professionnelle et qu'en l'espèce les interrogations du fichier des professionnels de l'immobilier, font apparaitre l'existence d'une carte professionnelle pour la société [H] [F], mais délivrée seulement le 16 mai 2019, soit bien après les faits de l'espèce, et au nom du représentant légal, M. [O] [E] ; que dès lors, la société [H] [F] et Monsieur [Z] [E] n'étaient pas habilités à conclure un mandat de recherche immobilière avec la SCI [U] ni a fortiori à exécuter les opérations de recherche subséquentes de sorte que le mandat de recherche est nul de nullité absolue par l'effet de l'article 1179 du Code civil. Elle affirme qu'en l'espèce : - la société « [T] FINANCES » dirigée par Monsieur [X] [E] a adressé à la société ROPHIPAMA une lettre d'intérêt le 27 février 2017 en vue d'acquérir le bien dont elle était propriétaire au [Adresse 4] et qu'à cette date, la société ROPHIPAMA n'a pas été contactée par la société [H] [F], dont le gérant est Monsieur [Z] [E], le fils de Monsieur [X] [E],