Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 10 avril 2026 — n° 24/01898

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a : -rejeté les demandes de Mme [M] [V] épouse [J], M. [K] [V], Mme [Z] [W] et M. [B] [W] tendant à condamner la SAS CLV à leur régler la somme de 50.000 € au titre du manque à gagner de l'indivision, - rejeté la demande de la SAS CLV de condamnation de Mme [M] [V] épouse [J], M. [K] [V], Mme [Z] [W] et M. [B] [W] à lui verser la somme de 50.000 € en réparation de son préjudice moral ; Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant, Condamne la SAS CLV à payer à Mme [M] [V] épouse [J], M. [K] [V], Mme [Z] [W] et M. [B] [W] la somme de 2.735 € au titre des travaux de remise en état de l'appartement ; Déboute Mme [M] [V] épouse [J], M. [K] [V], Mme [Z] [W] et M. [B] [W], de leur demande de condamner la société CLV à leur verser la somme de 260.000 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 17 septembre 2021 ; Déboute Mme [M] [V] épouse [J], M. [K] [V], Mme [Z] [W] et M. [B] [W] les consorts [W] de leur demande en appel de condamner la société CLV à leur payer la somme de 638.520 €, dont la somme de 338.520 € au titre du manque à gagner correspondant à la dépréciation du bien pendant la période d'immobilisation et la somme de 300.000 € au titre de l'immobilisation du bien pendant une période de six mois ; Condamne Mme [M] [V] épouse [J], M. [K] [V], Mme [Z] [W] et M. [B] [W] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la SAS CLV la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ; Rejette la demande des intimés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

*** FAITS ET PROCÉDURE Par acte notarié du 20 juillet 2020, Mme [M] [V] épouse [J], M. [K] [V], Mme [Z] [W] et M. [B] [W] (ci-après les consorts [W]) ont consenti au bénéfice de la SAS CLV une promesse unilatérale de vente portant sur les lots 11, 12, 18, 19, 20, 22, 23, 24, 29, 39, 40 de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété situé [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 10], au prix de 2.600.000 €. La promesse était consentie sous diverses conditions suspensives, notamment celles de l'obtention par la SAS CLV d'un prêt bancaire de 2.080.000 €, au plus tard le 22 octobre 2020. Elle fixait une indemnité d'immobilisation de 260.000 € et l'expiration du délai de réitération au 22 novembre 2020 à 16 heures. La vente n'a pas été réitérée. Par exploit d'huissier délivré le 17 septembre 2021, les consorts [W] ont fait assigner la SAS CLV devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de la voir condamner à lui payer l'indemnité d'immobilisation. Par jugement du 20 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi : -condamne la SAS CLV à payer à Mme [M] [V] épouse [J], M. [K] [V], Mme [Z] [W] et M. [B] [W], pris ensemble, la somme de 260.000 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 17 septembre 2021, -rejette les demandes de Mme [M] [V] épouse [J], M. [K] [V], Mme [Z] [W] et M. [B] [W] tendant à condamner la SAS CLV à leur régler : ' la somme de 50.000 € au titre du manque à gagner de l'indivision, ' la somme de 2.735 € au titre des travaux de remise en état de l'appartement, -rejette la demande de la SAS CLV de condamnation de Mme [M] [V] épouse [J], M. [K] [V], Mme [Z] [W] et M. [B] [W] à lui verser la somme de 50.000 € en réparation de son préjudice moral, -condamne la SAS CLV à payer à Mme [M] [V] épouse [J], M. [K] [V], Mme [Z] [W] et M. [B] [W], pris ensemble, la somme de 3.500 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -rejette la demande de la SAS CLV formée en application de l'article 700 du code de procédure civile, -rejette l'ensemble des demandes plus amples ou contraires, -condamne la SAS CLV au paiement des entiers dépens de l'instance, -dit que les dépens pourront être recouvrés par Me Bahia Haji conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, -rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision. La SAS CLV a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 janvier 2024. Par ordonnance d'incident contradictoire du 10 avril 2025, le magistrat chargé de la mise en état a statué ainsi : Vu l'article 524 du code de procédure civile, -Disons n'y avoir lieu de prononcer la radiation de l'appel, -Disons que les dépens de l'incident et l'application de l'article 700 du code de procédure civile suivront le sort de ceux de l'instance au fond. La procédure devant la cour a été clôturée le 12 février 2026. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 16 janvier 2026, par lesquelles la SAS CLV, appelante, invite la cour à : Vu le jugement entrepris du 20 septembre 2023, Vu la déclaration d'appel de la société CLV, Vu la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979, Vu les articles L312-1 et suivants du Code de la consommation, Vu l'article 1124 du Code civil, Vu les articles 1304 et suivants du Code civil, Vu l'ordonnance d'incident, Vu les pièces communiquées, . Dire et juger la société CLV recevable bien fondée et en son appel, Dès lors, . Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer aux consorts [W] la somme de 260 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 17 septembre 2021 et la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, Et statuant à nouveau, .

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur l'indemnité d'immobilisation Les consorts [W] sollicitent de condamner la société CLV à leur verser l'indemnité d'immobilisation ; ils estiment que le prétendu refus de prêt du 20 octobre 2020, produit par la société CLV, sans détail sur les conditions du prêt et les raisons du refus, est un refus de complaisance ; d'une part, il s'agit d'un courrier simple de M. [U] alors que M. [U] est le « gérant de fortune » habituel du signataire de la promesse, M. [P], en qualité de président de la société Foncière Sam, actionnaire principale de la société CLV, et que c'est M. [U] qui a attesté de la solvabilité de M. [P] et de la société CLV le 30 juin 2020, avant la signature de la promesse ; d'autre part, la société CLV souhaitait conditionner la vente à l'acquisition des parties communes constituées par le palier et leur a adressé le 12 novembre 2020 une proposition de financement de la Caisse d'Epargne intégrant l'acquisition dudit palier, qui confirme son absence de difficulté de financement ; la société CLV a fait preuve de mauvaise foi en refusant, conformément au contrat, de remettre la caution bancaire pour garantir le versement de l'indemnité d'immobilisation ou de verser les fonds avant le 15 septembre 2020 ; Aux termes de l'article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur à compter du 1er octobre 2016, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ; Aux termes de l'article 1304-3 du code civil, dans sa version en vigueur à compter du 1er octobre 2016, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt » ; Le tribunal a accordé l'indemnité d'immobilisation aux promettants, en retenant que « A défaut de démontrer que la société CLV a déposé une demande de prêt exactement conforme à la promesse et qu'elle a justifié du refus de prêt dans les conditions de la promesse, et sans qu'il soit besoin de répondre aux autres moyens des parties, la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée réalisée » ; Sur la condition suspensive de prêt En l'espèce, la promesse de vente du 20 juillet 2020 (pièce 1 intimés) stipule en pages 22 et 23 dans le paragraphe relatif aux conditions suspensives « La présente promesse est acceptée sous les conditions suivantes dont seul le Bénéficiaire pourra se prévaloir ou auxquelles il pourra seul renoncer si bon lui semble' 18.2.4 Obtention d'une offre définitive de prêt Qu'il soit obtenu par le Bénéficiaire une offre définitive de prêt. Pour l'application de cette condition suspensive, il est convenu, au titre des caractéristiques financières de l'offre de prêt devant être obtenue : -Organisme prêteur : tout établissement bancaire européen notoirement solvable. -Montant maximum de la somme empruntée : 2.080.000 € -Durée de remboursement : 15 ans -Taux nominal d'intérêt maximum : 1,50% (hors assurances) -Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur les Biens ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur). Le Bénéficiaire s'oblige à déposer le dossier de demande de prêt dans les meilleurs délais et à en justifier à première demande du Promettant par tout moyen de preuve écrite. La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'un offre définitives de prêt au plus tard le 22 octobre 2020. L'obtention de cette offre devra être portée à la connaissance du Promettant par le Bénéficiaire. ' Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le Bénéficiaire devra : -Justifier du dépôt de ses demandes de prêts auprès d'au moins une banque ou établissement financier et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive, -Et notifier au Promettant et au notaire soussigné, au plus tard à la date du 22 octobre 2020, par courrier recommandé avec avis de réception, de la non obtention d'une offre de prêt ou de refus de prêt devant émaner de la banque ou l'établissement financier. A défaut d'avoir régulièrement notifié ce refus dans le délai imparti, le Bénéficiaire ne pourra plus invoquer le bénéfice de la condition suspensive ' » ; La société CLV produit un courrier daté du 20 octobre 2020 (pièce 9 CLV), adressé à Me [A], notaire des consorts [W], en recommandé, précisant le refus de prêt de la BPE selon son courrier en date du 14 octobre 2020 produit en pièce jointe ; Le courrier de l'établissement bancaire Banque Privé Européenne (BPE), groupe la Banque Postale, du 14 octobre 2020 (pièce 7 CLV), informe la société CLV du « refus de la demande de financement déposée le 7 septembre 2020 pour un montant de 2.080.000 € sur 15 ans » ; En appel, la société CLV produit le courrier de l'établissement bancaire Louvre Banque Privée, Banque Postale, du 18 avril 2024 (pièce 14 CLV) qui confirme le « refus sur la demande de financement déposée le 7 septembre 2020, d'un montant de 2.080.000 € sur 15 ans, moyennant un taux de 1,50% hors assurance » ; Il en ressort que la société CLV justifie avoir notifié au notaire des promettants, au plus tard à la date du 22 octobre 2020, par courrier recommandé avec avis de réception, du refus de prêt d'un établissement financier, suite à une demande de prêt dont les caractéristiques correspondent à celles prévues dans la promesse de vente ; Les intimés produisent un courrier du 30 juin 2020 (pièce 2 intimés), de l'établissement BPE, signé par M. [F] [U], « gérant de fortune », adressé à M. [P], confirmant que celui-ci détient, dans cet établissement, des capitaux dans la SAS CLV, au sein de laquelle il est indirectement actionnaire ; Ce courrier est insuffisant à justifier que le courrier du 14 octobre 2020, de l'établissement BPE, signé par M. [F] [U], « gérant de fortune » (pièce 7 CLV), et le courrier du 18 avril 2024, de l'établissement Louvre Banque Privée, anciennement Banque Privée Européenne, signée par Mme [X] [G], « banquier privé », seraient des courriers de complaisance ; La proposition commerciale indicative du 12 novembre 2020 de la Caisse d'Epargne (pièce 14 intimés) ne remet pas en cause le refus de prêt de l'établissement BPE du 14 octobre 2020, en ce qu'il ne s'agit pas d'une acceptation de prêt mais d'une proposition commerciale, conditionnée à des garanties et conditions de décaissement qui ne figurent pas dans la promesse de vente litigieuse ; L'absence de remise de la caution bancaire est sans effet sur les clauses relatives à la condition suspensive de prêt ; La société CLV peut donc, en application de la clause contractuelle susvisée, invoquer le bénéfice de la condition suspensive ; Sur le bénéficiaire de l'indemnité d'immobilisation En l'espèce, la promesse de vente du 20 juillet 2020 (pièce 1 intimés) stipule en page 19, après avoir précisé que les parties ont convenu de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme de 260.000 € et que le versement de l'indemnité d'immobilisation sera garanti par un engagement de caution, « 17.3 Sort de l'indemnité d'immobilisation Elle sera acquise au Promettant ou restituée au Bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :