Cour d'appel, chambre civile section a, 21 avril 2026 — n° 25/00425

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Infirme le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et ajoutant, Déboute la SCI SGL de sa demande en paiement de la somme de 23.000€ au titre de l'indemnité d'immobilisation, Condamne la SCI SGL à payer à la SCI ABF Patrimoine la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et en cause d'appel, Déboute la SCI SGL de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la SCI SGL de sa demande fondée sur l'article l'article 8 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, Condamne la SCI SGL aux dépens de première instance et d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Signé par Mme Clerc , président, et par Mme Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRESIDENT

EXPOSE DU LITIGE Selon acte notarié reçu le 25 mars 2021, la SCI SGL a consenti à la SCI ABF Patrimoine une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain situé à [Localité 2], [Adresse 2] moyennant un prix de 230.000 €, la promesse étant consentie pour une durée expirant le 1er février 2022 à 18h00 et sous conditions suspensives de l'obtention d'un permis de construire valant division avant le 25 octobre 2021, demande qui devait être déposée avant le 25 mai 2021 et de l'obtention d'un prêt par le bénéficiaire au plus tard le 25 novembre 2021. L'acte stipule un indemnité d'immobilisation fixée à la somme de 23.000 € et le versement de la somme de 11.500 € avant le 25 avril 2021 par le bénéficiaire de la promesse entre les mains du notaire. La vente n'a jamais été réitérée. Considérant que la SCI ABF Patrimoine était seule responsable de la non réitération de la vente, la SCI SGL l'a mise en demeure d'avoir à lui régler l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse de vente, selon lettre recommandée avec accusé de réception du 4 avril 2023. Selon exploit du 25 avril 2023, la SCI SGL a assigné la SCI ABF Patrimoine afin de la voir condamner à lui verser notamment la somme de 23.000€ au titre de l'indemnité d'immobilisation. Par jugement contradictoire du 12 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a : -condamné la SCI ABF Patrimoine à verser à la SCI SGL une somme de 23.000€, -dit que le paiement s'effectuera de la manière suivante : *par le versement par SCI ABF Patrimoine d'une somme de 11.500€ entre les mains de la SCI SGL, *par la libération de la somme de 11.500€ se trouvant entre les mains de la SCP Mayen Charet Monot Saramito Sottilini au profit de la SCI SGL, -condamné la SCI ABF Patrimoine aux intérêts au taux légal dus à compter du 4 avril 2023 sur la somme de 23.000€, -condamné la SCI ABF Patrimoine aux dépens. -condamné la SCI ABF Patrimoine à verser à la SCI SGL une somme de 2.500€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire. Par déclaration du 3 février 2025, visant expressément l'ensemble des chefs du jugement, la SCI ABF Patrimoine en a interjeté appel. Aux termes de ses dernières écritures déposées le 9 février 2026, la SCI ABF Patrimoine, demande à la cour au visa des articles 1231-1, 1304-3, 1304-6 1128 et 1186 et 1240 du code civil et de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution de : -réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu en ce qu'il : *l'a condamnée à verser à la SCI SGL une somme de 23.000€, *dit que le paiement s'effectuera par le versement par la SCI ABF Patrimoine d'une somme de 11.500 € entre les mains de la SCI SGL et par la libération de la somme de 11.500€ se trouvant entre les mains de la SCP Mayen Charet Monot Saramito Sottilini au profit de la SCI SGL, *l'a condamnée aux intérêts au taux légal dus à compter du 4 avril 2023 sur la somme de 23.000€, *l'a condamnée aux dépens, *l'a condamnée à verser à la SCI SGL une somme de 2 500€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, *a débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire, Et statuant à nouveau : A titre principal : -prononcer l'absence de faute de la société ABF Patrimoine, qui impliquerait le versement d'une indemnité d'immobilisation, Par conséquent : -débouter la Société SGL de l'ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire : -prononcer la caducité de la promesse de vente du 25 mars 2021, du fait de la disparition d'un élément essentiel du contrat, lié au caractère inconstructible du terrain objet de la promesse de vente, Par conséquent : -débouter la Société SGL de l'ensemble de ses demandes, En tout état de cause, -condamner la société SGL à lui verser la somme de 5.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,

MOTIFS Sur l'indemnité d'immobilisation En application de l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Conformément à l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. En application de ces dispositions, il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci (Com. 15 déc.1992, n° 90-14.196). La promesse unilatérale de vente peut être conclue avec une ou plusieurs conditions suspensives. Lorsque la condition défaille, la promesse est caduque (Cass. 3e civ., 30 mars 2023, n° 22-10.797). Il en résulte que le promettant n'est plus tenu par le consentement qu'il avait d'ores et déjà donné à la vente et que le bénéficiaire ne peut plus lever l'option ou perd le bénéfice de la levée d'option effectuée avant la défaillance de la condition. La promesse étant caduque, le promettant doit restituer au bénéficiaire l'indemnité d'immobilisation si celle-ci a été versée dès la conclusion de la promesse, sauf à établir que c'est le bénéficiaire qui a empêché la réalisation de la condition ( Cass. 3e civ., 6 juin 2024, n° 23-19.000 ; Cass. 3e civ., 6 juin 2024, n° 23-14.235 ; Cass. 3e civ., 9 mars 2017, n° 16-10.569 ; Cass. 3e civ., 8 déc. 2016, n° 15-26.379 ; Cass. 3e civ., 24 nov. 2016, n° 13-21.029 ; Cass. 3e civ., 13 juill. 2016, n° 15-19.887). En l'espèce, l'acte conclu entre les parties le 25 mars 2021 constitue une promesse unilatérale de vente laquelle précise que le bénéficiaire acceptait la promesse de vente en tant que promesse mais se réserve la faculté d'en demander ou non la réalisation. La promesse unilatérale de vente a été conclue sous diverses conditions suspensives, notamment celle de l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire valant division avant le 25 octobre 2021 pour construction de six maisons individuelles pour une surface plancher maximum total de 650 mètres carrés. La clause relative à la condition suspensive stipule en outre ainsi qu'il suit : " le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire et ce au plus tard le 25 mai 2021 à compter de ce jour, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. Au cas ou le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition ". Il résulte des pièces de la procédure les éléments suivants : -la société ABF Patrimoine a déposé une demande de permis de construire auprès de la commune de [Localité 2] le 7 juin 2021, -la commune de [Localité 2] lui a adressé une demande de pièces complémentaires le 2 juillet 2021, lui précisant notamment ainsi qu'il suit " par ailleurs, la commune indique les prescriptions suivantes à prendre en compte sur le plan de masse : il serait notamment souhaitable, au vu du plan topographique, de prévoir moins de logements ( 4 ou 5 au lieu de 6) pour une meilleure intégration de l'opération dans le site ", -la société ABF Patrimoine a déposé les pièces complémentaires le 27 juillet 2021, -selon courrier du 2 septembre 2021, le service instructeur des sols de la commune de [Localité 2] a émis des observations portant nomment sur le caractère trop dense et pas fonctionnel du projet dans son ensemble tenant notamment à l'insuffisance des rayons de braquage des voitures pour l'accès aux stationnements et à l'insuffisance des stationnements et à en outre demandé à la société ABF Patrimoine d'adapter le projet en tenant compte de ses remarques et de prendre rendez-vous dans les plus brefs délais avec l'adjoint en charge de l'urbanisme sur la commune afin d'examiner avec lui les adaptations possibles, précisant que dans le cas contraire une proposition d'arrêté défavorable sera préparée, -le 4 septembre 2023, M. [U], représentant de la société AVO Habitat en charge de la maîtrise d''uvre du projet de construction de la société ABF Patrimoine a attesté avoir été reçu avec cette dernière le 20 septembre 2021 par M. [D], adjoint en charge de l'urbanisme au sein de la commune de [Localité 2], lequel les a informé que la construction de six maisons n'était pas envisageable et leur a conseillé de réduire le nombre de maisons à quatre et leur a recommandé de transmettre en mairie une demande d'annulation de permis de construire en cours d'instruction, -selon mail du 20 septembre 2021, M. [D], adjoint en charge de l'urbanisme au sein de la commune de [Localité 2], a confirmé à la société AVO Habitat la possibilité de passer à quatre lots avec des accès groupés au milieu du ténement, -par courrier du 25 octobre 2021, la société ABF Patrimoine a adressé au maire de [Localité 2] une demande d'annulation de permis de construire déposé le 7 juin 2021 -le 9 novembre 2021, le maire de la commune de [Localité 2] a délivré un arrêté de non opposition à déclaration préalable, pour le projet de division du terrain en vue de la construction de 4 lots, déposé le 18 octobre 2021 par la société ABF Patrimoine, -la société ABF Patrimoine a déposé une nouvelle demande de permis de construire portant sur la construction de quatre maisons, le 30 novembre 2021, -par courrier du 20 décembre 2021, la commune de [Localité 2] a demandé à la société ABF Patrimoine des pièces complémentaires, -le 11 mars 2022, la société ABF Patrimoine a déposé les pièces complémentaires demandées, -par arrêté du 5 mai 2022, le maire de la commune de [Localité 2] a refusé le permis de construire déposé par la société ABF Patrimoine le 30 novembre 2021. Outre le fait, comme l'ont justement relevé les premiers juges, que le retard de quinze jours de la société ABF Patrimoine dans le dépôt de son dossier de permis de construire le 7 juin 2021, n'est pas suffisant pour caractériser une défaillance de cette dernière, il résulte en tout état de cause de ce qui précède que le retrait le 25 octobre 2021 du permis de construire initial de six lots n'est pas constitutif d'une faute de la part de l'appelante alors que le 2 juillet 2021, la commune de [Localité 2] lui a fait part de la nécessité de réduire le nombre de lots de six à quatre ou cinq lots et lui a encore rappelé le 2 septembre 2021 la nécessité d'adapter son projet trop dense et non fonctionnel, sous peine de délivrance d'un arrêt de refus de permis de construire. Dès lors, la société ABF Patrimoine, qui a pris acte des exigences de l'autorité administrative et en a titré les conséquences, en déposant le 18 octobre 2021, soit avant l'expiration du délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive, un projet de division du terrain en quatre lots comme demandé par la commune, puis en retirant, le 25 octobre 2021, sa demande de permis de construire initiale pour six lots dont l'issue défavorable était certaine, a fait preuve d'une parfaite bonne foi dans l'exécution de ses obligations contractuelles. En outre, il n'y a pas lieu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation s'agissant des causes du refus par la commune de [Localité 2] le 5 mai 2022 du second permis de construire déposé par la SCI ABF Patrimoine, alors qu'à cette date, la condition suspensive tenant à l'obtention du permis de construire pour six lots était défaillie depuis le 25 octobre 2021 et la durée de la promesse était expirée depuis le 1er février 2022.