Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 10 avril 2026 — n° 24/06374

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV Business Park tendant à voir déclarer irrecevables les nouvelles prétentions en appel de la SCI Box 21 de sommes au titre de l'assurance du nouveau crédit, au titre des frais de dossier du nouveau crédit et au titre de la prise de garantie hypothécaire du nouveau crédit ; Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté la SCI Box 21 de sa demande de condamnation de la SCCV Business Park à lui payer la somme de 42.832,72 € au titre de la perte locative arrêtée à juin 2023 inclus puis à compter de juillet 2023 et jusqu'à la livraison effective du bien la somme de 1.750 € par mois ; Statuant sur le chef infirmé et y ajoutant, Condamne la SCCV Business Park à payer à la SCI Box 21, la somme de 78.192,72 €, au titre de la perte de chance de louer le bien pour la période du 1er juin 2021 au 28 janvier 2026 ; Condamne la SCCV Business Park à payer à la SCI Box 21 la somme de 24.443,24 €, au titre des frais induits par le nouveau crédit signé le 29 avril 2024 ; Ordonne la capitalisation des intérêts, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, sur les deux condamnations ci-dessus ; Condamne la SCCV Business Park aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la SCI Box 21 la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette la demande de la SCCV Business Park au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

*** FAITS ET PROCÉDURE Le 27 juin 2019, M. [F] [G] a signé un contrat de réservation avec la société civile de construction vente (SCCV) Business Park,avec faculté de substitution, portant sur un local d'activité en duplex avec deux parkings (lots 74, 210 et 211), situés dans le bâtiment F de l'ensemble immobilier en cours de construction à [Localité 1],moyennant un prix de 305.280 €. M. [G] est gérant d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) [G], exerçant dans le domaine de l'électricité générale. M. [G] a constitué, avec son épouse Mme [Q] [O] [C], la société civile immobilière (SCI) Box 21, laquelle s'est substituée à M.[G], dans l'acte authentique de vente en état futur d'achèvement du 19 décembre 2019. Par acte notarié du 19 décembre 2019, la SCCV Business Park a vendu en l'état futur d'achèvement, à la SCI Box 21, les lots 74, 210 et 211 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1] : le lot n°74, correspondant à un local d'activité en duplex portant le n°D21, situé dans le bâtiment F, au rez-de-chaussée, et les lots no 210 et 211, correspondant à deux emplacements dans le parking extérieur, portant les n°4 et 5. La vente était conclue moyennant un prix de 305.280 € dont 259.848 €, correspondant à l'emprunt bancaire souscrit auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie (CRCAM) et le surplus réglé en fonds propres par la SCI Box 21. Il était convenu un paiement échelonné du prix de vente en fonction de l'état d'avancement des travaux soit -75% du prix de vente (fondations en cours), -20% du prix de vente (mis hors d'eau de l'immeuble en cours), -5% à la livraison. La livraison du bien immobilier devait intervenir au plus tard le 31 mai 2020. Le jour de la vente, la SCI Box 21, avec le concours de la société CRCAM Brie Picardie, a versé à la SCCV Business Park la somme de 228.960 €, correspondant à 75% du prix de vente. Par courrier du 17 septembre 2020, le bien n'ayant pas été livré, M. [G] a sollicité auprès de la SCCV Business Park des informations quant aux délais de livraison de l'immeuble. Par courrier du 1er octobre 2020,M. [G] a réitéré sa demande d'information en l'absence de réponseà son précédent courrier. Par courrier du 12 novembre 2020, la SCCV Business Park a informé la demanderesse de lalivraison prévisionnelle de ses lots à l'été 2021, se prévalant d'un ensemble d'aléas propres auchantier, pour justifier son retard, dont les intempéries, les retards des concessionnaires et la crise sanitaire. Par courriel du 13 janvier 2021, M. [G] a adressé à la venderesse une demande formelled'indemnisation au titre des frais supplémentaires occasionnés du fait du retard de livraison. Plusieurs échanges ont eu lieu entre les parties qui n'ont pas donné lieu à l'indemnisation de la SCI Box 21. Par courrier en date du 1er mars 2021, la SCI Box 21, via son conseil, a mis en demeure la SCCV Business Park de lui adresser sous quinzaine la date prévisible de livraison des biens, outre la prise en charge des échéances de son crédit depuis le mois de juin 2020 soit la somme de 3.737,70 €. Par courriel du 7 avril 2021, la SCI Box 21 a de nouveau formé une demande d'indemnisation auprès de la SCCV Business Park d'un montant de 2.990,16 €, à laquelle la défenderesse a fait droit le 4 mai 2021 par virement d'un même montant. La SCI Box 21 n'a plus perçu aucune indemnisation, en dehors d'un virement de 1.322,37 € le15 août 2021 et 1.495,08 € le 4 novembre 2021, et n'a plus reçu d'informations sur la livraison de son bien immobilier.

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la fin de non-recevoir relative à la recevabilité des prétentions nouvelles en appel La SCCV Business Park sollicite de déclarer irrecevables les demandes en appel de la SCI Box 21 des sommes de 8.341,04 € au titre de l'assurance du nouveau crédit, 636 € au titre des frais de dossier du nouveau crédit et 1.550 € au titre de la prise de garantie hypothécaire du nouveau crédit, au motif qu'il s'agit de prétentions nouvelles en appel ; La SCI Box 21 oppose que ses demandes sont recevables car elles sont liées à des faits survenus postérieurement au jugement, en ce qu'elle a dû souscrire un nouveau crédit pour les derniers déblocages de fonds, aucun fonds ne pouvant plus être débloqué sur la base du précédent crédit, celui-ci étant trop ancien du fait du retard excessif de l'opération de construction ; Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ; Aux termes de l'article 565 du même code, 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent' ; Aux termes de l'article 566 du même code, 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire' ; En l'espèce, la SCI Box 21 produit un courriel de la banque CRCAM du 4 septembre 2024 (pièce 29 SCI) précisant '' Sur la page 1 de votre contrat de prêt, il est bien stipulé que : La première mise à disposition des fonds devra être effectuée au plus tard le 01/06/2020. Passé ce délai, aucune demande de mise à disposition de fonds ne pourra être acceptée par le prêteur. La mise à disposition totale des fonds devra être effectuée au plus tard le 28/11/2020. Passé ce délai, aucune nouvelle demande de mise à disposition de fonds ne pourra être acceptée par le prêteur' ; La SCI Box 21 justifie que la livraison du bien immobilier qui devait intervenir au plus tard le 31 mai 2020, n'avait toujours pas été effectuée à la date du 28 novembre 2020, date limite de mise à disposition totale des fonds prévue par le contrat de prêt du 4 décembre 2019 (pièce 29 SCI), visé dans l'acte notarié du 19 décembre 2019 de vente en l'état futur d'achèvement (pièce 1 SCI) ; Elle démontre par le courriel de la banque du 4 septembre 2024 et le contrat de prêt du 4 décembre 2019 précités que, en conséquence du dépassement de la date du 28 novembre 2020, elle a dû souscrire un nouveau contrat de prêt signé le 29 avril 2024 (pièces 24 et 31 SCI), dont elle ne pouvait pas connaître les modalités à la date du jugement du 11 janvier 2024, puisque qu'elle n'a pu le souscrire que suite à l'attestation de l'architecte du 19 février 2024 certifiant que le bâtiment F était hors d'eau (pièce 34 SCCV) et à l'appel de fonds de la SCCV Business Park du 19 février 2024 d'une somme de 61.056 € TTC, représentant 20% du prix de vente contractuellement prévu au stade de la mise hors d'eau de l'immeuble ; Il convient donc de considérer que la mise hors d'eau de l'immeuble et l'appel de fonds afférent constituent la survenance de faits postérieurs au jugement au sens de l'article 564 du code de procédure civile justifiant ces nouvelles demandes ; Il y a donc lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV Business Park tendant à voir déclarer irrecevables les nouvelles prétentions en appel de la SCI Box 21 de sommes au titre de l'assurance du nouveau crédit, au titre des frais de dossier du nouveau crédit et au titre de la prise de garantie hypothécaire du nouveau crédit ; Sur la demande de condamner la SCCV Business Park à livrer le bien sous astreinte La SCCV Business Park sollicite d'infirmer le jugement du 11 janvier 2024 en ce qu'il l'a condamnée à achever la construction et à livrer le bien commandé sous astreinte, au motif que la SCI Box 21 n'a pas réglé l'appel de fonds des 20% de règlement du prix de vente lors de la mise en hors d'eau du bâtiment, alors que le bâtiment est hors d'eau au 19 février 2024 ; La SCI Box 21 oppose que le jugement ne peut pas être remis en cause sur la base d'un élément postérieur qui n'est pas de nature à obérer les motifs du jugement ; Aux termes de l'article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceuxqui les ont faits' ; En l'espèce, les premiers juges ont constaté l'absence de livraison du bien, alors qu'elle devait intervenir au plus tard le 31 mai 2020, et que la SCI Box 21 avait réglé la somme contractuellement prévue correspondant à 75% du prix de vente lors de la réalisation des fondations, et ils ont, à juste titre, écarté les arguments de la SCCV Business Park relatifs aux causes de suspension de délais de livraison, au motif qu'elle ne les démontrait pas ; La SCCV Business Park reconnaît en appel qu'à la date du jugement la construction n'était pas achevée et que le bâtiment n'était pas hors d'eau et elle ne conteste pas les motifs du jugement par lesquels les premiers juges ont estimé qu'elle ne justifiait pas des causes de suspension de délais de livraison dont elle se prévalait en première instance ; Il est constant, selon les conclusions en appel des deux parties, et l'attestation de l'architecte (pièce 34 SCCV) que le bâtiment est hors d'eau depuis le 19 février 2024, soit à une date postérieure au jugement du 11 janvier 2024, et que la SCCV Business Park n'invoque en appel aucun autre argument, que l'absence de règlement de l'appel de fonds des 20% du prix de vente lors de la mise en hors d'eau du bâtiment, en faveur de l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à achever la construction et à livrer le bien sous astreinte ; L'exécution du jugement sur ce point ne saurait entraîner sa réformation puisque la décision du tribunal était justifiée et le reste devant la cour pour les motifs exposés plus haut ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SCCV Business Park à achever la construction et à livrer l'immeublecommandé par la SCI Box 21 à la SCCV Business Park suivant acte notarié du 19 décembre 2019 à savoir les lots 74, 210 et 211 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1] : le lot no 74 correspondant à un local d'activité en duplex portant le no D21 situé dans le bâtiment F au rez-de-chaussée et les lots no 210 et 211 correspondant à deux emplacementsdans le parking extérieur, portant les n°4 et 5 dans, un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant une durée de 12 mois à compter de la signification du présent jugement et s'est réservé la liquidation de l'astreinte ; Sur les demandes en dommages et intérêts de la SCI Box 21 La SCI Box 21 sollicite de condamner la SCCV Business Park à lui payer : - la somme de 60.342,55 €en indemnisation de sa perte locative arrêtée à novembre 2024, puis 1.575 € mensuels jusqu'à livraison effective de l'ensemble des lots acquis, - la somme de 13.392,77 € au titre du surcoût lié au crédit qu'elle a dû souscrire en cause d'appel, - la somme de 8.341,04 € au titre de l'assurance du nouveau crédit, - la somme de 636 € au titre des frais de dossier induits par le nouveau crédit,