Cour d'appel, ch civ. 1-4 copropriété, 14 avril 2026 — n° 24/00822

PAR CES MOTIFS - CONFIRME le jugement en date du 22 décembre 2023 en toutes ses dispositions ; - REJETTE la demande de la société F&C Promotion en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE M. [K] [W] et Mme [X] [T] aux dépens d'appel. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

**************** Selon acte sous seing privé daté du 19 mai 2021, un compromis de vente a été conclu sous l'égide de la société CPH Immobilier, entre la société F&C Promotion, vendeur, et M. [W] et Mme [T], acquéreurs, portant sur un bien constitué de 4 lots de copropriété sis [Adresse 3] au [Localité 3] (78), pour un prix de 564 000 euros. Un dépôt de garantie de 28 200 euros a été versé par M. [W] et Mme [T]. Une condition suspensive avait été prévue, relativement à l'obtention d'un prêt de 440 000 euros en capital, amortissable sur une durée maximale de 20 ans avec des intérêts au taux hors assurance de 1,40 % maximum, et ce avant le 16 juillet 2021. La signature de l'acte notarié était prévue au plus tard le 13 août 2021. M. [W] et Mme [T] ont obtenu un prêt de seulement 426 000 euros en capital, mais ensuite la banque s'est rétractée. Le 23 septembre 2021, ils ont finalement renoncé à l'acquisition du bien, invoquant la caducité du compromis de vente en conséquence de la non réalisation de la condition suspensive. C'est dans ces conditions que par acte en date du 13 décembre 2021, la société F&C Promotion les a assignés en paiement devant le Tribunal judiciaire de Versailles, réclamant notamment leur condamnation au règlement de la somme de 56 400 euros représentant l'indemnité forfaitaire. Par jugement en date du 22 décembre 2023, le Tribunal a : - débouté M. [W] et Mme [T] de leurs prétentions ; - condamné M. [W] et Mme [T] à payer à la société F&C Promotion la somme de 28 200 euros ; - débouté la société F&C Promotion de sa demande tendant à voir le jugement inopposable à la société CPH en qualité de séquestre ; - condamné M. [W] et Mme [T] aux dépens ; - condamné M. [W] et Mme [T] à payer à la société F&C Promotion la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté les demandes plus amples ou contraires. Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé, pour l'essentiel, que M. [W] et Mme [T] n'avaient pas obtenu l'accord de leur banque pour un prêt de 440 000 euros, mais qu'ils avaient accepté une offre de crédit à des conditions moins avantageuses, pour un prêt de 426 000 euros, le 23 juillet 2021, ledit prêt ne pouvant être remis en cause même si la société Boursorama, le 17 septembre 2021, leur avait indiqué que finalement ce prêt ne serait pas octroyé, eu égard à la mise à pied dont M. [W] venait de faire l'objet, le 14 septembre 2021. Le Tribunal a également indiqué que la somme réclamée constituait une clause pénale si bien que la société F&C Promotion ne pouvait pas invoquer d'autres préjudices, mais qu'il convenait d'en réduire le montant à 28 200 euros, eu égard à son caractère excessif. Par déclaration en date du 8 février 2023, M. [W] et Mme [T] ont relevé appel de ce jugement. En leurs conclusions notifiées le 4 novembre 2024, ils font valoir : - qu'ils se sont heurtés à un refus de prêt de la société LCL le 13 juillet 2021 ; - qu'ils ont obtenu, par contre, une réponse positive de la société Boursorama, mais à des conditions moins avantageuses, dans la mesure où cette banque leur proposait un prêt de 426 000 euros en capital ce qui rendait nécessaire le déblocage de l'assurance-vie détenue par M. [W] ; - que la date butoir a été prorogée au 30 septembre 2021 ; - que M. [W] a été mis à pied le 14 septembre 2021, son licenciement étant probable, qui interviendra le 3 janvier 2022 ; - qu'en conséquence de ce qui précède, la société Boursorama a retiré son offre de prêt le 23 septembre 2021 ; - qu'ils se fondent sur l'article L 313-40 du code de la consommation, et aussi sur l'article L 313-27 du même code qui prévoit que la banque peut revenir sur son offre de prêt, même acceptée, avant le versement des fonds s'il survient un changement dans les conditions de l'offre ;

MOTIFS Il était stipulé en page 12 du compromis de vente que ' (...) la condition suspensive est stipulée dans l'intérêt du seul acquéreur et que, en conséquence, ce dernier pourra y renoncer au cours du délai de sa réalisation (') soit en acceptant des offres de prêt moins favorables que celles ci-dessus exprimées et en notifiant l'offre et son acceptation à l'agence, laquelle en informera le vendeur sans délai, soit en informant l'agence par un écrit contenant impérativement la mention manuscrite imposée par l'article L 313-42 du code de la consommation que, contrairement à son intention initiale, il ne souhaite plus recourir à un emprunt pour financer l'acquisition. Cette notification faite par lettre recommandée avec avis de réception (...) devra être adressée dans le délai de réalisation de la condition suspensive, à l'agence'. Il s'avère que par email daté du 24 juin 2021, la société Boursorama banque a annoncé à M. [W] et Mme [T] que leur demande de financement pour le bien susvisé était acceptée aux conditions suivantes : prêt principal : 426 000 euros ; durée : 240 mois ; taux nominal : 0,55 %. Une offre de crédit émanant de cet organisme bancaire, signée de ce dernier, a été produite, aux conditions susvisées. Dès le 8 juillet 2021 M. [W] et Mme [T] en ont informé le notaire, précisant que le plan de financement comprenait un crédit de 426 000 euros en capital, 105 000 euros en assurance-vie, 28 000 euros et 17 800 euros en apports personnels de l'un et de l'autre, et 28 200 euros provenant du séquestre. Le 13 juillet 2021, M. [W] et Mme [T] ont informé le notaire de ce que la banque Boursorama acceptait de leur octroyer un prêt de 426 000 euros en capital, mais que la société LCL leur avait refusé l'octroi d'un crédit. L'offre de prêt de la société Boursorama était acceptée par les emprunteurs le 23 juillet 2021 et le notaire en était averti le jour même. Une signature de l'acte authentique était envisagée pour le 1er septembre 2021. Mais le 17 septembre 2021, la société Boursorama banque a indiqué à M. [W] et Mme [T] qu'après analyse de leur dossier, elle avait le regret de leur annoncer qu'elle n'était pas en mesure de donner une suite favorable à leur demande de financement de 426 000 euros sur 240 mois. Le 23 septembre 2023 le notaire en était informé. La clause susvisée relative au renoncement à la condition suspensive d'obtention d'un prêt visait le cas de l'acceptation d'une offre de prêt à des conditions moins avantageuses. En application de l'article 1188 alinéa 1er du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Il faut en déduire que pour le cas où l'offre de prêt en cause était acceptée par les acquéreurs mais où la banque ne leur octroyait finalement pas le prêt, les intéressés n'avaient pas renoncé à la condition suspensive relative à l'obtention d'un crédit. En effet ladite condition suspensive constituait une sécurité pour les acquéreurs, et leur permettait de se délier de leur engagement s'ils n'obtenaient pas de crédit pour financer l'acquisition de l'immeuble, si bien qu'en cas de recherche d'un financement à des conditions moins avantageuses, ce n'était que si elle était couronnée de succès qu'ils renonçaient à la condition suspensive, laquelle ne présentait dès lors plus d'intérêt. Dans le cas contraire, en cas de rétractation de la banque, la condition suspensive redevenait applicable. Par ailleurs, il n'est nullement démontré que la société Boursorama s'est rétractée en raison de fausses informations ou de réticence dolosive de M. [W] au sujet de sa situation professionnelle. Il faut donc considérer que les appelants n'ont pas renoncé à la condition suspensive. Le compromis de vente prévoyait que la vente était conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 440 000 euros en capital, sur une durée de 20 ans au taux maximum de 1,4 % hors assurance. Ce prêt serait réputé obtenu par la remise par la banque à l'acquéreur d'une offre écrite, ferme et sans réserve de consentir le crédit, au plus tard le 16 juillet 2021. L'acquéreur s'engageait, par ailleurs, à déposer dans les plus brefs délais des dossiers complets de demandes de prêt conformes, et à en justifier au vendeur et à l'agence immobilière dans un délai de 10 jours suivant la signature du compromis de vente, soit au plus tard le 29 mai 2021. Le paragraphe intitulé 'non obtention du financement' prévoyait que l'acquéreur s'engageait à notifier à l'agence immobilière, qui en informerait sans délai le vendeur, la non obtention d'un prêt par lettre recommandée avec avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes) et devait justifier des diligences accomplies par la production d'un refus de prêt émanant des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d'eux, la date du dépôt de la demande de prêt ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité. C'est le 13 juillet 2021, soit avant la date limite du 16 juillet 2021, que la société LCL a notifié à M. [W] et Mme [T] un refus de prêt. Alors même que la clause insérée en page 11 de la convention leur faisait obligation de notifier à l'agence, qui en informerait le vendeur, la non obtention du prêt (avec les précisions susvisées) au plus tard le 16 juillet 2021, il appert que le 13 juillet 2021, M. [W] et Mme [T] ont informé le notaire (et non pas la société CPH Immobilier) de ce que la société LCL leur refusait l'octroi d'un crédit, mais sans ces précisions. Et c'est le 23 septembre 2021, soit hors délai, que M. [W] et Mme [T] ont informé le notaire, et non pas l'agence immobilière (la société CPH Immobilier), que leur demande de prêt était rejetée en précisant ses caractéristiques, qui du reste étaient incomplètes en ce que le document émanant de la société LCL visait une demande de prêt de 440 000 euros en capital amortissable en 240 mois, mais restait taisant sur le taux d'intérêt. Il faut nécessairement en déduire que M. [W] et Mme [T] n'ont pas rempli les obligations mises à leur charge par le contrat, et ne peuvent dès lors exciper d'une non obtention du financement comme prévu en page 11. Au paragraphe intitulé 'non réalisation de la condition', il était prévu que : Si la présente condition suspensive n'est pas réalisée, les présentes seront, sans autre formalité, caduques de plein droit le vendeur et l'acquéreur retrouvant leur entière liberté, et l'acompte versé par l'acquéreur lui étant restitué sans délai. Toutefois, si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l'acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d'un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l'article 1304-3 du code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce, sans préjudice de l'attribution de dommages- intérêts. Dans cette éventualité, l'acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé. Il résulte de ce qui précède que M. [W] et Mme [T] ont été négligents et n'ont pas justifié en temps utile et dans les conditions prévues, si bien que la condition suspensive relative au prêt est réputée accomplie ; par voie de conséquence, comme il est dit à la clause figurant en page 13 du compromis de vente, le dépôt de garantie reste acquis au vendeur à titre d'indemnisation forfaitaire du fait de l'immobilisation du bien (28 200 euros). C'est donc cette somme là qui est due par M. [W] et Mme [T], et non pas celle de 56 400 euros comme l'a retenu le Tribunal, se basant à tort sur la clause figurant en page 14 de la convention, laquelle ne recevait application que si le vendeur contraignait l'acquéreur à conclure la vente par acte authentique ce qui n'a pas été le cas en l'espèce. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné M.