Cour d'appel, chambre civile 1-3, 16 avril 2026 — n° 23/02954

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition, Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau, Condamne M. et Mme [U] in solidum à payer à M. et Mme [C] la somme de 25 500 euros versée lors de la promesse de vente du 5 mars 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2021 et séquestrée par le notaire puis consignée à la Caisse des dépôts et consignations, Ordonne la libération des fonds séquestrés entre les mains de l'étude de Maître [W] ou de celle de Maître [B], notaires à [Localité 6], au profit de M. et Mme [C], Dit que la somme de 25 000 euros consignée auprès de la Caisse de dépôts et des consignations sera versée avec les intérêts éventuellement produits sur cette somme aux époux [C], Condamne M. et Mme [U] in solidum à payer à M. et Mme [C] la somme de 25 500 euros au titre du solde de l'indemnité contractuelle d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 5 mars 2020, ainsi qu'aux intérêts légaux à compter du 28 mai 2021, Ordonne la capitalisation des intérêts portant sur le solde de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 25 500 euros, à compter du 28 mai 2022 et jusqu'à parfait paiement de M. et Mme [U], Rejette les demandes de M. et Mme [U], Condamne in solidum M. et Mme [U] aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile par Maître Gabriel de Froissard de Broissia, Condamne in solidum M. et Mme [U] à payer à M. et Mme [C] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et 3 500 pour ceux engagés à hauteur d'appel. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, La Présidente,

************ FAITS ET PROCEDURE Par acte notarié du 5 mars 2020, M. [F] [C] et Mme [Z] [N] épouse [C] (M. et Mme [C] ou les époux [C]) ont consenti à M. [O] [U] et Mme [L] [D] épouse [U] (M. et Mme [U] ou les époux [U]), une promesse unilatérale de vente portant sur l'acquisition, après division cadastrale, d'une dépendance comprenant deux pièces au rez-de-chaussée, située [Adresse 3], pour le prix de 510 000 euros. Le montant de l'indemnité d'immobilisation a été fixé à 51 000 euros, dont 25 500 euros ont été versés lors de la signature de la promesse de vente pour être conservés sous séquestre par l'office notarial d'[Localité 5] de Maître [W], notaire. La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 4 décembre 2020 à seize heures. La promesse de vente a été conclue sous plusieurs conditions suspensives et notamment l'obtention d'un permis de construire pour l'extension de la dépendance, avec justification du dépôt d'un dossier de demande au plus tard le 5 juin 2020, et l'obtention d'un ou de plusieurs prêts au plus tard le 5 août 2020, pour un montant maximal de 860 869 euros, sur une durée maximale de 25 ans et au taux maximal annuel hors assurance de 1,20% ainsi que d'un prêt relais pour un montant maximal de 420 000 euros, sur une durée maximale de remboursement de 24 mois et au taux maximal annuel hors assurance de 1,30%. Par avenant à la promesse de vente conclu le 2 juin 2020, la date de réitération a été reportée au 15 janvier 2021 à seize heures et la date butoir pour le dépôt du dossier pour l'obtention du permis de construire a été prorogée au 15 juillet 2020. Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 13 octobre 2020, M. et Mme [U] ont informé M. et Mme [C] que leurs demandes de prêt avaient été refusées et qu'ils n'avaient pas réussi à obtenir un permis de construire. Ils ont aussi demandé le remboursement du séquestre de 25 500 euros. Par acte du 28 mai 2021, M. et Mme [U] ont fait assigner M. et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d'obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation ainsi que la réparation de leurs différents préjudices. Par jugement du 31 mars 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a : - condamné M. et Mme [C] à payer à M. et Mme [U], la somme de 25 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2020, - autorisé le versement de la somme de 25 500 euros, consignée entre les mains du notaire détenteur des fonds, l'étude de Maitre [Y] [W] ou l'étude de Maitre [S] [B], au profit de M. et Mme [U], qui viendra s'imputer sur les sommes dues, - ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, - condamné M. et Mme [C] à payer à M. et Mme [U] la somme de 2 000 euros en réparation de leurs préjudices, - rejeté la demande reconventionnelle de M. et Mme [C], - condamné M. et Mme [C] aux dépens, - condamné M. et Mme [C] à verser à M. et Mme [U] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de M. et Mme [C] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit, - rejeté les plus amples demandes des parties. Par acte du 10 mai 2023, M. et Mme [C] ont interjeté appel et demandent à la cour, par dernières écritures du 11 mars 2026, de : - les déclarer recevables et bien fondés en leur appel du jugement déféré, - débouter M. et Mme [U] de leur appel incident, - infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, Constatant que M. et Mme [U] n'ont pas satisfait aux conditions suspensives de la promesse unilatérale de vente en date du 5 mars 2020, Constatant l'acquisition de l'indemnité d'immobilisation de 51 000 euros prévue à la promesse unilatérale de vente du 5 mars 2020, - condamner solidairement et in solidum M.

Sur ce, Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En application de l'article 1124, alinéa 1er, du code civil, dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, si le promettant s'engage à vendre à des conditions d'ores et déjà fixées avec le bénéficiaire, ce dernier dispose d'un droit d'option lui conférant la faculté de contracter ou non. La levée de l'option par le bénéficiaire a pour effet de rendre la vente parfaite. A défaut de levée d'option dans les termes du contrat, la promesse de vente devient caduque. L'indemnité d'immobilisation versée par le bénéficiaire au promettant est la contrepartie de l'option qui lui est offerte pendant un certain délai. Il s'agit du prix de l'option. Elle n'a pas pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation et ne se confond pas avec une clause pénale. Le principe est que l'indemnité d'immobilisation reste acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l'option, mais que celle-ci doit cependant être restituée au bénéficiaire si celui-ci justifie d'un juste motif de non-levée de l'option ou si la non-levée de l'option résulte de la caducité de la promesse liée à la non-réalisation d'une condition suspensive non imputable au bénéficiaire. Par ailleurs, lorsqu'est stipulée une condition suspensive, l'article 1304-3, alinéa 1er, du code civil dispose que " la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ", l'article 1304-5 prescrivant enfin au débiteur de s'abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l'obligation. En application de cet article, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque les acquéreurs n'ont pas demandé l'octroi d'un prêt ou le permis de construire conforme aux stipulations de la promesse unilatérale de vente et la preuve d'une telle demande leur incombe. Dans le cas présent la promesse a été assortie d'une condition suspensive de prêt et d'une condition suspensive de " l'obtention d'un permis de construire pour l'extension de la dépendance, afin de réaliser une maison à usage d'habitation élevée d'un étage supplémentaire ainsi que la création d'une nouvelle maison à usage d'habitation " avec justification du dépôt d'un dossier de demande au plus tard le 5 juin 2020. S'agissant de la condition suspensive relative au dépôt d'une demande de permis de construire Par courrier en date du 16 juillet 2020 adressé à l'architecte des époux [U], M. [E], la directrice de l'urbanisme et de l'aménagement de la commune de [Localité 6] a écrit " je fais suite à votre courrier du 8 juillet 2020 qui a retenu toute mon attention. Vous avez réalisé un avant-projet pour M. et Mme [U], consistant en la construction d'une maison individuelle contemporaine en toit terrasse, sur un terrain sis [Adresse 1], issu d'une division et classé en zone UB du Plan Local d'Urbanisme (PLU). Un rendez-vous de faisabilité a été organisé le 25 février en présence Mme [H], instructrice du droit des sols, et de M. [V], architecte conseil de la ville. Lors de cet échange, il vous a été précisé que le projet devait respecter l'ensemble des règles du Plan Local d'Urbanisme, et plus particulièrement l'insertion dans le milieu urbain environnant. A ce titre, Mme [H] a souligné que le secteur se traduisait essentiellement par des maisons individuelles traditionnelles en toiture 2 pentes, et qu'une commission d'urbanisme, composée de M. le maire, les élus et la direction de l'urbanisme, viendrait statuer quant à l'insertion du projet dans le milieu urbain, avant le dépôt d'un permis de construire en Mairie. Une commission d'urbanisme s'est réunie en juin dernier et votre avant-projet a reçu un avis défavorable s'appuyant sur les motifs suivants : - l'article R.111-27 du code de l'urbanisme dispose qu'un projet peut être refusé et ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrage(s ') à édifier ou modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et au paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. - L'article UB.2.b relatif à la forme des toitures dispose que " Les toitures doivent assurer un bon couronnement de la construction et être en harmonie intégrante du projet architectural et ne peuvent par conséquent être le strict résultat de l'application des règles d'implantation et de hauteur. " Or la toiture terrasse envisagée contrevient aux articles précités puisque les lieux avoisinants sont composés de toitures à pentes. Ainsi vous avez été averti des motifs expliquant l'avis défavorable de la commission d'urbanisme lors d'un entretien avec Mme [H] et moi-même. Il vous a été conseillé de modifier votre projet afin de réaliser une maison individuelle disposant d'une toiture à 2 pentes, permettant de mieux intégrer une construction nouvelle sans ce secteur (') " Or, non seulement ce courrier n'est pas adressé aux bénéficiaires de la promesse, les époux [U], mais à leur architecte, mais encore il préconise un changement de l'avant-projet de construction. Il rappelle notamment que la commission a pour mission de statuer quant à l'insertion du projet dans le milieu urbain, avant tout dépôt d'un permis de construire en mairie. Le courrier du 16 juillet 2020 de la direction de l'urbanisme et de l'aménagement ne revêt aucunement le caractère d'une décision individuelle relative à une demande de permis de construire tant au regard de son destinataire (un architecte et non les époux [U]) qu'au regard de sa forme (un courrier et non un arrêté individuel) et il ne répond qu'à un avant-projet et non à un dépôt de demande de permis de construire. Si la présentation d'un projet à une commission d'urbanisme est manifestement le préalable exigé par la commune pour permettre d'anticiper les difficultés qui pourraient être retenues dans le cadre de l'examen d'une demande de permis de construire, elle ne saisit pas formellement l'autorité décisionnaire d'une demande en bonne et due forme, et ce, peu important qu'une partie de la commission soit composée de mêmes personnes que celles chargées ensuite d'examiner la demande de permis. En outre, quand bien même l'avant-projet tel que présenté avait été travaillé en associant les époux [C], lesquels avaient incontestablement un intérêt à ce que celui-ci aboutisse, en leur qualité de promettants à la vente du bien, le contenu du projet de toit terrasse végétalisé des époux [U] n'était pas entré dans le champ contractuel, la promesse étant taisante sur ce point. Les intimés ne peuvent donc s'en prévaloir pour arguer de ce qu'il était un élément essentiel de leur engagement à la réalisation de la condition suspensive. Or la condition suspensive à l'acte stipule qu'" il est précisé que le bénéficiaire devra pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire et ce, au plus tard le 5 juin 2020, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition (') ". Ce délai avait été reporté au 15 juillet 2020, par avenant à la promesse unilatérale de vente le 2 juin 2020.