Cour d'appel, ch civ. 1-4 copropriété, 14 avril 2026 — n° 23/06650

PAR CES MOTIFS - REJETTE la demande d'annulation du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Chartres le 13 septembre 2023 ; - ORDONNE la rectification du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Chartres le 13 septembre 2023 et portant le n° RG 21/00548 ; - DIT que dans l'en-tête de ce jugement, la mention 'à l'audience du 14 juin 2023 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries ' est remplacée par la mention ' Les dossiers des avocats ont été déposés au greffe pour le 14 juin 2023 ' ; - DIT que les expéditions de ce jugement seront accompagnées du présent arrêt ; - INFIRME le jugement ainsi rectifié en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté M. [H] [I] de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre Mme [K] [Y], débouté Mme [K] [Y] de ses demandes de dommages-intérêts formées à l'encontre la Selarl [V] [B], de la Société Générale et de M. [H] [I], et a débouté la Selarl [V] [B] de sa demande de de dommages-intérêts pour procédure abusive ; et statuant à nouveau : - DEBOUTE M. [H] [I] de sa demande en paiement au titre de l'indemnité d'immobilisation ; - DIT que Mme [K] [Y] pourra recouvrer les fonds déposés (10 000 euros) et que le notaire en tant que séquestre devra lui remettre la somme susvisée sur présentation de la signification du présent arrêt ; - DEBOUTE la Selarl Les notaires de l'Horloge de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif ; - CONDAMNE M. [H] [I] à payer à Mme [K] [Y] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - REJETTE les autres demandes basées sur ce texte ; - CONDAMNE M. [H] [I] aux dépens de première instance, qui seront recouvrés par Maître Karm conformément à l'article 699 du code de procédure civile. - CONDAMNE M. [H] [I] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés par Maître Karm conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; - DECLARE irrecevables les demandes formées par Mme [K] [Y] à l'encontre de la Société Générale agence de [Localité 9] ; - REJETTE toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

**************** Suivant acte notarié en date du 25 juin 2020, signé en l'étude Maître [B], M. [H] [I] a conclu avec Mme [K] [Y] une promesse unilatérale de vente portant sur plusieurs lots (magasin, appartement, grenier et cave) situés dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 7], ainsi qu'un immeuble à usage de remise, au prix de 200 000 euros. La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 23 octobre 2020 à 16 heures, et était subordonnée notamment à la condition suspensive d'obtention d'un prêt par le bénéficiaire au plus tard le 25 septembre 2020. L'acte comportait la stipulation d'une pénalité en cas de non réalisation de la vente, la partie défaillante étant tenue de verser à l'autre la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts. Celle de 10 000 euros était déposée à titre d'acompte par Mme [K] [Y] entre les mains de Maître [U] [B], choisie comme séquestre par les parties. L'acte authentique n'a pas été régularisé. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 février 2021, le conseil de M. [H] [I] a mis en demeure Mme [K] [Y] de lui adresser la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale, en vain. C'est dans ces conditions que par acte en date du 8 mars 2021, M. [H] [I] a assigné Mme [K] [Y] devant le Tribunal judiciaire de Chartres en règlement de la pénalité et de dommages-intérêts. Par acte en date du 2 novembre 2021, Mme [K] [Y] a assigné la Selarl [U] [B] et la SA Société générale en intervention forcée. Les instances ont été jointes par une ordonnance du juge de la mise en état datée du 17 mars 2022. Par jugement en date du 13 septembre 2023, le Tribunal a : - condamné Mme [K] [Y] à payer à M. [H] [I] la somme de 20 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, somme assortie de l'intérêt au taux légal à compter du jugement ; - autorisé Maître [U] [B] à se libérer de la somme de 10 000 euros séquestrée en son étude au profit de M. [H] [I] ; - débouté M. [H] [I] de sa demande de dommages-intérêts distincte de l'indemnité d'immobilisation ; - débouté Mme [K] [Y] de sa demande de restitution de la somme de 10 000 euros et de sa demande de paiement des intérêts sur cette somme ; - débouté Mme [K] [Y] de sa demande de dommages-intérêts formée contre la Selarl [U] [B], la SA Société générale et M. [H] [I] ; - débouté la Selarl [U] [B] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive; - condamné Mme [K] [Y] à payer à M. [H] [I] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [K] [Y] à payer à la Selarl [U] [B] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [K] [Y] à payer à la SA Société générale la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté Mme [K] [Y] de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [K] [Y] aux entiers dépens ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé, pour l'essentiel, que Mme [K] [Y] n'avait pas respecté les obligations résultant de la promesse de vente, puisqu'elle n'avait pas justifié au 25 septembre 2020 de la non-obtention du prêt qu'elle avait sollicité, tandis que sa demande de prêt ne correspondait pas aux conditions fixées contractuellement par les parties. Le Tribunal a indiqué également que Mme [Y] avait effectué une fausse déclaration en indiquant au notaire qu'il n'existait aucun obstacle à l'obtention du prêt, alors que sa capacité d'endettement était déjà atteinte en raison de l'existence d'un autre prêt qu'elle avait souscrit avec son ex-mari. Enfin, le Tribunal a relevé qu'il n'était pas établi que la Selarl [U] [B], notaire, avait commis une faute, et qu'il en était de même de la Société Générale, laquelle n'avait nullement manqué à son devoir de conseil.

MOTIFS Sur la régularité de la procédure de première instance : Mme [Y] sollicite l'annulation du jugement, motif pris de ce que les conclusions du notaire et ses pièces ne lui avaient pas été communiquées. Il résulte de la lecture de l'exorde dudit jugement que c'est par acte du 8 mars 2021 que M. [I] a assigné Mme [Y] devant le Tribunal judiciaire de Chartres, que le 8 novembre suivant Mme [Y] a assigné la Selarl [U] [B] et la Société Générale, et que les deux affaires ont été jointes selon ordonnance du juge de la mise en état datée du 17 mars 2022. Les dernières conclusions de la Selarl [U] [B] datent du 18 octobre 2022 et celles de la Société Générale du 25 janvier 2023. Dès lors que lesdites conclusions sont postérieures à l'ordonnance de jonction, Mme [Y] en avait nécessairement connaissance via le RPVA dans le cadre de l'instance unique enrôlée sous le n° 21/00548. Enfin lorsque Maître [P] a notifié les conclusions de Maître [U] [B], le 18 octobre 2022, Maître [O] figurait parmi les destinataires, et l'intéressée a adressé un message RPVA au greffe en indiquant que Maître [P] venant de conclure, elle allait transmettre ses écritures à son correspondant. L'appelante ne saurait donc être suivie en son argumentation lorsqu'elle prétend qu'elle n'a pas eu les conclusions en question. De plus, à la fin de celles-ci se trouvait le bordereau de communication des pièces et si elle ne les avait pas reçues, il ne tenait qu'à elle de les réclamer aux conseils adverses, ce qu'elle n'a pas fait. Le principe du contradictoire a dès lors été intégralement respecté. Il n'y a donc pas lieu d'écarter des débats les conclusions qui avaient été prises par la Selarl [U] [B] devant le Tribunal le 18 octobre 2022, ainsi que ses pièces. Mme [Y] soutient, encore, que le jugement mentionne à tort que des débats ont eu lieu, alors que les dossiers ont été déposés au greffe comme il est dit à l'article L 212-5-1 du code de l'organisation judiciaire. Selon ce texte, devant le tribunal judiciaire, la procédure peut, à l'initiative des parties lorsqu'elles en sont expressément d'accord, se dérouler sans audience. En ce cas, elle est exclusivement écrite. L'article 799 alinéa 4 du code de procédure civile en sa version alors applicable dispose que lorsque les parties ont donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le juge de la mise en état déclare l'instruction close dès que l'état de celle-ci le permet et fixe la date pour le dépôt des dossiers au greffe de la chambre. Il a été fait application de ces textes, ainsi qu'il est mentionné dans le dispositif de l'ordonnance de clôture datée du 9 mars 2023. Dans ces conditions, la mention figurant dans l'en-tête du jugement querellé, selon laquelle les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries à l'audience du 14 juin 2023, est erronée, mais cette simple erreur ne saurait motiver l'annulation de la décision. En conséquence la demande présentée en ce sens par Mme [Y] sera rejetée. En vertu de l'article 462 alinéa 1er du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande. Il échet de rectifier le jugement dont s'agit ainsi qu'il sera dit au dispositif. Sur les demandes formées à l'encontre de la Société Générale agence de [Localité 9] Selon l'article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. La Société Générale agence de [Localité 9] n'a pas été intimée devant la Cour ni n'a été assignée en intervention forcée. Les demandes formées à son encontre par Mme [Y] sont donc irrecevables. Sur les demandes formées entre M. [I] et Mme [Y] L'acte de promesse de vente prévoyait que l'acquisition se ferait par Mme [K] [Y] au moyen d'un emprunt bancaire, celle-ci ayant déclaré qu'il n'existait aucun empêchement à l'octroi de l'emprunt qui serait sollicité. La demande de prêt devait répondre aux caractéristiques suivantes : un prêt d'un montant maximal de 200 000 euros, sur une durée minimale de remboursement de 20 ans et garanti par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques, ainsi que par une assurance décès invalidité. Il n'existait aucune clause quant au taux d'intérêt. La clause relative à la condition suspensive d'obtention du prêt rappelait que toute demande non-conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînerait la réalisation fictive de la condition au sens de l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil. L'acte mentionnait que la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 25 septembre 2020, et prévoyait que l'obtention ou la non-obtention devrait être notifiée par le bénéficiaire au promettant et qu'à défaut de notification, le promettant aurait la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou non de la condition. Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire (Mme [Y]) ait apporté les justificatifs, la condition serait censée défaillie et la promesse de vente était caduque de plein droit, et en ce cas le bénéficiaire pourrait récupérer les fonds déposés. Par email du 23 septembre 2020, Mme [Y] a notifié tant à M. [I] qu'au notaire qu'elle avait déposé un dossier de prêt à la Société Générale et qu'au bout de deux mois elle avait reçu une réponse négative ; elle joignait un email de la banque daté du 1er septembre 2020 dans lequel celle-ci annonçait qu'elle ne pouvait pas donner de suite favorable à son dossier. Contrairement à ce qu'a estimé le Tribunal, Mme [Y] a bien notifié à qui de droit, et dans les délais impartis, le refus de prêt, alors qu'il ne lui était fait nulle obligation d'en solliciter plusieurs. Il ne lui était pas non plus imposé par le compromis de vente de produire une attestation détaillée de refus de prêt, même si en pratique le vendeur pouvait ensuite réclamer des pièces complémentaires : le mail susvisé de la Société Générale suffisait. D'ailleurs, dans ses écritures la Selarl Les notaires de l'Horloge reconnait expressément que c'est bien le 23 septembre 2020 que le refus de prêt lui a été notifié par Mme [Y]. Une clause figurant en page 13 prévoyait qu'à défaut de cette notification, le promettant aurait la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la défaillance ou de la réalisation de la condition suspensive, mais cette clause n'est pas applicable vu qu'il résulte de ce qui précède que Mme [Y] a bien notifié le refus de prêt dans les délais. Le Tribunal a également relevé que la demande de prêt n'était pas conforme. La Société Générale a rédigé deux attestations de refus de prêt, l'une du 1er septembre 2020, faisant référence à un prêt de 180 000 euros d'une durée de 180 mois, l'autre datée du même jour, faisant référence à un prêt de 200 000 euros, remboursable sur 240 mois. Ces attestations ont été communiquées par Mme [Y] au début du mois de novembre 2020. Il résulte de l'échange de mails survenu entre Mme [Y] et la Société Générale qui sera analysé infra que la banque a commis une erreur et a dû refaire, sur demande de l'appelante, une autre attestation de refus de prêt conforme. Il s'ensuit que c'est la deuxième qui doit être retenue, et il s'évince de ce document que Mme [Y] a bien sollicité un prêt d'un montant maximal de 200 000 euros, amortissable sur une durée minimale de remboursement de 20 ans, comme il était prévu dans la promesse de vente. Le Tribunal a donc considéré à tort que la demande de prêt présentée par Mme [Y] n'était pas conforme.