Cour d'appel, 1ère chambre, 21 avril 2026 — n° 23/00821

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine, Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 mai 2023 par le tribunal judiciaire d'Annecy, Statuant à nouveau, Dit partiellement infondée la décision de rejet de la réclamation contentieuse du 11 janvier 2017, Fixe, pour le calcul de l'impôt de solidarité sur la fortune des années 2011, 2012 et 2013 de M. [L] [G] et de son épouse, Mme [O] [B], la base taxable comme suit, conformément au rapport d'expertise judiciaire déposé par M. [T] le 16 février 2021 : - Parts sociales de la SCI Les Bouleaux au 31 décembre 2010 : 1.085.000 euros - Parts sociales de la SCI Les Bouleaux au 31 décembre 2011: 1.125.000 euros - Parts sociales de la SCI Les Bouleaux au 31 décembre 2012 : 1.215.000 euros - Parts sociales de la SCI [Adresse 3] au 31 décembre 2010 : 440.000 euros - Parts sociales de la SCI du Canal au 31 décembre 2011: 460.000 euros - Parts sociales de la SCI [Adresse 3] au 31 décembre 2012 : 485.000 euros - Parts sociales de la SCI les Sapins au 31 décembre 2010 : 220.000 euros - Parts sociales de la SCI les Sapins au 31 décembre 2011: 230.000 euros - Parts sociales de la SCI les Sapins au 31 décembre 2012 : 245.000 euros Dit qu'il y a lieu d'appliquer des intérêts de retard et une majoration de 40% des droits en résultant, conformément aux articles 1727 et 1729 du code général des impôts, Décharge M. [L] [G] et son épouse, Mme [O] [B], des rappels de droits, des intérêts de retard et des majorations résultant de la modification de cette base taxable, Rejette le surplus des demandes formées par les parties, Dit que les dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, seront répartis par moitié entre les parties et au besoin les y condamne, Rejette les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Guillaume SAUVAGE, en remplacement de Mme Nathalie HACQUARD, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, P /La Présidente,

GS/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 21 Avril 2026 N° RG 23/00821 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HH5P Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 04 Mai 2023 Appelante DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES, demeurant [Adresse 1] Représentée par la SELARL EUROPA AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY Intimés M. [L] [G], demeurant [Adresse 2] Mme [O] [X] épouse [G], demeurant [Adresse 2] Représentés par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représentés par la SELAS RTA AVOCATS, avocats plaidants au barreau de THONON LES BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 01 Décembre 2025 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 février 2026 Date de mise à disposition : 21 avril 2026 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, en remplacement de Mme Nathalie HACQUARD, Présidente régulièrement empêchée, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure M. [L] [G] et son épouse, Mme [O] [B], ont déposé des déclarations d'impôt de solidarité sur la fortune au titre des années 2011 à 2013, indiquant la détention de participations au sein des sociétés suivantes : ' 50 parts de la SCI Les Bouleaux, représentant 50 % du capital social, évaluées globalement pour les années en cause aux montants respectifs de 480.000 euros, 500.000 euros et 520.000 euros ; ' 40 parts de la SCI [Adresse 3], représentant un tiers du capital social, évaluées globalement à 379.000 euros en 2011, 390.000 euros en 2012 et 400.000 euros en 2013 ; ' 750 parts de la SCI des Sapins, représentant 25 % du capital social, évaluées globalement à 202.000 euros en 2011, 210.000 euros en 2012 et 220.000 euros en 2013. Par proposition de rectification contradictoire en date du 19 mai 2014, l'administration fiscale a procédé à la réévaluation des titres de ces trois sociétés pour les années 2011, 2012 et 2013. Les droits en cause ont été assortis des intérêts de retard et majoration pour manquements délibérés prévus respectivement par les articles 1727 et 1729 du code général des impôts Après que les contribuables aient présenté des observations le 17 juillet 2014, l'administration a maintenu partiellement les rehaussements proposés le 25 septembre 2014. La commission départementale de conciliation, saisie par les époux [G], a validé la valorisation des titres des trois SCI, sauf à proposer deux décotes pour détention minoritaire de 10 et de 20% et pour les titres de la SCI du Canal et de la SCI des Sapins. Les rappels ont été mis en recouvrement pour un montant de 99.401 euros le17 novembre 2015. Les époux [G] ont formé une réclamation contentieuse le 20 janvier 2016, qui a été rejetée par décision du 11 janvier 2017. Suivant exploit d'huissier du 10 mars 2017, les époux [G] ont fait assigner la direction générale des finances publiques devant le tribunal de grande instance d'Annecy afin de voir annuler cette décision de rejet et ordonner, avant dire droit, une expertise. Par jugement contradictoire du 8 janvier 2020, le tribunal judiciaire d'Annecy a ordonné une expertise tendant à évaluer la valeur vénale de l'actif immobilisé et des parts sociales détenues par les époux [G] dans la SCI les Bouleaux, la SCI [Adresse 3] et la SCI des Sapins. M. [S] [T], expert commis, a déposé son rapport définitif le 16 février 2021. Par jugement du 4 mai 2023, le tribunal judiciaire d'Annecy a : - Annulé dans sa totalité la décision de rejet de la direction générale des finances publiques en date du 11 janvier 2017 ; - Débouté la direction générale des finances publiques de sa demande relative à l'application d'une pénalité de 40% pour manquement délibéré ;

Motifs de la décision Aux termes de l'article 885 D du code général des impôts, dans sa version applicable entre le 28 décembre 1998 et le 1er janvier 2018, 'l'impôt de solidarité sur la fortune est assis et les bases d'imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès sous réserve des dispositions particulières du présent chapitre'. L'article 885 S précise que 'la valeur des biens est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès', et l'article 761 que 'pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle'. L'article L.17 du livre des procédures fiscales permet à l'administration des impôts de rectifier l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque cette évaluation paraît inférieure à la valeur vénale réelle des biens désignés dans les déclarations faites par le contribuable. Et l'article 1729 du code général des impôts prévoit quant à lui que 'les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'Etat entraînent l'application d'une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré'. Il est de jurisprudence constante que la valeur d'un titre non coté en course, comme en l'espèce, doit être appréciée en tenant compte de l'ensemble des éléments permettant d'obtenir un montant aussi proche que possible que celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Com, 21 mai 1996, n°94-20.517). Il est ainsi préconisé d'utiliser en priorité la méthode comparative, consistant à effectuer une comparaison avec les valeurs retenues lors de transactions antérieures portant sur des titres de la même société ou de sociétés similaires, s'agissant de SCI patrimoniales. En l'absence de cession antérieure similaire, la valeur peut résulter de la combinaison de plusieurs méthodes d'évaluation à partir des facteurs propres à l'entreprise. En l'espèce, l'expert judiciaire a procédé à une analyse minutieuse et exhaustive des biens immobiliers constituant le patrimoine des trois SCI, et de la valeur des parts sociales détenues par les époux [G]. Il a ainsi retenu la méthode par comparaison, en se fondant sur des termes de comparaison correspondant à des cessions portant sur des immeubles similaires, situés au sein de la zone commerciale d'[Localité 2], en cas d'écart significatif avec la méthode par rendement locatif, permettant d'approcher au plus près de la valeur du marché. La cour ne peut que constater que l'expert a recensé de manière précise et circonstanciée l'ensemble des points forts et des points faibles de chacun des immeubles considérés, pris en compte leur état d'occupation, et utilisé des termes de comparaison pertinents, en leur appliquant le cas échéant des correctifs adaptés à la situation de chacun de ces biens. M. [T] a en outre estimé que le guide d'évaluation des titres de société sur lequel se base l'administration fiscale ne prend pas suffisamment en compte trois facteurs essentiels, à savoir : - le secteur d'activité qui induit un risque plus ou moins important; - l'effet de la taille de la structure; - le différentiel entre les sociétés cotées et bourse et les autres, qui sont plus difficiles à transmettre. L'expert a relevé que pour la SCI les Bouleaux, ainsi que pour la SCI [Adresse 3], les écarts constatés entre l'approche par comparaison et l'approche par rendement locatif était trop important, et a ainsi retenu la méthode par comparaison. Afin de préserver une certaine cohérence, il a appliqué une coefficient de deux à la méthode par comparaison par rapport à la méthode par rendement locatif, suivant le calcul suivant : moyenne pondérée = valeur par comparaison x 2 + méthode par rendement locatif /3. Pour la SCI des Sapins, par contre, il a constaté que les écarts entre les deux approches étaient minimes et a donc retenu la moyenne arithmétique des valorisations. M. [T] a ainsi fixé de la manière suivante la valeur vénale des immeubles et des parts sociales détenues par les époux [G]: SCI Les Bouleaux - Immeubles au 31 décembre 2010 : 2.470.000 euros - Immeubles au 31 décembre 2011 : 2.575.000 euros - Immeubles au 31 décembre 2012 : 2.640.000 euros - Parts sociales au 31 décembre 2010 : 1.085.000 euros - Parts sociales au 31 décembre 2011: 1.125.000 euros - Parts sociales au 31 décembre 2012 : 1.215.000 euros Cette évaluation intègre un abattement de 10% lié à la situation de blocage induite par la détention à 50/50 des parts par les consorts [G] et [E] et à l'existence d'une clause d'agrément pour cession des parts à un tiers. SCI [Adresse 3] - Immeubles au 31 décembre 2010 : 2.055.000 euros - Immeubles au 31 décembre 2011 : 2.135.000 euros - Immeubles au 31 décembre 2012 : 2.195.000 euros - Parts sociales au 31 décembre 2010 : 440.000 euros - Parts sociales au 31 décembre 2011: 460.000 euros - Parts sociales au 31 décembre 2012 : 485.000 euros Cette évaluation intègre un abattement de 20% justifié par la détention d'un tiers des parts et par l'existence d'une clause d'agrément pour cession des parts à un tiers. SCI les Sapins - Immeubles au 31 décembre 2010 : 1.430.000 euros - Immeubles au 31 décembre 2011 : 1.490.000 euros - Immeubles au 31 décembre 2012 : 1.530.000 euros - Parts sociales au 31 décembre 2010 : 220.000 euros - Parts sociales au 31 décembre 2011: 230.000 euros - Parts sociales au 31 décembre 2012 : 245.000 euros Cette évaluation intègre un abattement de 20% justifié par la détention d'un quart des parts et par l'existence d'une clause d'agrément pour cession des parts à un tiers. L'administration fiscale adresse dans ses écritures de nombreuses critiques à l'expert sur les évaluations qu'il a retenues. Force est cependant de constater que ces critiques sont identiques à celles qui ont déjà été soumises à M. [T] dans le dire du 4 février 2011, auquel il a répondu point par point dans son rapport définitif. L'expert a ainsi notamment : - justifié de manière précise sa position, consistant à considérer que l'emplacement supportant les immeubles de la SCI [Adresse 4] Bouleaux ne correspondait pas à la zone de commercialité n°1 d'Epagny; - estimé que le coefficient de pondération de 0, 40 qu'il a utilisé pour les surfaces à usage de bureaux se justifiait par la vocation commerciale de la zone, et qu'elle était conforme au différentiel de loyer constaté dans le bail consenti en 2004 au groupe Berthod; - justifié les éléments de comparaison retenus, en se limitant aux seules ventes situées dans la même zone et écartant les autres, et réintégré une référence utilisée par l'administration fiscale située au [Adresse 5]; - invalidé l'approche de l'administration consistant à retenir, dans la méthode par le rendement locatif, le montant des loyers bruts, en privilégiant le montant net; - maintenu des frais de gestion et des provisions pour travaux à hauteur de 7% et de 12, 50%, conformément à une gestion prudente de l'entreprise ; - constaté que les taux de rendement pris en compte par l'administration fiscale étaient excessifs par rapport aux attentes du marché ; - estimé que la majoration de 20% des résultats obtenus effectuée par l'administration était arbitraire.