Cour d'appel, chambre civile section a, 21 avril 2026 — n° 25/00127

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Disant valide le compromis de vente signé le 5 février 2020, Confirme le jugement déféré, Dit que les parties conservent la charge de leurs dépens et frais irrépétibles personnels exposés en appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRESIDENT

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Selon acte authentique en date du 28 février 2014, la SCI SJ & [C] Immobilier, dont les gérants sont M. [H] [R] et Mme [L] [R], a souscrit un prêt de 675.000€ auprès de la Banque Populaire Loire et Lyonnais afin d'acquérir un bâtiment industriel avec terrain situé dans la Drôme à Malataverne, [Adresse 6]. Le 27 février 2019, la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes a fait délivrer à la SCI SJ & [C] Immobilier un commandement de payer valant saisie immobilière (publié le 2 avril 2019) en recouvrement des causes du prêt dont les échéances de remboursement n'étaient plus honorées. Le 12 septembre 2019, M. [K] [B], gérant de la SCI N'Amasse Pas [Localité 1] (SCI NAPM) a signé une promesse d'achat portant sur cet ensemble immobilier valable jusqu'au 15 janvier 2020 à 16h, au prix de 1.100.000€ HT Dans l'attente de la régularisation du compromis de vente, les parties ont convenu le 26 septembre 2019 d'une convention d'occupation précaire au profit de la SARL SPMG. Par jugement du 17 octobre 2019, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Valence a autorisé la vente amiable de l'immeuble saisi à un prix ne pouvant pas être inférieur à 1.050.000€. Le 31 octobre 2019, un compromis de vente était signé entre la SCI SJ & [C] Immobilier et la SCI NAPM, pour l'acquisition d'une partie de cet ensemble immobilier au prix de 1.094.564,83€ HT, avec condition suspensive d'obtention d'un prêt ; une condition particulière mettait à la charge de la SCI SJ & [C] l'installation, avant la réitération de l'acte authentique, de 2 rails de 42 mètres de long servant de pont roulant desservant la moitié ouest de l'atelier de production. Ayant convenu de renoncer à cette condition particulière, les parties ont signé le 5 février 2020 un nouveau compromis de vente, annulant et remplaçant celui du 31 octobre 2019, portant sur le même bien, fixant un prix de 1.079.324,83€ HT ; une condition suspensive particulière prévoyait l'obtention par la SCI NAPM d'un prêt de 1.200.000€ sur une durée de 15 ans au taux de 2.5 % (hors assurance) au plus tard le 15 mars 2020. Par courrier recommandé du 20 avril 2020, la SCI SJ & [C] Immobilier a vainement mis en demeure la SCI NAPM d'avoir à justifier, d'une part, d'une preuve de dépôt de ses demandes de prêts et d'autre part, d'une lettre d'accord du ou des établissements sollicités. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 septembre 2020, la SCI SJ & [C] Immobiliera notifié à la SCI NAPM la caducité du compromis de vente signé le 5 février 2020. Par autre courrier recommandé avec accusé de réception du même jour, la SCI SJ & [C] Immobilier a résilié la convention d'occupation précaire signée le 26 septembre 2019. Par ordonnance de référé du juge des référés du tribunal judiciaire de Valence du 20 janvier 2021, elle a obtenu l'expulsion de la SARL SPMG. Le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Valence a rendu successivement : -un jugement d'orientation le 15 octobre 2020, constatant l'absence de vente amiable et ordonnant la vente forcée de l'immeuble saisi à l'audience du 4 février 2021 sur la mise à prix de 350.000€ , -un jugement d'adjudication le 4 février 2021, au profit de la SCI [Z] [J] [T] au prix de 385.000€, -un jugement d'adjudication sur surenchère le 3 juin 2021 au profit de la société Lugdumum Capital au prix de 635.000€. Par acte de commissaire de justice du 24 février 2023, Ia SCI SJ & [C] Immobilier, M. et Mme [R] ont assigné la SCI NAPM devant le tribunal judiciaire de Valence en paiement au visa de l'article 1231-5 du code civil. Par jugement contradictoire du 12 décembre 2024 le tribunal précité a : -condamné la SCI NAPM à payer à la SCI SJ & [C] Immobilier la somme de 109.456,48€ au titre de la clause pénale, -condamné la SCI NAPM à payer à M. et Mme [R], unis d'intérêt, la somme de 1.500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé que la cour n'est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes. Il est également précisé que le litige porte uniquement sur le compromis de vente du 5 février 2020, à savoir la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt de sorte qu'il n'y a pas lieu de suivre les parties dans leur discussion concernant la condition particulière mise à la charge de la SCI SJ & [C] Immobilier dans le premier compromis de vente signé le 31 octobre 2019, ou encore sur la promesse d'achat du 12 septembre 2019. Sur la validité du compromis de vente signé le 5 février 2020 Selon l'article L. 321-2 du code des procédures civiles d'exécution, l'acte de saisie rend l'immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d'administration du saisi ; celui-ci ne peut aliéner le bien ni le grever de droits réels sous réserve des dispositions de l'article L.322-1(') Selon ce dernier texte,les biens sont vendus soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication. L'autorisation donnée au saisi de vendre amiablement son bien suspend la procédure de saisie immobilière (article R. 322-20 ). Elle oblige le saisi à accomplir les diligences nécessaires pour trouver un acquéreur aux conditions fixées par le juge et à en rendre compte au créancier. À tout moment, le créancier peut saisir le juge de l'exécution afin de faire constater la carence du saisi, faire reprendre la procédure de saisie immobilière et faire ordonner la vente forcée de l'immeuble (article R. 322-22). Or, le compromis de vente du 5 février 2020 dont la SCI NAPM dénonce la nullité a été signé après le jugement du juge de l'exécution le 17 octobre 2019 [J] a autorisé la vente amiable de l'immeuble saisi à un prix [J] ne pouvant pas être inférieur à 1.050.000€ ; ainsi, la SCI SJ & [C] Immobilier, du fait de cette autorisation, avait capacité à mettre en vente le bien saisi, cette démarche étant la condition préalable nécessaire à la réalisation de la vente amiable autorisée ; il est à souligner également, quand bien même la nullité du premier compromis de vente n'est pas soutenue par l'appelante, que celui-ci a été signé aussi après le jugement précité du 17 octobre 2019, soit après l'autorisation de vente amiable. De plus fort, le compromis de vente du 5 février 2020 (tout comme celui du 31 octobre 2019) rappelle expressément en page 2 l'existence de la saisie immobilière initiée par la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, en détaillant le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 27 février 2019 et le jugement d'orientation du 17 octobre 2019. La SCI NAPM est donc mal fondée à conclure que la SCI SJ &[C] Immobilier lui a dissimulé l'existence de cette procédure de saisie immobilière et que celle-ci n'avait pas capacité à promettre cette vente du fait de l'indisponibilité du bien saisi. Ainsi, à considérer comme recevable à hauteur d'appel la prétention de la SCI NAPM aux fins de nullité de la promesse de vente en date du 5 février 2020, celle-ci doit être rejetée. Sur la clause pénale En application de l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Conformément à l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui [J] y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. En application de ces dispositions, il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci (Com. 15 déc.1992, n° 90-14.196). Le présent litige porte sur l'exécution de la condition suspensive d'obtention de prêt mise à la charge de la SCI NAPM, acquéreur, par le compromis de vente du 5 février 2020 ; il n'y a donc pas lieu de faire référence aux obligations prévues dans le premier compromis de vente du 31 octobre 2019. Le compromis de vente du 5 février 2020 prévoit notamment : « Le compromis est également consenti sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes : -organisme prêteur tous organismes -montant maximum de la somme empruntée : 1.200.000€ -durée maximale de remboursement : 15 ans -taux d'intérêt maximum : 2,50 % l'an (hors assurances) Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil. Obligations de l'acquéreur vis à vis du crédit sollicité : L'acquéreur s'oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard le 10 février 2020 et à justifier au vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation. A défaut d'avoir apporté la justification dans le délai imparti,le vendeur aura la faculté de demander à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt. Dans le cas où l'acquéreur n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l'accusé de réception, le vendeur pourra se prévaloir de la caducité des présentes. L'acquéreur devra informer, sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. Réalisation de la condition suspensive : La réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d'une lettre d'accord du ou des établissements bancaires sollicités. Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 15 mars 2020. L'acquéreur devra justifier au vendeur de l'acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s) par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai ci-dessus. En cas de défaut d'envoi dans le délai prévu de la lettre recommandée ci-dessus, le vendeur pourra mettre en demeure l'acquéreur, avec toutes les conséquences y attachées, de lui produire une lettre d'accord. (') » Stipulation de la pénalité : Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 109.456,48€ à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente » Il était par ailleurs prévu « qu'en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 30 mars 2020 (...)Si la défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l'acquéreur par la faute duquel le contrat n'a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en 'uvre de la stipulation de pénalité, et de dommages et intérêts si le vendeur subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause. »