Cour d'appel, expropriation, 16 avril 2026 — n° 24/00010

PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Dit n'y avoir lieu à annuler le jugement déféré, Confirme le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la commune de [Localité 2] aux dépens d'appel, Condamne la commune de [Localité 2] à payer à la SCICV [Localité 8] Chênes la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

EXPOSE DU LITIGE La SCICV [Adresse 5] est propriétaire d'un terrain cadastré section BA n° [Cadastre 1] pour une superficie de 5 891 m² sis [Adresse 6] à [Localité 2] qu'elle a acquis des consorts [P] le 8 décembre 2021 pour un montant de 330 000 € (y compris 30 000 € de commission à la charge du vendeur) Le 16 juin 2023, Me [X], notaire à [Localité 6], a déposé à la mairie de [Localité 2] une déclaration d'intention d'aliéner portant sur ce bien au prix de 1 216 240 € TTC soit 1 070 000 € HT. A la demande de la commune de [Localité 2], le Pôle d'Evaluation Domaniale dans son avis du 27 juillet 2023 a évalué le bien objet de la préemption à la somme de 341 500 €. Par décision du 7 août 2023, la commune de [Localité 2] a décidé de préempter ledit bien, moyennant le prix de 341 500 €. Par courrier du 3 octobre 2023, la SCICV [Adresse 5] a refusé le prix proposé et maintenu sa déclaration d'intention d'aliéner au prix initial. Par mémoire du 10 octobre 2023, la commune de [Localité 2] a saisi le juge de l'expropriation du département de [Localité 7] d'une demande de fixation du prix du bien à la somme de 341 500 €. L'ordonnance de transport sur les lieux a été rendue le 17 octobre 2023 et le transport sur les lieux s'est déroulé le 14 décembre 2023. Par jugement contradictoire du 14 mai 2024, le juge de l'expropriation du département de [Localité 7] a : -fixé le prix de cession du terrain cadastré BA [Cadastre 1] d'une superficie de 5 891 m² à la somme de 781 912,60 €, -condamné la commune de [Localité 2] aux dépens, -condamné la commune de [Localité 2] à payer à la SCICV [Adresse 5] la somme de 3 000 €au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -rejeté les plus amples demandes. La commune de [Localité 2] a interjeté appel dudit jugement par déclaration du 14 juin 2024. Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2024 et déposées au greffe de la cour le même jour, auxquelles il est expressément référé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la commune de [Localité 2] appelante, sollicite de la cour de : -annuler le jugement du 14 mai 2024 ; -en conséquence, fixer le prix du bien à la somme totale de 341 500 € en considération de la date de référence au 26 septembre 2017 et en application du premier alinéa de l'article L.322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. A l'appui de ses prétentions, la commune de [Localité 2] indique que le Service des Domaines a évalué le bien à 341 500 €, soit un montant supérieur au prix de la vente du 8 décembre 2021 et que, dès lors, le premier juge ne pouvait pas fixer le prix au-delà de ladite estimation dans la mesure où le permis de construire a été accordé le 13 juillet 2021, soit antérieurement à la cession du 8 décembre 2021, l'exception de l'alinéa 2 de l'article L.322-9 du code de l'expropriation n'étant pas applicable en l'espèce. Elle fait valoir le caractère d'ordre public de l'article L.322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et explique que le premier juge a écarté son application sans vérifier ni caractériser les conditions impératives posées à l'unique exception que prévoit son deuxième alinéa, le permis de construire accordé le 13 juillet 2021 étant antérieur à la mutation de référence et ne saurait donc être regardé comme une modification de la consistance juridique du bien. Elle rappelle que la constitutionnalité de cette règle a été confirmée par le Conseil Constitutionnel dans un arrêt du 20 avril 2012. Elle soutient que le propriétaire préempté ne démontre donc pas que le bien a été modifié dans sa consistance postérieurement à la date de référence.

MOTIFS DE LA DECISION En préliminaire, il y lieu de constater que les parties ne formulent aucune critique à l'encontre du jugement déféré en ce qu'il a fixé la date de référence au 26 septembre 2017 ainsi que sur la qualification du bien préempté à savoir que la parcelle BA [Cadastre 2] est située en zone UB du Plan Local d'Urbanisme et est concernée par deux emplacements réservés : le numéro [Cadastre 3] (élargissement de la [Adresse 7] d'une emprise totale de 660 m2 environ) et le numéro [Cadastre 4] ( élargissement de la [Adresse 8] d'une emprise totale de 840 m2 environ). Quant au défaut de motivation du jugement déféré invoqué par l'appelante, l'analyse de la décision déférée révèle que cette dernière est motivée, la demande d'annulation n'est donc pas fondée. Sur l'indemnisation, Selon l'article L 322-9 du code de l'expropriation « Le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation, sauf à ce que l'exproprié apporte la preuve que l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évolution du marché de l'immobilier. Lorsque les biens ont, depuis cette mutation, subi des modifications justifiées dans leur consistance matérielle ou juridique, leur état ou leur situation d'occupation, l'estimation qui en est faite conformément à l'alinéa précédent en tient compte. Les modalités d'application du présent article, notamment lorsque l'expropriation porte soit sur une partie seulement des biens ayant fait l'objet de la mutation définie au premier alinéa, soit sur des biens dont une partie seulement a fait l'objet de la mutation définie au premier alinéa, sont précisées par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article L. 331-6. » Le conseil constitutionnel dans sa décision n°2012-236 QPC du 20 avril 2021 a indiqué que le système mis en place par cet article était justifié par la poursuite de l'objectif de valeur constitutionnelle de lutte contre la fraude fiscale et n'y voyait pas d'atteinte à l'exigence constitutionnelle d'une juste indemnité sous la réserve, justement, que l'intéressé ne soit pas privé de la possibilité de prouver que « l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évaluation du marché immobilier », réserve reprise par le premier article du dispositif de la décision. Cette réserve a explicitement été incorporée à la fin du premier alinéa de l'article L 322-9. Dès lors il existe deux exceptions au principe édicté à l'article L 322-9 du code de l'expropriation en cas de mutation récente, celle de l'évolution du marché immobilier (alinéa 1) et la modification de la consistance matérielle ou juridique du bien (alinéa 2). En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le permis de construire concernant le terrain préempté a été délivré le 13 juillet 2021 soit antérieurement à la vente du 8 décembre 2021. Dès lors, l'exception prévue à l'alinéa 2 de l'article L 322-9 du code de l'expropriation ne peut trouver application, la modification de la consistance juridique du bien étant antérieure à la mutation de référence. Il convient dès lors d'examiner l'alinéa 1 de l'article précité. Le service des domaines a évalué dans son avis du 27 juillet 2023 le bien préempté à la somme de 341 500 €. Cependant, l'analyse de cet avis révèle que le service des domaines a basé son évaluation sur « un terrain à bâtir non viabilisé, faisant l'objet d'un programme immobilier dénommé [Adresse 9] [Localité 8] chênes. Un permis de construire a été déposé à ce titre », sans prendre en compte la réalité de l'existence d'un permis de construire obtenu le 13 juillet 2021 devenu définitif et purgé de tout recours. En effet, la commune de [Localité 2] ne peut sérieusement soutenir qu'il s'agit d'une erreur de plume alors même qu'elle ne rapporte pas la preuve, comme elle le soutient, que l'annexe mentionnant la ventilation du prix de vente (prix du terrain nu 760 000 € et prix des études, du permis et des frais engagés 310 000 €) visée à la DIA au paragraphe « prix de vente » a bien été transmise au service évaluateur et qu'elle ne conteste pas l'avoir fournie au commissaire du gouvernement à sa demande par mail du 16 novembre 2021 afin d'évaluer le bien en possession de tous les éléments et comme mentionné dans le rapport de ce dernier. En conséquence, le service des domaines ne possédant pas l'ensemble des informations concernant le bien n'a pas été en mesure d'en faire une juste évaluation. Cette hypothèse n'a pas été envisagée par l'article L 322-9 du code de l'expropriation et ne rentre dans aucune de ses exceptions. Pour autant, appliquer ce texte, dans les conditions de l'espèce, aboutirait à statuer à l'encontre de l'objectif rappelé par le conseil constitutionnel de ne pas porter une atteinte disproportionnée à l'exigence constitutionnelle d'une juste indemnité que le juge de l'expropriation se doit de garantir. En conséquence, il y lieu d'écarter également l'application de l'article L. 322-9 alinéa 1 du code de l'expropriation, le juge retrouvant ainsi l'intégralité de son pouvoir d'appréciation pour estimer le bien préempté. Selon l'article L321-1 du code de l'expropriation « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. » Il y a lieu d'appliquer la méthode d'évaluation par comparaison fondé basée sur la recherche de termes de comparaison présentant des caractéristiques proches du bien à évaluer. Le commissaire du gouvernement propose 6 termes de comparaison correspondant à des terrains ayant donné lieu à l'obtention d'un permis de construire à [Localité 2] après le 1 er janvier 2019. La commune de [Localité 2] ne formule aucune observation à titre subsidiaire sur ces termes de comparaison qui seront retenus : N' Date vente Réf. Pub' Réf. Cad. Adresse Nature dans l'acte Nature à venir PLU Superficie SDP à venir Prix €/m2SDP 1 26/05/2020 20P02161 12168 (de I 538) L'A RG I LAS Terrain 6 logements collectifs UDa 1170 281 60 000 € 213,52 € 2 09/07/2020 20P02971 B [Cadastre 5] [Adresse 10] Terrain non viabilisé 2 logements individuels UDa 1 901 307 153 000€ 498,37 € 3 28/09/2020 20P04067 [Localité 9] [Localité 10] Terrain destiné à la construction 3 logements collectifs UDa-ER 2159 [Cadastre 6] 107 760 € 384,86 € 4 22/12/2020 21P00185 BB244 [Adresse 11] Terrain avec bâtiment à démolir 8 logements individuels UB 1 991 689 180 000 € 261,25 € 5 28/07/2021. 21P04246 12174 2176 [Localité 10] TA B 4 logements collectifs UD 1 774 366 116 000 € 316,94 € 6 15/10/2021 21P10006 CE [Cadastre 7] [Localité 11] [Adresse 12] [Localité 12] TAB non viabilisé 5 logements individuels UB 2172 [Cadastre 8] 119 000€ 222,85 € Les 6 termes de comparaison sélectionnés permettent d'établir un prix moyen de 316,30 € et un prix médian de 289, 09 € de surface de plancher par m2. La grande surface de plancher de la parcelle BA [Cadastre 1] par rapport aux termes de comparaison justifie que soit appliqué un abattement de 40 % sur le prix médian, soit un prix net retenu de 289, 09 € x 0,60 =173, 45 €/m2 En conséquence, il y lieu de fixer la valeur vénale du bien préempté à la somme de 781 912,60 € (4 508 m2 x 173, 45 €). Pour ces motifs, il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré de ce chef. Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétible de première instance seront confirmées. En application de l'article 696 du code de procédure civile, la commune de [Localité 2], qui succombe, supportera les dépens d'appel.