Cour d'appel, ch civ. 1-4 copropriété, 14 avril 2026 — n° 23/02050

PAR CES MOTIFS - INFIRME le jugement en date du 21 novembre 2022 en toutes ses dispositions ; et statuant à nouveau : - PRONONCE la caducité de la promesse de vente datée du 12 février 2021 ; - CONDAMNE M. [I] [D] à payer à la société [H] [B] la somme de 36 900 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021 ; - ORDONNE la capitalisation des intérêts, pour peu qu'il s'agisse d'intérêts dus pour une année entière ; - REJETTE la demande de la société Fiduciaire [B] en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE M. [I] [D] aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés par Maître Auchet conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; - REJETTE toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

**************** FAITS & PROCEDURE Suivant promesse unilatérale de vente reçue le 12 février 2021 par Maître [L] [T] [P], notaire à [Localité 4], la société Fiduciaire [B] a promis de vendre à M. [D] une maison d'habitation avec terrain constituant le lot A d'une parcelle cadastrée AZ [Cadastre 1] en cours de division, située [Adresse 3], moyennant le prix net vendeur de 369 000 euros. Cette promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 mai 2021. Elle prévoyait une condition suspensive d'obtention de deux prêts d'un montant respectif de 40 000 euros et 45 000 euros, ainsi que le versement d'une indemnité d'immobilisation forfaitaire d'un montant de 36 900 euros par le bénéficiaire. La promesse stipulait que la condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 30 avril 2021 et que, sur le montant de l'indemnité d'immobilisation, la somme de 10 000 euros devait être versée au plus tard le 12 mars 2021, entre les mains du notaire en sa qualité de séquestre. M. [D], bénéficiaire de la promesse de vente, n'ayant ni signé l'acte de vente ni levé l'option dans le délai imparti, la vente n'a pas été conclue. Par exploit du 21 septembre 2021, la société [H] [B] a fait assigner M. [D] devant le Tribunal judiciaire de Pontoise afin de le voir condamner : - au versement de l'indemnité d'immobilisation (dont le montant s'élève à 36 900 euros) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, - au paiement de la somme de 6 820 euros à titre de dommages-intérêts pour les frais de nettoyage de la maison facturés par la société Diogène après son expulsion de celle-ci, - au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - au paiement d'intérêts majorés si le débiteur ne paie pas dans un délai de deux mois suivant la date du jugement exécutoire, et sous le bénéfice de l'anatocisme pour l'intégralité des intérêts échus, - au paiement des dépens avec bénéfice de distraction au profit de Maître Julien Auchet, avocat constitué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. A l'appui de ces demandes, la société Fiduciaire [B] a exposé que M. [D] n'avait pas signé l'acte de vente, ni levé l'option dans le délai imparti, et qu'il n'avait pas non plus donné suite à la mise en demeure du 3 mai 2021 de justifier de l'obtention ou du refus de financement, ni à celle du 12 juillet 2021 de procéder au versement de l'indemnité d'immobilisation. Assigné à personne, M. [D] n'a pas constitué avocat. Par jugement du 21 novembre 2022, le Tribunal judiciaire de Pontoise a : - débouté la société [H] [B] de l'ensemble de ses demandes ; - condamné la société Fiduciaire [B] aux dépens. Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé, pour l'essentiel, que l'indemnité d'immobilisation stipulée dans une promesse unilatérale de vente était censée correspondre au prix de l'exclusivité donnée au bénéficiaire de la promesse et à la contrepartie de l'immobilisation du bien à son profit, que tel n'était pas le cas dans le contexte particulier de l'espèce qui ne permet pas de considérer que la somme en question était justifiée par une contrepartie réelle au profit du bénéficiaire - le bien en question étant déjà immobilisé au profit de M. [D] qui l'occupait à titre d'habitation et bénéficiait de règles légales protectrices en ce sens - qu'ainsi, l'exclusivité prétendument donnée à M. [D] était dépourvue d'intérêt pour ce dernier et ne pouvait aboutir qu'à alourdir sa dette envers la société Fiduciaire [B], qui était déjà en droit de lui réclamer une indemnité d'occupation. Le Tribunal a ainsi relevé que la société Fiduciaire [B] - qui avait obtenu, en vertu d'un jugement du 6 juillet 2021, le versement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 1 500 euros pour la période durant laquelle M.

MOTIFS DE LA DECISION Malgré l'absence de M. [D], il convient de statuer sur les prétentions de la société Fiduciaire [B] après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées. La promesse de vente stipulait qu'en l'absence de levée d'option ou de signature de l'acte authentique de vente dans le délai de réalisation, lequel expirait le 30 mai 2021, le bénéficiaire (M. [D]) serait déchu de plein droit du bénéfice de ladite promesse de vente, et que l'indemnité d'immobilisation (36 900 euros) resterait acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation de l'immeuble pendant la durée de ladite promesse de vente. Par contre, il était prévu que dans l'hypothèse de la non réalisation de la vente promise, l'indemnité serait intégralement restituée au bénéficiaire dans un certain nombre de cas, notamment si l'une au moins des conditions suspensives venait à défaillir selon les modalités et délais prévus dans l'acte. Il existait plusieurs conditions suspensives notamment celle d'obtention d'un prêt, d'un montant maximal de 45 000 euros, d'une durée maximale de remboursement de 17 ans et d'un taux nominal d'intérêt maximal de 1,50 %. La condition suspensive serait réalisée en cas d'obtention par le bénéficiaire d'une ou plusieurs offres de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 30 avril 2021. Par email du 3 mai 2021, M. [D] a été mis en demeure de produire sous huitaine des justificatifs de la réalisation ou de la défaillance des offres de prêt ; il est rappelé qu'une clause insérée en page 13 du contrat stipulait que l'obtention ou la non obtention de l'offre de prêt devait être notifiée par le bénéficiaire au promettant, lequel pourrait le mettre en demeure d'en justifier. Cette mise en demeure est restée lettre morte, de même que celle du 12 juillet 2021 dans laquelle M. [D] a été sommé de verser l'indemnité d'immobilisation de 36 900 euros. Le Tribunal a rejeté la demande y relative en retenant que cette indemnité d'immobilisation n'était pas justifiée par une contrepartie réelle au profit de M. [D]. S'il est exact que M. [D] a été expulsé du bien le 27 juillet 2021, en application d'un jugement d'adjudication rendu par le juge de l'exécution de [Localité 1], daté du 20 octobre 2020, par lequel la société Fiduciaire [B] était devenue propriétaire de l'immeuble, et que selon jugement daté du 6 juillet 2021 le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] avait condamné M. [D] au paiement d'une indemnité d'occupation de 1 500 euros par mois, celle-ci ne répare pas le même préjudice que l'indemnité d'immobilisation. En effet cette dernière constitue la contrepartie du fait que le promettant réserve la vente au bénéfice de M. [D], ce qui rend le bien indisponible pendant la durée de la promesse de vente, tandis qu'une indemnité d'occupation répare le préjudice causé au propriétaire des locaux par l'occupant sans droit ni titre qui se maintient irrégulièrement dans les lieux. C'est d'ailleurs pour cela qu'elle a été fixée au même montant que la valeur locative de l'immeuble. Le bénéfice de la promesse de vente ne constituait du reste nullement un titre d'occupation pour M. [D]. Si le Tribunal a relevé, encore, que M. [D] n'avait que très peu de chances de pouvoir obtenir le financement nécessaire à l'acquisition, lequel devait être assuré par des fonds qu'il espérait récupérer d'une succession alors non réglée, cette circonstance n'est pas de nature à le dispenser du versement de l'indemnité d'immobilisation : le préjudice qu'elle indemnise n'est pas fonction des capacités financières du bénéficiaire, ni de sa bonne foi, et il ne tenait qu'à lui de ne pas signer la promesse de vente s'il craignait de ne pas disposer des fonds nécessaires. En conséquence le jugement doit être infirmé, et M. [D] sera condamné au paiement de la somme de 36 900 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021, date de réception de la lettre de mise en demeure de payer. Il n'y a pas lieu de juger spécialement que ce taux sera majoré deux mois après que la présente décision de justice sera devenue exécutoire, l'article L 313-3 du code monétaire et financier le prévoyant de plein droit. Les intérêts seront capitalisés pour peu qu'il s'agisse d'intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l'article 1343-2 du code civil. Une clause insérée en page 10 de la promesse de vente prévoyait que passé le délai de huit jours imparti au bénéficiaire pour apporter la preuve de la remise d'une offre de prêt écrite conforme, la condition serait censée défaillie et la promesse de vente serait caduque de plein droit. Il échet en conséquence de prononcer la caducité de la promesse de vente datée du 12 février 2021. La société Fiduciaire [B] réclame, encore, la somme de 6 280 euros à titre de dommages-intérêts pour frais de la société Diogène, société qui a trié les encombrants lors de l'expulsion de M. [D] et a désinfecté et nettoyé le logement. Ces frais entrent dans les frais d'expulsion, lesquels sont de plein droit à la charge du débiteur en vertu de l'article L 111-8 du code de l'expropriation ; la demanderesse détient déjà un titre exécutoire pour ces frais, à savoir le jugement d'adjudication, lequel vaut titre d'expulsion comme il est dit à l'article L 322-13 du code des procédures civiles d'exécution. Cette demande est superfétatoire et sera ainsi rejetée. L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile à la société Fiduciaire [B]. M. [D] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.