Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 17 avril 2026 — n° 23/18962

PAR CES MOTIFS , INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 25 mai 2023 ; Statuant de nouveau et y ajoutant, DEBOUTE M. [L] [Y] [S] et Mme [D] [I] épouse [Y] de toutes leurs demandes ; ORDONNE la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 10 000 euros au profit de M. [Q] [Z] ; CONDAMNE in solidum M. [L] [Y] [S] et Mme [D] [I] épouse [Y] aux dépens de première instance et d'appel ; CONDAMNE in solidum M. [L] [Y] [S] et Mme [D] [I] épouse [Y] à payer à M. [Q] [Z] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LA PRESIDENTE

FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2020 établi par l'agence Agentys Mairie exploitée par la SAS Eden Immo, agent immobilier à [Localité 8], M. [L] [Y] [S] et son épouse, Mme [D] [I] en qualité de vendeurs, et M. [Q] [Z] en qualité d'acquéreur, ont conclu une promesse de vente sous conditions suspensives, portant sur les lots n°19, 39 et 76 d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le prix de 480 000 €, la réitération par acte authentique devant avoir lieu au plus tard le 16 novembre 2020. Il y était précisé que le financement de l'acquisition, hors frais du prêt envisagé, s'établissait à la somme de 535 100 €, et que l'acquéreur ayant l'intention de réaliser le financement de l'acquisition au moyen d'un prêt relais de ce montant, il était prévu une condition suspensive d'obtention de prêt d'un montant maximum de 535 100 €, remboursable en deux années maximum, au taux nominal d'intérêt maximum annuel, hors assurance, de 4%, le délai de réalisation de la condition suspensive étant fixée au 16 septembre 2020. Il y était en outre stipulé le versement par l'acquéreur d'un dépôt de garantie de 10 000 € séquestré entre les mains de Me [B], notaire à [Localité 9], ainsi qu'une clause pénale de 48 000 € au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution du « compromis » étant remplies, l'une des parties après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique. Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2020, les parties ont conclu un avenant prorogeant le délai de réalisation de la condition suspensive au 30 septembre 2020. Suivant courriel du 25 septembre 2020, M. [Z] a informé le notaire en charge de la vente du refus de prêt opposé par la Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel de [Localité 5] île de France, ci-après le Crédit Agricole. C'est dans ce contexte que les époux [Y] ont fait assigner M. [Z], par acte extrajudiciaire en date du 20 novembre 2020 devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de le voir condamner à leur payer la somme de 48 000 € au titre de la clause pénale et d'être autorisés à conserver le dépôt de garantie. M. [Z] a fait assigner en intervention forcée la société Eden Immo afin d'être garanti de toute condamnation. Suivant jugement du 23 mai 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a : - condamné M. [Q] [Z] à verser à M. [L] [Y] [S] et Mme [D] [I] épouse [Y] la somme de 48.000 euros avec intérêt aux taux légal à compter du jugement, - autorisé la libération de la somme de 10 000 euros séquestrée entre les mains de Me [R] [B], notaire séquestre, au profit de M. [L] [Y] [S] et Mme [D] [I] épouse [Y], qui viendra en déduction de la condamnation de M. [Q] [Z] au titre de la clause pénale, - débouté M. [Q] [Z] de sa demande tendant à être garanti par la SAS Eden Immo des condamnation prononcées à son encontre, - débouté M. [Q] [Z] de sa demande indemnitaire formulée à l'encontre de la SAS Eden Immo, - condamné M. [Q] [Z] aux dépens, - condamné M. [Q] [Z] à verser à M. [L] [Y] [S] et Mme [D] [I] épouse [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles, - rejeté toutes les autres demandes des parties. M. [Z] a interjeté appel par déclaration du 11 décembre 2023. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions du 11 mars 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [Z] demande à la cour de : Vu les articles 1104, 1231-1, 1304-3, 1304-4, 1304-6, 1231-5, 1240, 1241 du code civil INFIRMER le jugement du 23 mai 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a : Condamné M. [Q] [Z] à verser à M. [L] [Y] [S] et Mme [D] [I] épouse [Y] la somme de 48.000 euros avec intérêt aux taux légal à compter du jugement,

MOTIFS DE L'ARRET Sur la clause pénale Pour considérer que M. [Z] était redevable de la clause pénale, le tribunal au visa de l'article 1304-6 du code civil a estimé que M. [Z] ayant sollicité un financement ne correspondant pas aux caractéristiques de la promesse de vente, la condition suspensive relative à l'octroi d'un prêt a ainsi défaillie par sa faute, et est donc réputée accomplie. Au soutien de l'infirmation du jugement, M. [Z] fait valoir essentiellement que la clause pénale ne peut recevoir d'application dès lors que l'ensemble des conditions relatives à l'exécution de la vente n'était pas rempli puisque la condition suspensive d'obtention de prêt avait défailli motif pris du refus, à deux reprises, de l'octroi du financement par le Crédit Agricole, qu'il n'est pas responsable de la défaillance de la condition suspensive, rendant impossible l'octroi d'un financement, et que les époux [Y], qui se sont contentés, dès le 1er octobre 2020, de lui demander le règlement de la clause pénale, n'ont pas adressé à ce dernier de mise en demeure visant à le contraindre à régulariser l'acte authentique ou à satisfaire aux obligations alors exigibles. Il précise qu'ayant été informé postérieurement à la promesse de la politique du Crédit Agricole limitant l'octroi d'un prêt relais à 60% du montant du prix de vente du bien, il a été contraint de revoir et modifier son plan de financement, et a donc sollicité un prêt relais de 449 000 € et un prêt complémentaire de 88 000 €, soit un montant total de prêt 534 840 € après déduction des frais de dossier et de garanties, et qu'en toute hypothèse, le prêt ne lui a pas été accordé en raison de son taux d'endettement. Il souligne qu'il a fait toutes diligences pour obtenir le prêt, ayant même proposé aux époux [Y] après l'expiration du délai de la condition suspensive de conclure une nouvelle promesse, ayant lui-même signé une promesse de vente pour son bien immobilier, et que les conditions posées par les époux [Y] ne lui ont pas permis de poursuivre. Au soutien de la confirmation du jugement, M. et Mme [Y] soutiennent que M. [Z] a eu un comportement particulièrement fautif en ayant sollicité un prêt très tardivement, n'ayant déposé son dossier que le 12 septembre 2020, soit 4 jours seulement avant le terme initialement fixé, qu'il n'a jamais sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles, se contentant d'indiquer qu'il n'était pas à l'origine de la modification du financement, le Crédit Agricole ayant, selon lui, adapté sa demande de prêt après lui avoir fait savoir courant juillet 2020 que le montant du prêt relais ne pouvait être supérieur à 60% du montant du prix de vente de son propre bien qui, d'après lui, aurait été mis en vente pour un prix de 699.000 €, qu'il n'a cependant entrepris aucune démarche auprès d'autres organismes bancaires, et qu'il n'a en outre pas jugé bon d'aviser les vendeurs de son impossibilité de contracter un prêt relais et ce, alors même qu'il s'était obligé à les informer sans retard de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. Réponse de la cour Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise. Aux termes de l'article 1304-3 du code civil : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. (') » Selon l'article 1304-6 du code civil : «L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé . » Il est constant que le bénéficiaire qui entend se prévaloir de l'absence de réalisation de la condition suspensive tendant à l'obtention d'un prêt doit démontrer, outre la défaillance de celle-ci pour des raisons qui ne lui sont pas imputables, qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1304-3 du code civil. Il résulte toutefois d'une jurisprudence ancienne et constante que lorsque le bénéficiaire rapporte la preuve que même s'il avait déposé une demande en tous points conforme au contrat, le prêt (ou toute autre condition suspensive) lui aurait été refusé, compte tenu de la législation en vigueur, ou de sa situation personnelle, ou de ses facultés financières, ou de son endettement, etc, la défaillance de la condition ne lui est pas imputable. ( Voir, parmi de nombreux arrêts: 1e Civ. 23 nov.1983, Bull. n°279 ; 3e Civ. 20 mars 1996, n° 94-17.341 ; 3 Civ 3ème, 12 septembre 2007, n° 06-15.640 ; 3e Civ. 23 septembre 2014, n° 13-20-568 ; 3e Civ. 1er avril 2021, n° 19-25.180 ) En l'espèce, la clause pénale insérée à la promesse de vente est rédigée comme suit : « Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 48.000 euros à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil indépendamment de tous dommages et intérêts. Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente ». La condition suspensive prévue à la promesse synallagmatique prévoit un financement devant présenter les caractéristiques suivantes: « -montant maximum de la somme emprunté: 535 100 euros - durée maximale de remboursement. 2 ans - taux nominal d'intérêt maximum . 4% l'an (hors assurances). - Garanties offertes : privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire. » Il est également précisé que ce montant de 535 100 € indiqué comme montant maximum de la somme empruntée, ne tient pas compte des « frais de prêt envisagé » puisque la case correspondante est laissée vide et il est expressément stipulé que « le montant de ces derniers frais ne pourra être déterminé qu'en fonction du régime de prêt et des garanties demandées par l'établissement prêteur ». Il résulte de la demande de prêt datée du 12 septembre 2020 que M. [Z] a sollicité auprès du Crédit Agricole un financement selon les modalités suivantes : - 449 000 € sur 12 mois en prêt relais au taux de 120% - et 88 000 € sur 144 mois en prêt classique soit un financement total de 537 000 € , mais en réalité de 534 840 € après déduction des frais de prêt correspondent aux frais de dossier pour 1 000 € et aux frais de garantie d'un montant de 2 460 €. Par conséquent, le montant du prêt et les modalités, soit partie prêt relais et partie prêt classique, correspondent bien aux caractéristiques prévues à la promesse, ce que M. et Mme [Y] ne contestent d'ailleurs pas. Il n'est pas contesté que le refus de prêt notifié à M. [Z] a été notifié aux époux [Y] le 25 septembre 2020, soit dans le délai de réalisation de la condition suspensive prorogé au 30 septembre 2020. M.