Cour d'appel, 1re chambre civile, 21 avril 2026 — n° 23/01386

Par ces motifs, La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, - Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions. Y ajoutant, - Condamne in solidum M.[M] [U] et Mme [R] [U] née [I] aux dépens d'appel. - Les condamne in solidum à payer à chacun la somme de 800 euros soit d'une part à M. [X] [E], d'autre part, à [W] [T] et ensemble à Mme [L] [G] épouse [Q], M. [Y] [G], Mme [S] [N] veuve [G], [C] [G], [K] [A] née [G], [V] [G]. Le greffier Le président

***** FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Suivant acte sous seing privé du 12 avril 2016, Mme [L] [G] épouse [Q] a confié à M. [X] [E], conseiller IAD, un mandat exclusif de vente d'une durée de quinze mois maximum concernant une maison à usage d'habitation, située [Adresse 1], sur les parcelles cadastrées AB[Cadastre 1], AB[Cadastre 2], ZE[Cadastre 3], au prix de 80 000 euros, dont 6 000 euros de frais d'agence. En fin d'année 2016, M. [T] est intervenu, à la demande des consorts [G], pour des travaux curatifs de charpente par injection et pulvérisation haute pression de produit anti parasitaire des bois. Un compromis de vente a été signé avec M. [M] [U] et Mme [R] [I] épouse [U], portant sur le bien en indivision au prix de 80 000 euros. La vente a été réitérée par acte authentique du 17 mars 2017 entre les époux [U] et les consorts [G]. M. et Mme [U] ont souhaité faire isoler les combles perdus. Par lettre recommandée du 28 juin 2020 adressé à l'agent immobilier et aux vendeurs, ils ont dénoncé un état de dégradation avancée de la toiture. Par courrier du 8 juillet 2020, M. [E] a opposé une fin de non recevoir estimant avoir informé les acquéreurs que les vendeurs avaient fait traiter la charpente par une entreprise et que s'il avait eu connaissance de l'état de la toiture, il n'aurait pas manqué de le signaler. Les époux [U] ont alors déclaré le sinistre à leur assureur de protection juridique, la Banque Populaire, lequel a mandaté le cabinet d'expertise Elex. Ce dernier a organisé sur place une réunion d'expertise amiable le 23 novembre 2020 suite à laquelle il a déposé un rapport le 4 décembre 2020 au terme duquel il ressort qu'aucun accord n'a été trouvé mais que le sinistre pourrait être pris en charge dans le cadre de la garantie dégâts des eaux du contrat multirisque habitation de l'ancien ou du nouveau propriétaire. M. [D], du cabinet Equad, a également déposé un rapport daté du 4 décembre 2020, selon lequel il a été constaté que deux pannes de la charpente sont endommagées du fait d'infiltrations par toiture et façade mais qu'elles sont situées dans des combles non aménagés et non accessibles, ajoutant qu'il n'est pas possible de dater la survenance de l'évènement avant ou après la transaction et dans l'hypothèse où ces désordres existaient au jour de la vente, les combles n'étaient pas accessibles: ils n'auraient été apparents qu'après détuilage. Par acte du 7 décembre 2021, les époux [U] ont assigné, devant le tribunal judiciaire de Chaumont, les consorts [G], M. [T] et M. [X] [E] pour obtenir, à titre principal, et sur des fondements juridiques différents paiement de la somme de 5 902,75 euros au titre des travaux nécessaires. En cours d'instance, suite au décès de M. [Z] [G], ses ayants-droits, Mme [S] [G] née [N], M. [C] [G], Mme [K] [A] née [G] et Mme [V] [G] sont intervenus volontairement à la procédure. Par jugement du 5 août 2023, le tribunal judiciaire de Chaumont a : - rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription. - rejeté les demandes en indemnisation formulées par M. [M] [U] et Mme [R] [U] à l'encontre des consorts [G]. - rejeté les demandes en indemnisation formulées par M. [M] [U] et Mme [R] [U] à l'encontre de M. [X] [E]. - rejeté les demandes en indemnisation formulées par M. [M] [U] et Mme [R] [U] à l'encontre de M. [W] [T]. - rejeté les demandes en indemnisation pour procédure abusive formulées à l'encontre de M. et Mme [U]. - condamné in solidum M. et Mme [U] à verser la somme totale de 300 euros à l'ensemble des consorts [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - condamné M. et Mme [U] in solidum à verser la somme de 300 euros à M. [X] [E] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - condamné M. et Mme [U] in solidum à verser la somme de 300 euros à M. [W] [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par déclaration du 2 novembre 2023, M. et Mme [U] ont interjeté appel de cette décision.

MOTIVATION 1/ Sur la prescription de l'action estimatoire En application de l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Ce délai biennal est un délai de prescription (Chambre mixte du 21 juillet 2023 n° T 21-15.809). Les consorts [G] soutiennent qu'il est difficilement crédible que les époux [U] ne se soient rendus compte qu'au mois de mai 2020 que la charpente de leur habitation était endommagée alors même qu'ils auraient projeté de faire réaliser des travaux au sein de cet immeuble avant son achat et que M. [U] est un professionnel du bâtiment. Il appartient aux consorts [G] de démontrer que l'action engagée par les époux [U] est atteinte par la prescription. Il est établi par le rapport du cabinet Equad du 4 décembre 2021, dont les conclusions ne sont pas contredites, que les combles n'étaient pas accessibles de sorte que le pourrissement des deux pannes n'aurait été apparent qu'après détuilage. Le simple fait que les époux [U] aient pu faire réaliser des travaux ayant impliqué la démolition d'un mur de refend et de cloisons au rez-de-chaussée, dont les modalités sont inconnues, ne saurait suffire à établir que les intéressés auraient eu connaissance à cette occasion de la dégradation de la charpente, et ce quand bien même M. [U] serait professionnel du bâtiment. Il n'est produit aucune pièce supplémentaire à hauteur de cour qui permettrait de démontrer que les époux [U] auraient pu avoir connaissance de la dégradation de la charpente avant le courrier qu'ils ont adressé aux vendeurs le 28 juin 2020. En conséquence, le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a déclaré l'action introduite par les époux [U] le 7 décembre 2021 recevable comme n'étant pas atteinte par la prescription pour avoir été engagée dans le délai légal de deux ans. 2/ Sur les demandes formées à l'encontre des vendeurs a- Sur l'existence d'un vice caché antérieur à la vente Au terme de l'article 1641du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. En application de l'article 1643 du même code, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Une telle clause ne saurait toutefois prospérer dans le cas où le vendeur avait connaissance du vice. Les consorts [U] demandent l'application de la garantie des vices cachés au titre du désordre affectant la charpente, à savoir les deux pannes atteintes de pourrissement, et qui, selon eux, n'était pas visible au moment de la vente. Les consorts [G], qui indiquent ne pas être tenus de la garantie au regard de la clause insérée au contrat, soutiennent que non seulement la date d'apparition des infiltrations n'a pû être déterminée par les experts amiables mais encore que le vice n'était pas caché. Ils précisent avoir fait procéder au traitement de la charpente de l'habitation par M. [T] avant la vente de sorte qu'ils ne pouvaient imaginer que l'immeuble qu'ils s'apprêtaient à vendre pouvait être affecté d'un quelconque désordre lié à la charpente suite à cette intervention. Avant de vérifier, le cas échéant, si les vendeurs sont légitimes à se prévaloir de la clause insérée au contrat, il y a lieu de déterminer si le vice allégué est antérieur à la vente. Il est établi par les rapports d'expertise amiables que : - il existe des infiltrations d'eau par la toiture, - il existe un pourrissement au niveau des ancrages de deux pannes de charpente consécutif à un défaut d'étanchéité du toit, conjugué à des inflitrations par la façade. - les travaux de réparations ont été chiffrés à 5 902,75 euros TTC selon devis du 11 juin 2020 de l'entreprise Les Charpentiers d'IS. Ces constatations sont confirmées par les procès verbaux de constats dressés les 7 décembre 2023 et 6 juin 2024. Aucun des rapports d'expertise produits ne permet de déterminer la date d'apparition des infiltrations constatées par les acquéreurs en août 2020 alors que la vente est intervenue trois ans et demi auparavant. S'il est constant que les consorts [G] ont fait réaliser des travaux sur la charpente confiés à M. [T], l'intervention de ce dernier, selon facture du 24 novembre 2016, s'est limitée au traitement des bois de charpente sur la partie intérieure, à l'exclusion de la partie grenier qui n'était pas accessible. Comme le soutiennent les intimés, ces travaux, qui ne concernaient en aucune manière des travaux structurels, sont sans lien causal avec les désordres constatés sur les deux pannes, lesquels sont la conséquence d'infiltrations par la toiture et la façade. La réalisation d'un tel traitement antiparasitaire en fin d'année 2016 ne saurait démontrer la préexistence d'infiltrations à la vente ayant conduit au pourrissement des pannes. M. [P], de l'entreprise Charpentier d'IS, soutient, selon attestation du 8 juin 2022, avoir été conctacté il y a environ 6 ans, par une personne intéressée par la maison litigieuse et avoir constaté lors de la visite que la charpente et la couverture étaient en mauvais état, et avoir donné un prix estimatif au m² entre 100 et 150 euros du m² pour refaire cette charpente-couverture. Alors qu'il n'est pas discuté que les combles n'étaient accessibles qu'après détuilage, M. [P] qui n'indique aucunement avoir procédé à un tel détuilage, n'a pu procéder que par constatations visuelles. Or, il n'a pu valablement se convaincre ni de l'existence d'infiltrations auxquelles il ne fait d'ailleurs nullement référence ni de l'état de dégradation des deux pannes de la charpente. Cette attestation, qui ne revêt donc aucun caractère probant, ne permet pas de vérifier l'antériorité du vice à la vente, les seules constatations qui ont pu être faites étant alors apparentes. En conséquence, le jugement déféré est confirmé mais pour d'autres motifs en ce qu'il rejete l'action en garantie des vices cachés dirigée à l'encontre des vendeurs. b- Sur la demande au titre du manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information Selon l'article 1112-1 du code civil, 'celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.' Alors qu'il n'est nullement établi que le problème affectant les pannes préexistait à la vente, il ne saurait être reproché aux vendeurs d'avoir failli à leur obligation d'information. Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu'il rejette la demande de ce chef. 3/ Sur les demandes formulées à l'encontre de l'agent immobilier, M. [E] Au terme de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Selon l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.