Cour d'appel, chambre civile 1-3, 16 avril 2026 — n° 23/03271

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition, Confirme le jugement dans ses dispositions soumises à la cour en qu'il a : - dit n'y avoir lieu à déclarer le jugement opposable à l'office notarial, - rejeté la demande en indemnisation pour procédure abusive formée par la société Valorimmo, Infirme le jugement entrepris pour le surplus des demandes soumises à la cour, Et statuant de nouveau, Déclare les demandes indemnitaires des époux [L] fondée sur les vices du consentement recevables, Condamne la société Valorimmo à verser aux époux [L] la somme de 3 000 euros au titre du défaut de conformité du stationnement livré, Rejette les autres demandes d'indemnisation formées par M. et Mme [L], Condamne in solidum les époux [L] à verser à l'office notarial la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive à son encontre, Y ajoutant, Condamne la société Valorimmo aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au bénéfice de la société Courtaigne Avocats, pour ce qui lui revient, selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne in solidum les époux [L] à verser à l'office notarial la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, Condamne la société Valorimmo à verser aux époux [L] la somme de 1 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles exposés en première instance et 3 000 euros au titre des frais exposés en appel. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, La Présidente,

************ FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 30 octobre 2017, M. [Z] [L] et Mme [U] [L] (les consorts [L] ou les époux [L]) ont conclu avec la société Valorimmo, un contrat de réservation portant sur un appartement en l'état futur d'achèvement, d'une surface habitable approximative de 114 m², issu de la rénovation d'un ancien corps de ferme situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le prix de 325 000 euros. Par acte sous seing privé du même jour, les parties ont également conclu un contrat de réservation portant sur un box fermé et une place de stationnement dans la cour de l'immeuble, au prix de 25 000 euros. Par avenant à ce second contrat de réservation en date du 28 novembre 2018, le prix a été ramené à la somme de 8 500 euros. Le 7 décembre 2018, la SCP [B] [N], [Y] [W], [P] [T] et [P] [O], notaires associés (le notaire ou l'office notarial) a informé les époux [L] que la vente ne pouvait pas être soumise au régime des ventes en état futur d'achèvement, la société Valorimmo n'ayant pas obtenu la garantie d'achèvement extrinsèque obligatoire dans le cadre de ce genre de vente et le bien étant achevé au moment de la vente. Le projet d'acte de vente au prix de 325 000 euros pour un appartement d'une surface de 98,10 m² leur était également été transmis. Les deux actes de vente ont été régularisés par actes authentiques reçus par Maître [B] [N] le 20 décembre 2018, en présence notamment de Maître [D] [F], notaire des acquéreurs. Les époux [L] se sont plaints de malfaçons affectant le bien à la suite de leur emménagement en janvier 2019 et affirment qu'elles n'ont pas été reprises par le promoteur. Par acte du 24 mars 2020, les époux [L] ont, en l'absence de solution amiable au litige, fait assigner la société Valorimmo et l'office notarial devant le tribunal judiciaire de Versailles en indemnisation de leurs préjudices. Par jugement du 9 mars 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a : - rejeté la demande en indemnisation formée par M. et Mme [L], - dit n'y avoir lieu à déclarer le jugement opposable à l'office notarial, - rejeté la demande en indemnisation pour procédure abusive formée par la société Valorimmo, - rejeté la demande en indemnisation pour procédure abusive formée par l'office notarial, - condamné in solidum Les époux [L] aux dépens, avec recouvrement direct au bénéfice de la société Courtaigne Avocats, pour ce qui lui revient, selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - condamné in solidum Les époux [L] à verser à la société Valorimmo et à l'office notarial la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande des époux [L] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit, - rejeté les plus amples demandes des parties. Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé que le défaut de conformité devait s'apprécier au regard de l'acte authentique de vente signé par les acquéreurs le 20 décembre 2018 après qu'ils avaient été informés et avaient accepté les modifications substantielles apportées à leurs contrats de réservation. Dès lors que les contrats de réservation étaient caducs, les caractéristiques du bien indiquées dans ces contrats ne pouvaient servir de comparaison pour apprécier la conformité du bien acquis par les époux [L], lesquels ne démontraient pas de manquement par la société Valorimmo à son obligation de délivrance conforme sur la base de l'acte authentique de vente quant à la surface du bien livré. De même, les premiers juges ont retenu que si la place de stationnement n'a pas été livrée aux acquéreurs, ces derniers ont bénéficié d'une place de stationnement en plein air (et non en box fermé) moyennant la réduction du montant initialement convenu de 25 000 euros à 8500 euros que les époux [L] ont acceptée en signant l'acte de vente. Enfin, s'agissant du conduit de cheminée, le tribunal a retenu que les époux [L] sans l'acte de vente signé le 20 décembre concernant le bien à usage d'habitation ne formulent pas de réserve lors de la réception, de sorte que l'absence de conformité ne peut être relevée au regard de l'acte signé. Par acte du 23 mai 2023, les époux [L] ont interjeté appel et demandent à la cour, par dernières écritures du 15 juillet 2025, de : - déclarer leur appel recevable et bien fondé, - y faisant droit, infirmer le jugement dont appel en l'ensemble de ses dispositions, statuant à nouveau, les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, - dire et juger que la société Valorimmo a commis un dol de nature à engager sa responsabilité à leur égard, - dire et juger que la société Valorimmo a exercé sur eux une violence économique de nature à engager sa responsabilité à leur égard, - dire et juger que la société Valorimmo a manqué à son obligation de délivrance conforme dans des conditions de nature à engager sa responsabilité à leur égard, - condamner la société Valorimmo à leur verser une indemnité de 60 000 euros en réparation du préjudice subi, - condamner la société Valorimmo, ou toute partie succombant, à leur verser la somme de 6 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, - déclarer l'arrêt commun à l'office notarial. Au soutien de leurs prétentions, les époux [L] font valoir que : - la société Valorimmo a manqué à son obligation de bonne foi, tant au stade de la formation du contrat que dans son exécution, engageant ainsi sa responsabilité. - la condition suspensive tenant à l'obtention de la garantie extrinsèque nécessaire à la poursuite de l'opération sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) a défailli, la société Valorimmo n'en ayant tiré aucune conséquence pendant plus de dix-huit mois, avant d'imposer un changement de régime juridique de la vente à leur détriment. - la société Valorimmo a engagé sa responsabilité contractuelle en raison de man'uvres dolosives, et les a mis dans une situation de violence économique ayant vicié leur consentement. Par ailleurs elle a manqué à son obligation de délivrance conforme : - s'agissant des vices du consentement, la dissimulation par la société Valorimmo de l'impossibilité d'obtenir la garantie extrinsèque, au moment de la signature des contrats de réservation, constitue une réticence dolosive. Par ailleurs les époux [L] font valoir qu'en leur délivrant tardivement l'information relative au changement de régime juridique de la vente initialement envisagée, la société Valorimmo les a privés de toute possibilité de renoncer à l'opération ou d'en renégocier les termes. Ce changement leur a été imposé alors qu'ils ne disposaient d'aucune solution alternative pour se loger, ce qui caractérise à leur égard, une violence économique ayant vicié leur consentement. - s'agissant du défaut de conformité, ils soutiennent que la société Valorimmo leur a livré un bien dont la superficie est inférieure à celle prévue au contrat de réservation, soit 98,10 m² au lieu de 114 m², ainsi qu'un bien non achevé totalement, notamment en raison de l'absence de pose du carrelage à la date de la livraison, manquant ainsi à son obligation de délivrance conforme de la chose vendue. Ils estiment que la différence entre la surface annoncée dans le contrat de réservation et celle effectivement livrée, sans contrepartie financière, constitue un préjudice certain et direct, résultant notamment de la perte de valeur du bien à la revente. En outre, ils arguent que la notice descriptive jointe au contrat de réservation du 30 octobre 2017 mentionnait également la livraison d'une place de stationnement extérieure, laquelle n'a pas été réalisée, ce qui leur cause un préjudice financier. Ils ajoutent que le conduit de cheminée annoncé dans les conditions particulières de la notice descriptive n'a pas été posé et n'a donné lieu à aucune compensation financière.