Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 17 avril 2026 — n° 23/11728

PAR CES MOTIFS , CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 26 mai 2023, sauf en ce qu'il condamne M. [Z] [X] et Mme [K] [Y] épouse [X] in solidum à payer à M. [U] [L] et Mme [J] [I] épouse [L] pris ensemble la somme de 75 000 euros de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance d'acquérir le lot n°35 de l'immeuble situé [Adresse 6] à un moindre prix, et celle de 8 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ; Statuant de nouveau et y ajoutant, CONDAMNE M. [Z] [X] et Mme [K] [Y] épouse [X] in solidum à payer à M. [U] [L] et Mme [J] [I] épouse [L] pris ensemble : - la somme de 92 820 euros de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance d'acquérir le lot n°35 de l'immeuble situé [Adresse 6] à un moindre prix, - la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice moral ; DEBOUTE M. [U] [L] et Mme [J] [I] épouse [L] du surplus de leurs demandes indemnitaires ; CONDAMNE M. [Z] [X] et Mme [K] [Y] épouse [X] in solidum aux dépens d'appel, et dit qu'ils pourront être recouvrés par Maître Laurence Guegan-Gelinet et Maître Valérie Toutain de Hauteclocque conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [Z] [X] et Mme [K] [Y] épouse [X] in solidum à payer à M. [U] [L] et Mme [J] [I] épouse [L] pris ensemble la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [Z] [X] et Mme [K] [Y] épouse [X] in solidum à payer à la SARL VH15 Notaires la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

FAITS ET PROCEDURE Par acte reçu par [N] [P], Notary Public à [Localité 5] (Angleterre) en date du 25 juin 2019, M. [Z] [X] et Mme [K] [Y] épouse [X] (ci-après les époux [X]) ont donné mandat à Mme [G] [C] de la société Pernelle Real Estate, agent immobilier, ou à tout collaborateur ou salarié de la SCP Bailly-Cauro, notaire à Paris, à l'effet de promettre de vendre et vendre moyennant le prix de 1 709 524,00 euros les lots n°35 et 43 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] . Suivant acte authentique du 26 septembre 2019, reçu par Me [H] [S], notaire associé de la société VH15 Notaires, avec la participation de Me [W] [F], notaire des vendeurs, de la SCP Bailly Cauro ensuite absorbée par la SCP Arias Notaires, faisant suite à une promesse unilatérale de vente du 12 juillet 2019 reçue selon les mêmes modalités, les époux [X], représentés par Madame [G] [C], ont vendu à M. [U] [L] et Mme [J] [I] épouse [L] (ci-après les époux [L]), les lots précités, consistant en un appartement au quatrième étage composé d'une entrée, placard, séjour, salon, salle d'eau avec water-closet, cuisine, dégagement, deux chambres, salle de bains avec water-closet, moyennant le prix susdit, en ce compris 10 000 euros pour le mobilier. Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 octobre 2019, les acquéreurs, indiquant avoir constaté dès la prise de jouissance des lieux la présence d'un WC sanibroyeur dans l'appartement, ont mis en demeure les époux [X] de les indemniser de leur préjudice résultant de leur réticence dolosive. Par actes d'huissier en date du 9 avril 2020, les époux [L] ont fait assigner les époux [X] devant le tribunal judicaire de Paris afin d'obtenir leur condamnation à les indemniser des préjudices subi en raison d'un dol des vendeurs. Suivant actes d'huissier du 5 mars 2021, les époux [X] ont fait assigner en intervention forcée la société Pernelle Real Estate, la SCP Arias Notaires et la société VH15 Notaires. Par jugement en date du 26 mai 2023, le tribunal judiciaire de Paris a : - condamné M. [Z] [X] et Mme [K] [Y] épouse [X] in solidum à payer à M. [U] [L] et Mme [J] [I] épouse [L] pris ensemble la somme de 75 000 euros de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance d'acquérir le lot n°35 de l'immeuble situé [Adresse 6] à un moindre prix, - condamné M. [Z] [X] et Mme [K] [Y] épouse [X] in solidum à payer à M. [U] [L] et Mme [J] [I] épouse [L] pris ensemble la somme de 8 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, - rejeté le surplus des demandes indemnitaires de M. [U] [L] et Mme [J] [I] épouse [L], - rejeté les demandes de M. [Z] [X] et Mme [K] [Y] épouse [X] dirigées contre la société Pernelle Real Estate, la société VH15 Notaires et la SCP Arias Notaires tendant à leur condamnation à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. [U] [L] et Mme [J] [I] épouse [L], - condamné M. [Z] [X] et Mme [K] [Y] épouse [X] in solidum aux dépens, - dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Laurence Guegan-Gelinet et Maître Valérie Toutain de Hauteclocque conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - condamné M. [Z] [X] et Mme [K] [Y] épouse [X] in solidum à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de : - 4.000 euros à M. [U] [L] et Mme [J] [I] épouse [L], pris ensemble, - 3.000 euros à la société VH15 Notaires, - rejeté les demandes de la société Pernelle Real Estate et de la SCP Arias Notaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement. Les époux [X] ont interjeté appel par déclaration du 30 juin 2023 PRETENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs dernières conclusions du 4 novembre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les époux [X] demandent à la cour de :

MOTIFS DE L'ARRET I- Sur la responsabilité délictuelle des époux [X] pour dol I ' 1 Sur la faute dolosive Les époux [X] reprochent au tribunal d'avoir retenu qu'ils avaient commis un dol susceptible d'engager leur responsabilité extracontractuelle, aux motifs que les acquéreurs pas plus que la motivation ne démontrent l'existence d'une intention de vicier leur consentement, alors que l'existence d'une fausse information dans une promesse de vente ou un acte de vente ne constitue pas automatiquement un dol s'il n'est pas démontré l'intention de vicier le consentement de la partie contractante. Ils précisent que parlant très peu le peu le français et n'étant pas domiciliés en France, ils se sont entourés de professionnels pour vendre leur appartement, auxquels ils ont confié diverses missions, soit à la société Pernelle Real Estate celle de rechercher un acquéreur, à la société VH 15 Notaires de préparer et rédiger la promesse de vente du 12 juillet 2019 et l'acte de vente du 26 septembre 2019, et à la société Arias Notaires, qui a participé à la préparation et à la rédaction de la promesse de vente du 12 juillet 2019 et de l'acte de vente du 26 septembre 2019, mandat de trouver un acheteur et de signer la vente en leur nom et pour leur compte. Ils ajoutent qu'ils n'avaient pas conscience que les installations litigieuses pouvaient poser des difficultés dès lors que le sanibroyeur était présent lors de l'achat de l'appartement en 2008 et qu'il ne peut donc leur être reproché l'absence d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, et qu'ils auraient réalisé des travaux pour remplacer les installations s'ils avaient eu connaissance du règlement sanitaire du département de [Localité 3]. Ils font en outre valoir que, s'il y a eu erreur provoqué, celle-ci est en partie due à la négligence des acquéreurs qui ont plusieurs fois visité l'appartement durant l'été précédent la vente comme en attestent les échanges de courriels entre les époux [X] et leur agent immobilier, alors qu'un écriteau était présent dans l'appartement depuis 2012 pour indiquer la spécificité des sanitaires litigieux (toilettes électriques), ce que confirment les écritures des époux [L] dès lors que, s'ils y affirment que la présence de cet écriteau lors des visites n'est pas prouvée, les mêmes écritures développent ensuite sur près de quatre paragraphes la description de cet écriteau et ce qu'il faudrait en tirer comme conséquence selon eux, démontrant ainsi que ledit écriteau est toujours présent dans l'appartement. Enfin, le moyen retenu par le tribunal selon lequel l'installation ne pouvait pas être vue à l''il nue et donc détectable facilement est en contradiction avec les premières déclarations des époux [L] dans leur assignation, qui indiquaient s'être aperçus, dès la prise de jouissance, soit le soir du 26 septembre, que la salle d'eau, à l'entrée de l'appartement, était équipée d'un WC sanibroyeur, ce qui paraît difficile à croire s'ils n'avaient pas pu se rendre compte de cette présence lors des visites en raison du caractère essentiellement peu visible de cette installation ; qu'admettre que tel fût le cas reviendrait à accepter l'hypothèse que le premier réflexe des époux [L] en prenant possession des lieux le 26 septembre au soir aurait été de démonter le caisson des WC et démolir la partie du plafond empêchant l'accès aux évacuations, ce qui semble hautement improbable. Les époux [L] au soutien de la confirmation du jugement font valoir qu'il est constant, et non contesté par les époux [X], qu'en violation des termes de la promesse et de l'acte de vente, l'appartement vendu comporte un sanibroyeur installé irrégulièrement en violation du règlement sanitaire de la ville de [Localité 3] et sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, que cette man'uvre positive constituée par les déclarations des époux [X] quant à l'absence de sanitaire de type sanibroyeur et à la parfaite régularité des travaux de raccordement aux évacuations caractérise un dol, alors que l'information dissimulée a porté sur un élément déterminant de leur consentement, affectant la valeur intrinsèque du bien puisqu'ils se trouvent contraints pour remédier à cette situation de procéder à la dépose de ce WC de type sanibroyeur et d'entreprendre des travaux de normalisation de la salle d'eau couteux. Réponse de la cour Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est une un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Le dol est défini comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Son caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. L'article 1178 du même code prévoit qu'indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle, soit sur le fondement de l'article 1240 du code civil duquel il résulte que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est acquis que le dol peut résulter d'un simple mensonge, même en l'absence de man'uvres destinées à lui donner crédit. Pour retenir que les époux [X] avaient commis un dol susceptible d'engager leur responsabilité délictuelle, le tribunal a justement retenu que : « En l'espèce, tant la promesse de vente du 12 juillet 2019 que l'acte de vente du 26 septembre 2019 mentionnaient que le promettant/ le vendeur « déclare que le lot n°35 n'est pas équipé de sanitaires de type sanibroyeur ; que les travaux effectués depuis qu'il est propriétaire ont notamment consisté en la création d'une salle d'eau avec WC, et que les travaux de raccordement aux évacuations ont été effectués dans les règles de l'art par un professionnel du bâtiment, et sur les colonnes d'eaux usées ». Or, il est constant que la salle d'eau de l'appartement correspondant au lot n°35 comporte un WC équipé d'un système sanibroyeur et il résulte de la note de synthèse du cabinet Labonnelie Expertise en date du 7 juillet 2021 que les eaux usées du WC, de la douche et du lavabo sont évacuées par une canalisation dans le faux plafond jusqu'à la descente située dans la cuisine au moyen d'une pompe de relevage, ce que les vendeurs ne contestent pas. Non seulement les vendeurs n'ont pas attiré l'attention des acquéreurs sur la présence de ce sanibroyeur et sur le mode d'évacuation des eaux usées, mais ils ont donc fait des déclarations mensongères à la promesse de vente et à l'acte authentique de vente, de sorte qu'ils ne peuvent invoquer l'absence de caractère intentionnel, étant observé qu'ils étaient assistés à l'acte par un notaire et qu'il leur appartenait le cas échéant de se faire traduire intégralement les projets d'acte en langue anglaise. » Il convient d'ajouter que la déclaration des vendeurs insérée dans la promesse de vente et l'acte de vente est nécessairement mensongère puisque totalement contraire à la réalité, et qu'une déclaration mensongère qui ne peut être involontaire est suffisante à démontrer l'intention de surprendre le consentement du cocontractant. Le tribunal poursuit : « Il résulte des photographies figurant dans cette même note de synthèse que les acquéreurs, qui ne sont pas des professionnels de l'immobilier, ne pouvaient pas déceler la présence d'un sanibroyeur qui était dissimulé par un caisson et alors que le WC présentait toute l'apparence d'un WC classique.