Cour d'appel, 1ère chambre civile, 14 avril 2026 — n° 25/04732

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance déférée ; Condamne M. [Q] [D] et Mme [J] [N], son épouse à payer à la SAS Hectare la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [Q] [D] et Mme [J] [N], son épouse aux dépens d'appel. le greffier la présidente

FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par arrêtés des 5 janvier et 31 mars 2021, la mairie de [Localité 5] a accordé à la SAS Hectare un permis d'aménager initial, et modificatif, en vue de la réalisation d'un lotissement de cinq lots, dénommé [Adresse 3]. Par acte authentique du 22 août 2022, M. [Q] [D] et Mme [J] [N], son épouse ont acquis auprès de la société Hectare un terrain à bâtir de 501 m2, formant le lot n°5 du lotissement [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 5], pour un prix de 179 900 euros, l'acquéreur pouvant construire sur cette parcelle une surface plancher de 250 mètres carrés. Cet acte contient une clause de non-recours en raison de l'obtention du permis de construire et de la purge des délais de recours. Par arrêté en date du 3 janvier 2023, un permis de construire pour une maison individuelle en rez-de-chaussée avec un étage (R+1), porche, terrasse et garage a été accordé à M. et Mme [D]. Par arrêté du 22 février 2023, ce permis a été retiré au motif qu'au sein de la zone UB, les toitures en tuiles sont uniquement autorisées pour les constructions de plain-pied. Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 novembre 2023, M. et Mme [D] ont mis en demeure la société Hectare de leur restituer une partie du prix de vente (61 096 euros), ce qu'elle a refusé par lettre du 20 décembre 2023. La société Hectare a obtenu le 29 novembre 2023 un arrêté de permis d'aménager modificatif n°2, qui autorise l'augmentation de la surface d'emprise au sol maximale d'une construction sur le lot n°5, la portant de 200 mètres carrés à 250 mètres carrés. Par acte de commissaire de justice délivré le 18 avril 2024, M. et Mme [D] l'ont assignée en paiement devant le tribunal judiciaire de Montpellier. Saisi d'un incident par la société Hectare, tenant au caractère irrecevable des demandes compte tenu de la clause de non-recours dans l'acte de vente, par ordonnance en date du 11 septembre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Montpellier a : - Déclaré irrecevables M. [Q] [D] et Mme [J] [N] épouse [D] en leur action, - Débouté M. [Q] [D] et Mme [J] [N] épouse [D] de leurs demandes, - Condamné M. [Q] [D] et Mme [J] [N] épouse [D] aux dépens, - Débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire, - Rejeté les demandes plus amples ou contraires. Par déclaration du 22 septembre 2025, M. et Mme [D] ont relevé appel de cette ordonnance. Par avis du 9 octobre 2025, l'affaire a été fixée à l'audience du 23 février 2026 en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile. Par conclusions en date du 13 février 2026, M. et Mme [D] demandent à la cour, au visa des articles 1130 et suivants, 1240 et 1603 et suivants du code civil, de : - Réformer l'ordonnance en toutes ses dispositions,: - Et, statuant à nouveau, reconnaître la recevabilité de leur action à l'encontre de la société Hectare. - Débouter la société Hectare de toutes ses demandes, - Condamner la société Hectare à leur verser la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, avec distraction. Ils exposent que : - la clause de non-recours est réputée non écrite en application des articles L.212-1 et R.212-2 du code de la consommation : compte tenu de son objet, cette clause constitue une suppression de l'exercice d'une action en justice par le consommateur, et est présumée abusive, car les éventuelles conséquences de cette renonciation ont été exposées en des termes particulièrement généraux au sein de l'acte authentique, - une clause de non-recours est licite, mais ne peut pas affecter une obligation du contrat considérée comme essentielle, dans la mesure où elle porterait atteinte au caractère contraignant de l'engagement (article 1170 du code civil),

MOTIFS DE LA DECISION : 1- sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d'agir Selon l'article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2024-673 du 3 juillet 2024, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Selon l'article L. 212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution. L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa. Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse. Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies. Selon l'article 1170 du code civil, toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite. L'acte authentique de cession, en date du 22 août 2022, et les documents annexes, signé par la société Hectare et M. et Mme [D], porte sur un terrain à bâtir de 501 mètres carrés avec une possibilité de construire une surface plancher de 250 mètres carrés. L'acte comprend, en page 8, un paragraphe indiquant que le lotissement est situé dans le périmètre délimité des abords ou dans le champ de visibilité d'un ou plusieurs monuments historiques et que les articles L. 621-30, L. 621-312 et L. 632-2 du code du patrimoine sont applicables. La partie développée de l'acte comprend, en page 21, des dispositions générales informant l'acquéreur sur la réglementation applicable à un permis de construire (obligation d'affichage, déclaration d'achèvement, délai de recours'). Elle comporte, en pages 22 et 23, une clause consacrée au permis de construire, ainsi rédigée : « PERMIS DE CONSTRUIRE L'acquéreur reconnaît avoir été averti par le notaire soussigné que les permis de construire ne peuvent être délivrés pour les constructions à édifier sur les parcelles dudit lotissement qu'à compter de l'achèvement total des travaux d'aménagement du lotissement constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 du code de l'urbanisme, ou avant |'exécution des travaux différés, à condition que les équipements desservant le lot de l'acquéreur soient achevés. Le vendeur a fourni à l'acquéreur un certificat attestant sous sa responsabilité l'achèvement des équipements desservant son lot. Une copie de ladite attestation est demeurée annexée après mention. Ce certificat sera joint à la demande de permis de construire conformément à l'article R. 442-18b du code de l'urbanisme. L'acquéreur reconnait avoir été parfaitement informé, tant par le notaire soussigné que par le vendeur, de l'obligation de se conformer aux prescriptions incluses dans le règlement du lotissement et sur les plans de vente. Le permis de construire n'a pas été délivré à ce jour, ainsi déclaré par L'ACQUEREUR. Ce dernier reconnaît avoir été informé par le notaire soussigné, de l'obligation préalablement à toute construction de demander un permis de construire en conformité avec les règles d'urbanisme en vigueur. Il est ici précisé que L'ACQUEREUR s'oblige à payer toutes les taxes liées à son projet de construction dont les montants et les modalités de paiement sont indiquées sur ledit permis. Bien qu'informé des conséquences pouvant résulter de l'absence de permis de construire purgé de tout recours ou retrait possible, l'acquéreur a tout de même requis le notaire soussigné de régulariser le présent acte, faisant son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque à cet égard, de l'obtention de son permis de construire et de la purge de tous les délais de recours, c'est-à-dire qu'il court le risque d'annulation (recours des tiers) ou de retrait de son permis de construire, avec toutes les conséquences qui pourraient en découler, notamment le fait d'avoir édifié ou entamé l'édification d'une construction illégale, ou encore le fait d'être propriétaire d'un terrain acquis moyennant un prix ne correspondant pas à son usage supposé. Il est ici précisé que l'acquéreur s'oblige à payer toutes les taxes liées à son projet de construction dont les montants et les modalités de paiement sont indiquées sur ledit permis ou le titre de perception correspondant. li pourra être tenu de payer notamment, au titre de l'octroi du permis de construire, et donc en sus du prix d'achat de la parcelle objet des présentes, les taxes et participations suivantes: - Taxe d'aménagement (sauf cas d'exonération pouvant exister sur le secteur de l'opération d'aménagement de la part communale et/ou départementale) - Participation à l'assainissement collectif (sauf cas d'exonération pouvant exister sur le secteur de l'opération d'aménagement) - Redevance d'archéologie préventive Il est fait observer : - Que le permis de construire doit, dès son obtention et pendant toute la durée du chantier, être affiché de manière visible de la voie ou des espaces ouverts au public, et ce sur un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à quatre-vingts centimètres. Ce panneau doit comporter l'identité du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet, la superficie du terrain, la superficie du plancher hors-'uvre nette autorisée, la hauteur des bâtiments projetés, l'adresse de la Mairie où le dossier peut être consulté ainsi que la mention relative aux délais de recours ainsi qu'à l'obligation de notifier tout recours au bénéficiaire et à l'autorité ayant délivré le permis. - Que le permis de construire ne devient définitif que s'il n'a fait l'objet : 1) d'aucun recours devant la juridiction administrative et ce dans le délai de deux mois qui court à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain. 2) d'aucun retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance. - Que le délai de recours ne commence à courir qu'à compter de la constatation de l'affichage sur le terrain. - Que les travaux doivent être entrepris dans un délai de deux ans à compter de la notification et, passé ce délai, ces travaux ne doivent pas être interrompus plus d'un an. Ce délai est prorogeable une fois un an sous certaines conditions. - Qu'aucune action en vue de l'annulation d'un permis de construire n'est recevable à l'expiration d'un an à compter de l'achèvement de la construction.