Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 10 avril 2026 — n° 24/04860

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Me [T] [P] tendant à déclarer irrecevable la demande à titre subsidiaire de M. [Z] [I] de condamner Me [T] [P] à le garantir des condamnations prononcées à son encontre ; Confirme le jugement sauf en ce qu'il a : - condamné la SAS CAPI à payer à Mme [S] [V] veuve [H], M. [D] [H], Mme [U] [H] épouse [F] et Mme [E] [H] épouse [K] la somme de 10.000 € en réparation du préjudice subi ; Statuant sur le chef infirmé et y ajoutant, Condamne la SAS CAPI à payer à Mme [S] [V] veuve [H], M. [D] [H], Mme [U] [H] épouse [F] et Mme [E] [H] épouse [K] la somme de 11.500 € en réparation du préjudice subi ; Condamne la SAS CAPI aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [S] [V] veuve [H], M. [D] [H], Mme [U] [H] épouse [F] et Mme [E] [H] épouse [K] la somme supplémentaire unique de 3.000 € et à M. [Z] [I] la somme supplémentaire de 3.000 €, par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette la demande de la SAS CAPI et Me [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

*** FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 3 mars 2017, Mme [S] [V] veuve [H], M. [D] [H], Mme [U] [H] épouse [F] et Mme [E] [H] épouse [K] (ci-après les consorts [H]) ont mandaté la SAS CAPI, exerçant sous le nom commercial CAPI France, représentée par son agent commercial indépendant, M. [Z] [I], afin de rechercher un acquéreur pour leur bien immobilier situé à [Localité 12]. Le 27 juin 2017, par l'entremise de M. [Z] [I], agissant pour le compte de la société CAPI France, une promesse synallagmatique de vente a été conclue, avec M. [C] [G] et Mme [L] [B] épouse [G] (ci-après les époux [G]), pour un prix de 230.000 €, en l'étude de Me [T] [P], notaire. La promesse synallagmatique de vente comportait notamment une condition suspensive d'obtention d'un prêt de financement par les acquéreurs et précisait que la réception de l'offre de prêt devait intervenir au plus tard le 31 août 2017. Il était également prévu une clause pénale de 23.000 €. Le 2 novembre 2017, Me [T] [P] a adressé, aux époux [G], un courrier de mise en demeure, avec accusé de réception, de produire les justificatifs de dépôt de demande de prêt et d'accord de prêt, en rappelant la clause pénale de 23.000 € prévue à la promesse synallagmatique de vente. Le 29 janvier 2018, le notaire a adressé, aux époux [G], un nouveau courrier, avec accusé de réception, leur indiquant que ceux-ci n'ayant pas déféré à la mise en demeure, les vendeurs reprenaient leur liberté, sans préjudice de toutes demandes de dommages et intérêts. Par jugement du 7 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Meaux a condamné les époux [G], assignés par les consorts [H], au paiement de la somme de 23.000 € au titre de la clause pénale. Les époux [G] n'ont pas exécuté la condamnation. Par actes d'huissier des 13 et 16 septembre 2021, les consorts [H] ont assigné la SAS CAPI et M. [Z] [I], aux fins de condamnation au versement de la somme de 30.000 €, en réparation de leur préjudice. Par acte d'huissier du 24 juin 2022, M. [Z] [I] a assigné en intervention forcée Me [T] [P]. Par ordonnance du 17 octobre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires. Par jugement du 8 février 2024, le tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi : - condamne la SAS CAPI à payer à Mme [S] [V] veuve [H], M. [D] [H], Mme [U] [H] épouse [F] et Mme [E] [H] épouse [K] la somme de 10.000 € en réparation du préjudice subi, - rejette la demande de Mme [S] [V] veuve [H], M. [D] [H], Mme [U] [H] épouse [F] et Mme [E] [H] épouse [K] de condamnation solidaire de M. [Z] [I], - rejette la demande de la SAS CAPI de condamnation de M. [Z] [I] à la garantir de toute condamnation susceptible d'intervenir à son encontre, - dit, en conséquence, n'y avoir lieu à statuer sur la demande de M. [Z] [I] de condamnation de la SAS CAPI à le garantir de toute condamnation susceptible d'intervenir à son encontre, - dit, en conséquence, n'y avoir lieu à statuer sur la demande de M. [Z] [I] de condamnation de Me [T] [P] à le garantir de toute condamnation susceptible d'intervenir à son encontre, - condamne la SAS CAPI aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Karl Fredrik Skog, - dit n'y avoir lieu à distraction au profit de Me Bertrand Durieux, membre de la SCP Touraut & Associés, et de Me Stanislas de Jorna, - condamne la SAS CAPI à verser la somme de 2.000 € à Mme [S] [V] veuve [H], M. [D] [H], Mme [U] [H] épouse [F] et Mme [E] [H] épouse [K], au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne la SAS CAPI à verser la somme de 2.000 € à M. [Z] [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejette la demande de la SAS CAPI de condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejette la demande de Me [T] [P] de condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté les consorts [H] de leur demande de condamnation de M. [Z] [I] ; 1. Sur la fin de non-recevoir relative à la recevabilité des demandes de M. [I] à l'encontre de Me [P] Me [P] sollicite de déclarer irrecevables les demandes formulées par M. [Z] [I] à son encontre, sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile ; M. [I] oppose qu'il a formulé ses demandes à l'encontre de Me [I] dans les délais prévus par les articles 910-4 et 550 du code de procédure civile ; Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2020 au 1er septembre 2024, soit à la date de la déclaration d'appel du 6 mars 2024, 'A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ; Aux termes de l'article 909 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2020 au 1er septembre 2024, 'L'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué' ; Aux termes de l'article 550 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er septembre 2017 au 1er septembre 2024, 'Sous réserve des articles 905-2, 909 et 910, l'appel incident ou l'appel provoqué peut être formé, en tout état de cause, alors même que celui qui l'interjetterait serait forclos pour agir à titre principal. Dans ce dernier cas, il ne sera toutefois pas reçu si l'appel principal n'est pas lui-même recevable ou s'il est caduc. La cour peut condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de former suffisamment tôt leur appel incident ou provoqué' ; En l'espèce, il y a lieu de relever que : - la déclaration d'appel a été remise au greffe le 6 mars 2024, - dans ses premières conclusions au fond, communiquées par le RPVA le 3 juillet 2024, soit dans le délai de l'article 909 du code de procédure civile (au vu des conclusions de l'appelante communiquées par le RPVA le 2 juin 2024), M. [Z] [I] a sollicité la confirmation du jugement et le rejet des demandes à son encontre, et n'a pas formé de demande à l'encontre de Me [P], - dans ses uniques conclusions au fond communiquées par le RPVA le 26 août 2024, Me [P] a sollicité de constater l'absence de prétention formée par M. [I] à son encontre et l'irrecevabilité de telles éventuelles demandes postérieures, - dans ses deuxième et troisième conclusions au fond, communiquées par le RPVA le 27 août 2024 et le 4 février 2026, Me [Z] [I] a ajouté la demande de condamner Me [P] à le garantir des condamnations prononcées à son encontre ; Il convient de constater que M. [Z] [I] a formé la demande de condamner Me [P] à le garantir des condamnations prononcées à son encontre, dans ses conclusions communiquées le 27 août 2024, soit remises dans les délais de l'article 909 du code de procédure civile (au vu des conclusions de l'appelante communiquées par le RPVA le 2 juin 2024) ; En conséquence, M. [I] ayant respecté le principe de concentration des prétentions au fond au jeu de conclusions en appel dans les délais de l'article 909 du code de procédure civile, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Me [P] tendant à déclarer irrecevable la demande à titre subsidiaire de M. [Z] [I] de condamner Me [P] à le garantir des condamnations prononcées à son encontre ; 2. Sur les demandes des consorts [H] 2.1 Sur l'action des consorts [H] à l'encontre de la SAS CAPI Les consorts [H] reprochent à la SAS CAPI de ne pas avoir, dans le cadre de son mandat, vérifié la solvabilité de l'acquéreur et exigé le versement d'un séquestre de nature à garantir la bonne exécution de l'opération à laquelle ils ont prêté leur concours ; La SAS CAPI oppose qu'en sa qualité de simple négociateur, et non de rédacteur d'acte, il ne lui appartenait pas de s'assurer de la solvabilité de l'acquéreur et qu'elle ne peut être tenue d'une obligation d'information au titre des clauses rédigées par le notaire ; au surplus, elle reproche au tribunal d'avoir retenu sa responsabilité sans caractériser un lien de causalité avec le préjudice et que selon le jugement de 2019, l'absence de réitération de la vente n'est pas liée à l'insolvabilité des acquéreurs mais à leur absence de diligences quant au prêt ; Aux termes de l'article 1991 du code civil, 'Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure' ; Aux termes de l'article 1992 du code civil, 'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire' ; L'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil (1ère chambre civile, 9 janvier 2019, pourvoi n°18-10.245) ; En l'espèce, l'action des consorts [H] vise à la réparation de leur préjudice constitué par l'absence de paiement par les époux [G] de la somme de 23.000 €, à laquelle ils ont été condamnés par le jugement du 7 janvier 2020, au titre de la clause pénale ; Les consorts [H] doivent donc démontrer une faute ou un manquement à son obligation de conseil de la société CAPI, dans le cadre de son mandat, et un lien de causalité entre cette faute ou ce manquement et leur préjudice ; 2.1.1 Sur l'absence de vérification de la solvabilité des époux [G] Il ressort du jugement du 7 janvier 2020 du tribunal judiciaire de Meaux (pièce 5 Capi) que les époux [G] ont été condamnés au paiement de la clause pénale au motif que 'l'absence de réitération de la vente en la forme authentique est due à la faute des époux [G] qui n'ont pas obtenu de financement dans le délai imparti et n'ont pas non plus justifié de leurs diligences en ce sens' ; les juges précisent dans la motivation que les époux [G] n'ont pas justifié avoir réalisé des démarches de prêts conformes aux caractéristiques de la promesse de vente et dans les délais exigés par la promesse de vente et que l'attestation de demande de prêt produite ne correspondait pas, quant à son montant et sa date, aux caractéristiques de la promesse ; La condamnation des époux [G] est donc sans lien avec leur situation de solvabilité ; Et il n'y a aucun élément, ni dans le jugement, ni dans les pièces produites par les consorts [H], justifiant que les époux [G] étaient insolvables à la date de la promesse de vente ;