Cour d'appel, ch civ. 1-4 copropriété, 14 avril 2026 — n° 24/02466

PAR CES MOTIFS , LA COUR, Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, INFIRME le jugement en date du 4 avril 2024 en toutes ses dispositions ; Et statuant à nouveau, CONSTATE la caducité de la promesse de vente conclue le 1er octobre 2020 au 6 janvier 2021 ; CONDAMNE la société Toits de Seine à restituer à la société MC 45 l'indemnité d'immobilisation de 120 000 euros actuellement séquestrée entre les mains de Mme [I] [N], notaire à [Localité 5], avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2021 ; DEBOUTE la société Toits de Seine de sa demande visant à faire condamner la société MC 45 à lui payer la somme de 120 000 euros à titre de complément d'indemnité d'immobilisation ; CONDAMNE la société Toits de Seine à payer à la société MC 45 la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ; CONDAMNE la société Toits de Seine à payer à la société MC 45 la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; CONDAMNE la société Toits de Seine aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de M. Antoine Christin, avocat au barreau des Hauts-de-Seine ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

**************** FAITS & PROCEDURE Par acte notarié du 1er octobre 2020, la société Toits de Seine, promettante, a consenti à la société MC 45, bénéficiaire,une promesse unilatérale de vente d'un ensemble immobilier situé à [Localité 4] (Hauts-de-Seine) au prix de 2 400 000 euros, pour une durée expirant le 7 décembre 2020 à seize heures, sous diverses conditions suspensives. L'acte stipulait le versement d'une indemnité d'immobilisation de 240 000 euros au profit du promettant, dont la moitié versée le jour-même entre les mains du notaire, et le surplus dans un délai de huit jours à compter de l'expiration du délai de réalisation de la promesse. La vente n'a finalement pas été réitérée dans les délais convenus. Par acte du 18 janvier 2021, la société Toits de Seine a fait assigner la société MC 45 devant le Tribunal judiciaire de Nanterre en paiement de l'indemnité d'immobilisation. La société Toit a ainsi sollicité à titre principal, outre l'exécution provisoire du jugement à intervenir, la libération à son profit de la somme de 120 000 euros séquestrée sur les comptes d'une étude notariale, ainsi que la condamnation de la société MC 45 à lui payer la somme de 120 000 euros à titre de complément d'indemnité d'immobilisation. Par jugement contradictoire du 4 avril 2024, rendu en premier ressort, le Tribunal judiciaire de Nanterre a : - condamné la société MC 45 à payer à la société Toits de Seine la somme de 240 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 1er octobre 2020 ; - dit que la somme de 120 000 euros séquestrée entre les mains d'[I] [N], notaire à [Localité 5], sera libérée au profit de la société Toits de Seine au vu d'une copie de la présente décision et qu'elle viendra en déduction de la condamnation mise à la charge de la société MC 45 ; - dit que les intérêts au taux légal courront à compter du 18 janvier 2021 sur la seule somme de 120 000 euros ; - ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; - débouté la société MC 45 de l'intégralité de ses prétentions ; - condamné la société MC 45 aux dépens ; - dit qu'Adrien Vercken, avocat, est autorisé à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ; - condamné la société MC 45 à payer à la société Toits de Seine la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejetté le surplus des demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile; - rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration en date du 17 avril 2024, la société MC 45 a interjeté appel. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées par RPVA le 22 novembre 2024, dans lesquelles la société MC 45, appelante, expose : - que la promesse unilatérale de vente était notamment assortie de deux conditions supensives, l'une relative à l'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif avant le 7 décembre 2020, l'autre relative à l'engagement du promettant de remettre en état une chambre ayant fait l'objet d'un dégât des eaux avant « la signature de l'acte authentique de vente » ; qu'en l'espèce, le promettant n'a ni obtenu le certificat d'urbanisme informatif avant le 7 décembre 2020, ni remis la pièce abîmée en état avant la caducité de la promesse unilatérale de vente ; que ces faits ne sont en rien imputables au bénéficiaire ; - subsidiairement, sur la requalification en clause pénale et sa nécessaire modération:

MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes de la société MC45 visant à faire constater la caducité de la promesse de vente conclue le 1er octobre 2020 en raison de la défaillance d'une condition suspensive et à faire condamner en conséquence la société Toits de Seine à lui restituer l'indemnité d'immobilisation actuellement séquestrée : En droit : Selon l'article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Selon l'article 1224 du code civil : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». Selon l'article 1304 du code civl : « L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. / La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple ». Selon l'article 1186 du code civil : « Un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît ». Rappel des clauses de la promesse unilatérale de vente du 1er octobre 2020: Par acte notarié du 1er octobre 2020, la société Toits de Seine a consenti à la société MC 45 une promesse unilatérale de vente d'un ensemble immobilier situé à [Localité 4] (Hauts-de-Seine) au prix de 2 400 000 euros, pour une durée expirant le 7 décembre 2020 à seize heures, sous diverses conditions suspensives. L'acte stipulait le versement d'une indemnité d'immobilisation de 240 000 euros au profit du promettant, dont la moitié versée le jour-même entre les mains du notaire, et le surplus dans un délai de huit jours à compter de l'expiration du délai de réalisation de la promesse. La clause « DELAI », p.7/33 de cette promesse, est ainsi rédigée : «La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 7 décembre 2020, à seize heures. En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration du délai ci-dessus fixé. Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours ». Il ressort de la clause « Conditions suspensives » de cette promesse , p. 12/33, que : «Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt et ce aux termes du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil. La partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d'y renoncer tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé adressé au notaire qui la re présente dans le délai prévu pour sa réalisation ». Il ressort de la clause « Conditions suspensives de droit commun », p. 12/33, que : «Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. Le promettant devra justifier d'une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins trente ans. L'état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d'inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible ». La clause « Conditions suspensives particulières : obtention d'un certificat d'urbanisme informatif », p. 13/33, est ainsi rédigée : « Un certificat d'urbanisme informatif, ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l'immeuble, devra être obtenu au plus tard le jour de la réitération authentique de la vente (article L. 410-1 du code de l'urbanisme). A défaut de l'obtention de ce certificat, le bénéficiaire pourra se prévaloir d'une note de renseignement d'urbanisme délivrée par la commune. En l'absence de tels documents, les présentes seront considérées comme caduques, sauf à ce que le bénéficiaire renonce à se prévaloir de cette condition suspensive ». Il ressort de la clause « indemnité d'immobilisation - séquestre », p. 11/33, que : « Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 240 000 euros. / Sur laquelle somme le bénéficiaire verse au promettant celle de 120 000 euros, représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée, et dont quittance d'autant est donnée. / sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes. / (...) Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 120 000 euros, le bénéficiaire s'oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente ou ne lèverait pas l'option de son seul fait ». En l'espèce, sur l'appréciation de l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif et sur ses conséquences : Il résulte tout d'abord de la combinaison de la clause « délai » précitée de la promesse unilatérale de vente (p. 7/33 de la promesse) et de la clause « conditions suspensives particulières : obtention d'un certificat d'urbanisme informatif » (p. 13/33) que la promesse litigieuse : - stipule qu'un certificat d'urbanisme informatif ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l'immeuble devra être obtenu au plus tard « le jour de la réitération authentique de la vente », sous peine de caducité (sauf à ce que le bénéficiaire renonce à se prévaloir de cette condition suspensive ou accepte de l'assouplir) ; - stipule être consentie pour une durée expirant le 7 décembre 2020 à 16 heures, tout en précisant que « si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours ». Il ressort des clauses contractuelles précitées que, faute pour la société bénéficiaire MC 45 d'avoir renoncé à se prévaloir de la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif exprès, et faute pour elle d'avoir entendu se prévaloir, à la place de ce certificat, d'une note de renseignement d'urbanisme délivrée par la commune, la société promettante Toits de Seine (qui ne pouvait se contenter à cet égard d'un certificat 'tacite' dans la mesure où la clause relative à cette condition suspensive énonce clairement que la promesse sera caduque en l'absence du 'document' requis) était tenue de délivrer un véritable certificat d'urbanisme informatif, dans le délai convenu dans le cadre de la promesse unilatérale de vente - délai qu'il conviendra d'examiner par la suite. Il ressort ensuite des constatations des premiers juges, non contestées par les parties, qu'un certificat d'urbanisme exprès a été délivré par la commune de [Localité 4] le 18 décembre 2020.