Cour d'appel, chambre civile 1-3, 16 avril 2026 — n° 22/05129

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute l'ensemble des parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [R] aux dépens d'appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, La Présidente,

FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 24 mai 2018, M. [E] [I] a confié à la société l'Immobilier [M], un mandat de vente sans exclusivité relatif à un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 9], pour un prix de 220 000 euros commission comprise. Par compromis de vente du 1er septembre 2018, Mme [R] divorcée [R] a acquis de M. [I], le bien immobilier au prix net vendeur de 190 000 euros. Entre la signature dudit compromis de vente et la réitération de celui-ci par acte authentique intervenu le 22 décembre 2018, la chaudière de bois de marque De ville équipant le pavillon est tombée en panne. Malgré les réticences de Mme [R], M. [I] a procédé lui-même au remplacement de ladite chaudière. Peu après son entrée dans les lieux, Mme [R] a constaté de graves dysfonctionnements au niveau de la chaudière principale, moyen de chauffage de l'habitation. Mme [R] a tenté de contacter l'agent immobilier par mail puis le vendeur, en vain. Mme [R] a effectué une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d'assurance protection juridique, la société Pacifica, qui a diligenté une expertise amiable et contradictoire auprès du cabinet [J]. Le 20 octobre 2020, le cabinet [J] a organisé une réunion d'expertise amiable sur place, sans la présence de la société l'Immobilier [M], convoquée tardivement et indisponible à cette date, en présence de M. [I] et rédigé un rapport selon lequel l'installation de la chaudière devrait être revue, en raison d'un dégagement important de fumée. Le 6 novembre 2020, la société Pacifia, assureur de Mme [R], a mis en cause la responsabilité de la société l'Immobilier [M] en faisant état d'un rapport aux termes duquel il était urgent de procéder au remplacement de la chaudière, et à sa mise en conformité de l'installation, tout en précisant que les dysfonctionnements étaient la conséquence d'une installation inadéquate de la part de M. [I]. Par courriel du 20 novembre 2020, le cabinet [X], mandaté par la compagnie d'assurance de la société l'Immobilier [M], intervenait auprès du cabinet [J], afin de contester la responsabilité de leur assurée. Par exploit d'huissier du 15 décembre 2020, Mme [R] a assigné devant le tribunal judiciaire de Chartes, M. [I] et la société l'Immobilier [M] aux fins de les voir condamner in solidum, à lui payer une somme de 24 131,09 euros pour le remplacement de la chaudière sur le fondement de la garantie décennale de l'article 1792-1 du code civil ou des vices cachés outre les intérêts ainsi que 3 500 euros en réparation du préjudice de jouissance subi depuis le mois de janvier 2019 et 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par jugement du 6 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Chartres a : - débouté Mme [R] de l'ensemble de ses demandes, - condamné Mme [R] à verser à la société l'Immobilier [M] la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [R] en tous les dépens, - rappelé l'exécution provisoire de la décision. Par acte du 2 août 2022, Mme [R] a interjeté appel. Par dernières conclusions d'incident du 19 avril 2024, Mme [R] a saisi le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Versailles, d'une demande d'expertise judiciaire. Par ordonnance d'incident du 21 mai 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Versailles a déclaré recevable la demande d'expertise, débouté Mme [R] de sa demande d'expertise, dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens. Par dernières écritures du 24 octobre 2022, Mme [R] prie la cour de : - la déclarer recevable et en tous cas bien-fondée en son appel, - y faisant droit, infirmer le jugement déféré en ce qu'il : *l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes,

SUR QUOI : Pour débouter Mme [R], le tribunal de Chartres a retenu dans son jugement du 6 juillet 2022 que l'action était mal fondée juridiquement et que les constatations issues des deux expertises amiables sur lesquelles s'appuie Mme [R] sont lacunaires malgré la mise en lumière du caractère inadéquat de l'installation de la chaudière par M. [I] dans la mesure où le lien de causalité entre les dysfonctionnements de la chaudière et le manque de ventilation du local n'est pas documenté. En ce qui concerne l'action engagée contre la société Immobilier [M], les premiers juges ont considéré qu'aucune faute de sa part n'était prouvée. Mme [R], appelante, développe plusieurs arguments visant à établir la responsabilité de M. [I] et de l'agence immobilière, tout en contestant l'analyse des faits retenue en première instance. Ses principaux arguments sont les suivants : - A l'encontre de M. [I] : La responsabilité de M. [I] en tant que "vendeur-constructeur" : Mme [R] soutient que M. [I] ne doit pas seulement être considéré comme un simple vendeur, mais comme un installateur soumis à des obligations strictes, notamment du point de vue de la garantie décennale puisqu'ayant procédé lui-même au remplacement et à l'installation de la chaudière, il doit être assimilé à un constructeur. Elle avance ensuite que les désordres (absence de chauffage, installation non conforme aux règles de l'art et dangerosité) rendent la maison impropre à sa destination, ce qui active la garantie d'ordre public des vices cachés de l'article 1641 du code civil. Elle considère que les clauses d'exclusion sont inapplicables face à la responsabilité décennale ou si la mauvaise foi du vendeur est établie. - A l'encontre de l'agence immobilière : Elle lui reproche un manquement au devoir de conseil et d'information : bien qu'elle ait exprimé des doutes par mail, notamment sur les jonctions faites avec des bouteilles en plastique, l'agence l'aurait rassurée au lieu de l'alerter alors qu'en sa qualité de professionnelle, elle aurait dû lui conseiller de faire vérifier la conformité de l'installation par un spécialiste avant la vente définitive. L'appelante s'appuie sur des rapports d'expertise amiable pour démontrer que la chaudière est inutilisable et dangereuse : le local n'est pas ventilé, le conduit d'évacuation comporte trop de coudes (non-conformité aux DTU), et la combustion est incomplète. Elle souligne des rejets de fumée autour du brûleur et un risque d'incendie ou d'émanation de monoxyde de carbone, rendant le remplacement intégral de l'installation « urgent ». Elle estime que le tribunal a fait une inexacte appréciation des faits et réfute notamment l'idée que les désordres seraient dus à un simple défaut d'entretien de sa part, puisque les problèmes ont été constatés dès son entrée dans les lieux et confirmés par un professionnel dès janvier 2019. Sur la base de ces arguments, elle demande la condamnation in solidum des intimés à lui verser: 24 131,09 € pour le remplacement complet de la chaudière et la remise aux normes, 3 500 € au titre du préjudice de jouissance (vie dans une maison froide, humidité, recours à des chauffages d'appoint). M. [I] soutient que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Il argue que Mme [R] : - a été parfaitement informée qu'il avait lui-même procédé au remplacement de la chaudière avant la signature de l'acte authentique, - a accepté d'acquérir le bien « en l'état » sans émettre de réserves spécifiques dans l'acte de vente définitif, malgré ses doutes exprimés auparavant par mail. Il rappelle que la charge de la preuve du caractère caché des désordres incombe à l'acquéreur, ce qui, selon lui, n'est pas rapporté ici puisque le caractère "non normalisé" de l'installation était suspecté par l'acheteuse avant la vente. Comme le tribunal, il relève l'inapplicabilité de la garantie décennale (article 1792-1 du code civil) en avançant que la fourniture et l'installation d'une chaudière ne constituent pas un « ouvrage » au sens de la loi, mais un élément d'équipement ce qui relève de la garantie biennale (article 1792-3). En conséquence, M. [I] affirme que l'action est prescrite car engagée le 15 décembre 2020, soit plus de deux ans après l'installation de la chaudière (intervenue entre septembre et décembre 2018). Même si la garantie biennale était applicable, le délai légal pour agir serait dépassé. Sur le plan factuel et technique, M. [I] souligne qu'aucun diagnostic technique probant ne démontre les non-conformités alléguées ; l'expert n'a pas pu mettre la chaudière en marche lors de la réunion d'expertise. Les dysfonctionnements relevés (suies, mauvaise combustion) seraient dus à un défaut de ventilation du local et non à la chaudière elle-même L'intimé assure que sa mission se limitait au remplacement de la chaudière en panne et non à la remise aux normes de la ventilation du local technique, prestation qui ne lui avait pas été demandée. Il rappelle que le compromis de vente contenait une clause permettant à l'acquéreur de renoncer à l'acquisition en cas de sinistre rendant le bien impropre à sa destination avant la vente. Mme [R], bien qu'informée de la panne et du remplacement, a choisi de ne pas se prévaloir de cette faculté et de poursuivre la vente. En conclusion, M. [I] demande la confirmation du jugement de première instance qui l'avait déchargé de toute responsabilité, estimant que l'acheteuse a acquis le bien en parfaite connaissance de cause. La société l'Immobilier [M] intervenant en qualité d'intermédiaire dans la vente, développe plusieurs arguments pour voir écartée sa responsabilité et obtenir la confirmation du jugement de première instance qui lui a donné gain de cause. Ses principaux arguments sont l'absence de faute, l'absence de preuve des désordres et son rôle dans l'opération, outre la contestation des demandes financières adverses : * L'inapplicabilité des fondements juridiques invoqués, * L'absence de preuve de dysfonctionnements réels L'agence conteste la réalité technique des dommages allégués par l'acheteuse en rappelant qu'aucun diagnostic technique probant n'a été communiqué pour démontrer les prétendues non-conformités . Elle invoque l'obstruction de l'acheteuse qui, lors de l'expertise contradictoire, a refusé de mettre la chaudière en marche, empêchant ainsi les experts de constater matériellement les fumées ou les émanations de monoxyde de carbone alléguées. En outre, elle n'a justifié d'aucun entretien annuel de l'installation, ce qui pourrait expliquer d'éventuels problèmes après deux ans d'utilisation. L'agence affirme avoir parfaitement rempli ses obligations professionnelles : elle a informé Mme [R] du changement de chaudière dès octobre 2018, celle-ci disposait des clés avant la vente et a pu visiter le local. Elle a elle-même pris des photos des jonctions faites avec des bouteilles en plastique et a exprimé ses doutes par mail le 14 décembre 2018. Malgré ses doutes sur la "normalisation" de l'installation, Madame [R] a choisi de signer l'acte authentique sans demander de baisse de prix ni émettre de réserves dans l'acte définitif. L'acte notarié mentionnait explicitement que le vendeur avait installé lui-même la chaudière récemment * La contestation des préjudices financiers L'agence remet en question les demandes indemnitaires qu'elle juge surévaluées par rapport à des devis précédents beaucoup moins élevés (environ 4 500 € ou 13 000 €) Elle souligne la carence de l'acheteuse car, si Mme [R] a subi un froid hivernal, elle en est la seule responsable pour ne pas avoir fait effectuer les réparations sommaires prévues dans les premiers devis dès janvier 2019. À titre infiniment subsidiaire, si la cour devait retenir une responsabilité, l'agence demande que M. [I] soit condamné à la relever indemne, puisqu'il est le seul concepteur et installateur de la chaudière litigieuse. SUR QUOI :