Cour d'appel, 1ère ch. civile, 15 avril 2026 — n° 25/00617

PAR CES MOTIFS , La cour, statuant par arrêt mixte contradictoire, mis à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a : - condamné la Sccv Cap Blanc Nez à restituer à la Sci Jump la somme de 370 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2021 et avec capitalisation des intérêts, - condamné la Sccv Cap Blanc Nez à restituer à la Sarl Amigo la somme de 1 352 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2021 et avec capitalisation des intérêts, - condamné la Sccv Cap Blanc Nez à payer à la Sarl Amigo et la Sci Jump la somme de 10 273 euros au titre des frais d'acte, - condamné la Sccv Cap Blanc Nez à payer à la banque Cic Nord-Ouest la somme de 50 000 euros, - rejeté les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples, L'infirme de ces chefs, Réserve la décision sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance, Et statuant à nouveau des chefs infirmés et omis, y ajoutant, Ordonne la restitution des lots no4, 101 à 133, 140 à 143, 152, 154, 155 et 1/1000èmes des parties communes générales de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], cadastré AC n°[Cadastre 1], objets de la vente en l'état futur d'achèvement consenti par la Sas Cap Blanc Nez à la Sci Jump et la Sarl Amigo le 25 juillet 2018, Condamne la Sas Cap Blanc Nez : - à restituer à la Sci Jump la somme de 351 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2021 et avec capitalisation des intérêts, - à restituer à la Sarl Amigo la somme de 1 284 400 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2021 et avec capitalisation des intérêts, - à payer à la Sarl Amigo et à la Sci Jump, ensemble, la somme de 50 068,97 euros au titre des frais d'acte avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et avec capitalisation des intérêts, - à payer à la banque Cic Nord-Ouest la somme de 124 994,36 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; Précise que la banque Cic Nord-Ouest gardera le bénéfice des sûretés réelles et personnelles jusqu'à parfaite restitution des fonds ; Déboute les parties pour le surplus, hors les postes sur lesquels il est sursis à statuer, le préjudice de la Sci Jump et de la Sarl Amigo objet de l'expertise ci-dessus et les frais de procédure, dépens et frais irrépétibles, Avant dire droit, Ordonne une expertise confiée à M. [J] [W], domicilié [Adresse 6] [Localité 6] Tél : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 1], expert inscrit sur la liste des experts judiciaires de la cour d'appel de Versailles, qui aura pour mission de : - de se faire communiquer, compte tenu des implications des différentes sociétés et associés dans la présente instance, par les représentants légaux des sociétés Cap Blanc Nez, Jump et Amigo, et Srbg, les bilans et comptes de résultats des années 2018 à 2025 ainsi que les contrats liés à l'opération immobilière objet du litige, les rapports ou notes rédigés par M. [N] [T], M. [Q] [B] et Mme [U] [M], M. [C] [E], experts-comptables, produits dans la procédure, plus largement tous les documents utiles à l'émission d'un avis sur les préjudices allégués par les Sci Jump et Sarl Amigo ; - organiser une réunion d'ouverture des opérations d'expertise ainsi qu'à l'issue des opérations, une réunion de synthèse avant l'élaboration de son pré-rapport, - effectuer toutes les recherches et analyses permettant d'éclairer la juridiction sur l'existence et l'évaluation des préjudices allégués par les sociétés Jump et Amigo soit pour la première, la perte de chance de bénéficier d'une plus-value à terme sur les lots acquis en nue-propriété dans le cadre d'une revente des biens, pour la seconde, une perte de chance de percevoir les loyers prévus dans le bail commercial consenti à la Sarl Srbg le 25 juillet 2018, - émettre un avis circonstancié documenté, si besoin est, en produisant les éléments de référence, notamment sur l'environnement social et économique, la commercialité dans la restauration, en s'adjoignant un sapiteur, Précise que l'expert laissera un délai de 2 mois aux parties pour formuler leurs dires après notification du pré-rapport ; Dit que l'expert adressera son rapport aux parties et à la cour d'appel, 1ère chambre civile, avant le 22 mars 2027 ; Ordonne à la Sci Jump et à la Sarl Amigo, prise ensemble, de verser à la régie de notre juridiction la somme de 2 000 euros à valoir sur les honoraires et frais de l'expert judiciaire avant le 3 juin 2026 à peine de caducité de la mesure, sauf prorogation du délai de paiement ; Désigne pour procéder au contrôle de la mesure d'instruction, Mme Edwige Wittrant, présidente de chambre ou à défaut, tout magistrat de la chambre, Ordonne un sursis à statuer sur les postes de préjudice objets de l'expertise ordonnée et sur les frais de procédure, Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 24 mars 2027 à 9 heures pour le contrôle de la mesure d'exécution et les suites de la procédure. Le cadre greffier, La présidente de chambre,

* * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique du 25 juillet 2018, la Sccv Cap Blanc Nez, assurée auprès de la Sa Albingia, a vendu en l'état futur d'achèvement à la Sarl Amigo et à la Sci Jump dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 1], à [Localité 1] cadastré section AC n°[Cadastre 1] : - le lot n°4, correspondant à un local commercial au deuxième étage du bâtiment A comprenant une salle de restaurant, un pôle cuisine et WC, la jouissance privative d'une terrasse et les 373/1000èmes des parties communes générales de l'immeuble, - et les lots n°101 à 133, 140 à 143, 152, 154 et 155, correspondant à 40 emplacements de parking extérieurs. La vente a été conclue moyennant la somme de 1 722 000 euros TTC, soit 1 435 000 euros HT et 287 000 euros de TVA à concurrence : - de 308 333,34 euros HT dû par la Sci Jump, qui a acquis la nue-propriété des lots, - et de 1 126 666,66 euros HT dû par la Sarl Amigo, qui a acquis l'usufruit des lots en le finançant en totalité par la souscription d'un prêt auprès du Cic Nord-Ouest. La livraison des lots était attendue pour le 30 juin 2019. Le 25 juillet 2018, la Sarl Amigo a donné à bail les lots acquis à la Sarl Société de restauration de [Localité 1] (la Sarl Srbg) aux termes d'un contrat de bail commercial conclu pour une durée de 12 mois à compter de la prise de possession des lieux. Par acte authentique du 24 octobre 2018, ce bail a été régularisé en présence de la Sci Jump. Le 9 novembre 2020, la Sarl Srbg a fait signifier à la Sarl Amigo une injonction de mettre à sa disposition les locaux loués. Le 27 novembre 2020, la Sci Jump et la Sarl Amigo ont fait sommation à la Sas Cap blanc Nez d'avoir à livrer au plus tard le 8 décembre 2020 les locaux. Compte tenu du retard dans la livraison des lots, par actes extrajudiciaires des 19 et 22 février 2021, la Sarl Amigo et la Sci Jump ont assigné devant le tribunal judiciaire de Rouen la Sccv Cap Blanc Nez, la Sarl Srbg et le Cic Nord-Ouest notamment en résolution du contrat de vente, résolution du contrat de prêt et réparation des préjudices. Par acte extrajudiciaire du 18 mars 2022, la Sarl Amigo et la Sci Jump ont assigné en intervention forcée la Sa Albingia, assureur constructeur non réalisateur. Les procédures ont été jointes. Par jugement contradictoire du 12 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a : - prononcé la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 25 juillet 2018 entre la Sarl Amigo et la Sci Jump d'une part, et la Sccv Cap Blanc Nez d'autre part, - condamné la Sccv Cap Blanc Nez à restituer à la Sci Jump la somme de 370 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2021 et avec capitalisation des intérêts, - condamné la Sccv Cap Blanc Nez à restituer à la Sarl Amigo la somme de 1 352 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2021 et avec capitalisation des intérêts, - condamné la Sccv Cap Blanc Nez à payer à la Sarl Amigo et la Sci Jump la somme de 10 273 euros au titre des frais d'acte, - prononcé la caducité du contrat de bail conclu entre la Sarl Amigo et la Société de restauration de [Localité 1] le 24 octobre 2018, - rejeté la demande en paiement de la Société de restauration de [Localité 1] formulée à l'encontre de la Sarl Amigo et la Sci Jump, - prononcé la résolution du contrat de prêt professionnel n°30027 16405 00020124902 contre entre la banque Cic Nord-Ouest et la Sarl Amigo, - condamné la Sarl Amigo à restituer à la banque Cic Nord-Ouest la somme de 1 067 783 euros, - condamné la Sccv Cap Blanc Nez à payer à la banque Cic Nord-Ouest la somme de 50 000 euros, - rejeté la demande de la Sarl Amigo et la Sci Jump tendant à ce que la Sccv Cap Blanc Nez leur verse à titre de dommages et intérêts l'intégralité des frais exposés au titre du contrat de prêt, - rejeté toutes les demandes de la Sarl Amigo et la Sci Jump formulées à l'encontre de la Sa Albingia,

MOTIFS Sur la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement La Sas Cap Blanc Nez confirme que l'achèvement de l'immeuble est intervenu le 17 mars 2021 soit lors de sa mise hors d'eau au lieu du 30 juin 2019. Elle fait toutefois valoir que le tribunal a prononcé à tort la résolution de la vente en l'état futur d'achèvement conclue le 25 juillet 2018 dans la mesure où elle n'a commis aucune faute dans le retard de la livraison ; que les parties se sont entendues sur un projet global de construction, vente, exploitation commerciale nécessitant une coopération entre elles pour définir les travaux et aménagements qui ne sont pas précisés dans le descriptif sommaire annexé à l'acte et leur financement, ces travaux étant indispensables pour permettre l'exploitation d'un restaurant. Elle précise que la Sarl Srbg, locataire afin d'exploiter ce restaurant, a procédé à la commande d'une cuisine sur mesure, non comprise dans la vente de l'immeuble, générant des contraintes techniques d'installation et impactant la construction de l'immeuble, à l'origine de travaux supplémentaires ; que les sociétés Jump et Amigo, en refusant de répondre sur les choix à opérer et décisions à prendre pour achever la construction ne lui ont pas permis d'achever l'ouvrage ; que par leur refus de coopération, elles ont pris la responsabilité du non-achèvement de l'immeuble et du retard de livraison par ses soins. La Sci Jump et la Sarl Amigo font valoir que l'immeuble devait être achevé pour le 30 juin 2019 mais qu'à ce jour, la construction n'est pas terminée alors que la Sas Cap Blanc Nez a encaissé 83,34 % du prix depuis octobre 2019 (charpente achevée) et 95 % du prix depuis mars 2021 (mise hors d'eau) ; qu'elles ont refusé la proposition trop basse d'indemnisation de la Sas Cap Blanc Nez formée en mars 2020 ; que cette dernière a pris l'initiative de rompre les discussions en mai 2020 sans jamais expliquer ses retards ; qu'avant même la crise sanitaire de 2020, l'inexécution des obligations imputable à la Sas Cap Blanc Nez était suffisamment grave pour justifier la résolution de la Vefa aux torts exclusifs de la venderesse. Elles se réfèrent aux motivations du premier juge qui a visé les carences de la Sas Cap Blanc Nez et l'absence de lien entre les débats sur la cuisine et l'achèvement des travaux ; que la tardiveté de la commande de la cuisine passée par la Sarl Srbg interroge sur la volonté du preneur d'ouvrir son restaurant. L'article 1217 du code civil énonce notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. L'article 1218 suivant précise qu'il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. L'article 1228 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1601-1 du même code précise que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. L'article 1601-3 suivant indique que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. L'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable au litige, et donc antérieure au 27 juin 2019, dispose enfin que l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code, et de l'article L. 242-1 du code des assurances. En l'espèce, la Sas Cap Blanc Nez verse aux débats la déclaration d'avancement des travaux visant l'achèvement de la mise hors d'eau du bâtiment, selon attestation du 24 mars 2021 rédigée par l'OPC, la Sas Tempo coordination, alors que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement signé par les parties le 25 juillet 2018 prévoyait une date d'achèvement « au cours du DEUXIEME trimestre de l'année 2019 ». Le procès-verbal dressé le 13 janvier 2022 par huissier de justice à la requête des sociétés Jump et Amigo, en présence du représentant légal de la « Sccv » Cap Blanc Nez met en évidence l'impossibilité de procéder à la remise des clés puisque des matériaux jonchent le sol, les lieux étant abandonnés en l'état, les lieux étant inexploitables sans achèvement structurel. Le défaut de livraison des lots acquis par les sociétés Jump et Amigo est caractérisé. L'acte authentique indique que pour la livraison, le délai fixé sera, le cas échéant, majoré « - Des jours d'intempéries' - Des jours de retard consécutif à une grève ou au dépôt de bilan d'une entreprise, constatés comme il a été dit ci-dessus, - En cas de force majeure. ». A l'exception des effets de la crise sanitaire survenue mi-mars 2020, la Sas Cap Blanc Nez ne vise pas ces éléments mais se prévaut de l'absence de faute de sa part et de l'exclusivité des fautes commises par ses cocontractants à l'origine du défaut de livraison des lots de copropriété dans les délais. La lecture des pièces met en évidence deux points : - les parties se sont affranchies de l'existence des personnes morales pour traiter directement entre elles en qualité d'associés, personne physique et personne morale, ainsi notamment pour . M. [A] [P] [X] du Groupe Batipro, à la fois personne morale dirigeante de la Sas Cap Blanc Nez et caution solidaire de la Sarl Srbg, . ou encore M. [C] [E], expert-comptable de Cerfrance, à la fois dans un rôle de conseil dans le montage du projet selon les courriels des 22 janvier et 24 juillet 2018 et interlocuteur des parties pour la Sci Jump et la Sarl Amigo dans laquelle il a des intérêts en qualité d'associé des société Mbp et Bimapi, respectivement associées de la Sci Jump et de la Sarl Amigo ; - l'absence de difficultés entre les parties malgré le défaut de livraison des lots en juin 2019 et ce jusqu'à la fin de l'année 2019.