Cour d'appel, chambre civile, 27 avril 2026 — n° 23/00066

PAR CES MOTIFS La Cour - Confirme le jugement rendu le 6 février 2023 entreprise en toutes ses dispositions ; Et y ajoutant - Laisse à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu'elles ont engagés dans la présente procédure ; - Condamne le SDC [Adresse 1] aux dépens d'appel. Le greffier, Le président.

*************************************** Procédure de première instance : Dans le cadre d'une opération de promotion immobilière, la société TE FENUA a construit un ensemble immobilier dénommé « Résidence [Adresse 1] » constitué de sept bâtiments (A, B, C, D, E, F et G) et 250 appartements et située [Adresse 2]. La maîtrise d''uvre a été confiée à la société JM DINH ARCHITECTURE qui a eu en charge tant la conception que le suivi des travaux. Pour la réalisation de ce chantier, elle a fait appel à différentes entreprises: - Lot Fondations profondes ARBE - Lot Gros 'uvre des bâtiments ABCD PONTONI - Lot Gros 'uvre des bâtiments EFG ARBE - Lot Charpente et couvertures COSTENTIN - Lot Peinture PIROUBAT, VIAL HOLDING - Lot Electricité ELECTRA - Lot Plomberie TECHNIPLUS - Lot Menuiseries aluminium ER TRAVAUX - Lot Menuiserie Bois RELAX CONFORT - Lot Revêtement de sol SG RENOVATION - Lot Cloisons faux plafonds DAS NEVES PLATERIE Des procès-verbaux de réception des travaux des bâtiments A, B, C, E, F et G ont été établis par la société JM DINH ARCHITECTURE ; les réserves émises ne concernaient que les logements. Une assurance décennale a été souscrite auprès de la compagnie GAN INSURANCE et les rapports de fin de travaux ont été établis par la société SOCOTEC les 12 octobre 2009 et 26 février 2010. Par acte notarié du 14 novembre 2006, il a été établi, à la demande de la société TE FENUA, un état descriptif de division et le règlement de copropriété du dit ensemble immobilier. La collectivité des copropriétaires s'est constituée en un Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] (dit le SDC [Adresse 1]), représenté par son syndic, la société AGENCE GENERALE (dit le syndic), dont le mandat a été renouvelé par assemblée générale du 27 juin 2016, puis par l'assemblée générale du 30 juin 2017, puis par l'assemblée générale du 28 février 2018 et par l'assemblée générale du 13 juin 2019. La livraison des parties communes a été organisée contradictoirement, une liste de réserves a été dressée selon le calendrier suivant : - le 12 juin 2009, pour le bâtiment A, - le 19 juin 2009, pour le bâtiment B, - le 19 août 2009, pour le bâtiment G, - le 15 octobre 2010, pour les bâtiments E et F. Un premier expert mandaté, M. [H], a établi un rapport listant les désordres, malfaçons et non conformités constatées à l'époque, lequel a donné lieu à des reprises effectuées par les entreprises intervenantes concernées qui s'avéraient inefficaces ou incomplètes selon le SDC [Adresse 1]. Le 13 septembre 2011, le SDC [Adresse 1] a sollicité la SCP BURIGNAT FANDOUX pour établir un constat les désordres connus à l'époque et relatifs aux parties communes. Le 22 juin 2012, le syndic, mandaté par l'assemblée générale des copropriétaires le 22 février 2012, a assigné la société TE FENUA aux fins d'expertise. Par ordonnance de référé du 25 juillet 2012, le Tribunal de Première Instance de Nouméa a désigné M. [J] en tant qu'expert judiciaire. L'ensemble des intervenants a été appelé aux opérations d'expertise. Le rapport d'expertise a été déposé le 5 août 2015. Le Syndicat des copropriétaires, mandaté par l'assemblée générale du 27 juin 2016, a saisi le Tribunal au fond afin de solliciter la réparation de ses préjudices nés de l'existence de désordres et malfaçons. Un protocole d'accord a été signé entre le SDC et la société ARBE le 21 mars 2018, un désistement à son encontre a été acté, cette dernière ayant réglé une somme de 6 450 000 F CFP en réparation des désordres dont elle reconnaissait comme étant de sa responsabilité. S'agissant des demandes formées à l'encontre des autres défendeurs, le Tribunal a, par un jugement du 6 février 2023 : - déclaré irrecevables les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 1]' ; - rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ; - ordonné l'exécution provisoire ;

MOTIFS Il est constant que la résidence litigieuse a été édifiée par la société TE FENUA agissant en qualité de promoteur/vendeur de l'opération, la société JM DHIN ARCHITECTURE, maître d'oeuvre, avait en charge la conception et le suivi des travaux de construction, le gros oeuvre a été réalisé par les sociétés PONTONI ( bât. A à D) et ARBE (bât. E à G), la peinture de la façade par la société VIA HOLDING (dont l'assureur est la société GAN OUTRE MER IARD), le revêtement des sols par la société SG RENOVATION, la réalisation des cloisons et faux plafonds par la société DAS NEVES PLATRERIE et les menuiseries en aluminium par la société ER TRAVAUX. Le défaut d'intérêt et de qualité pour agir du SDC [Adresse 1] n'est plus soutenu en appel, ni la contestation de la validité de l'acte introductif d'instance devant le Tribunal de première instance. Le vendeur-constructeur a l'obligation de remettre à l'acquéreur un bien exempt de désordres. Sa responsabilité peut être mise en cause en présence de dommages apparus après la réception de l'ouvrage. La garantie de parfait achèvement a vocation à couvrir les désordres ayant fait l'objet de réserves à la réception. Pour les désordres ayant fait leur apparition pendant le délai d'un an à compter de la réception, le Maître d'ouvrage peut soit actionner la garantie de parfait achèvement de l'ouvrage ou la garantie contractuelle du constructeur-vendeur. La responsabilité du constructeur-vendeur en cas de désordres intermédiaires, lesquels excluent les désordres apparents, est toutefois subordonnée à la preuve de l'existence d'une faute, sauf à démontrer que les dommages résultent d'une cause qui lui est étrangère. L' article 1792-4-3 du code civil qui uniformisent les délais de recours à l'encontre des constructeurs à 10 ans à compter de la réception des travaux ne s'applique pas en Nouvelle Calédonie. Sur l'irrecevabilité tirée de l'existence des procédures collectives des sociétés ER TRAVAUX, JM DINH ARCHITECTURE et VIAL HOLDING L'article L622-21 du code de commerce de la Nouvelle Calédonie dispose que 'le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent : 2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent....' En l'espèce, par jugement du 5 octobre 2015, le tribunal mixte de commerce de Nouméa a placé la société ER TRAVAUX en redressement judiciaire, puis par jugement du 26 septembre 2016,a homologué le plan de redressement. Dès lors que l'instance a été introduite postérieurement à ce jugement, soit le 6 avril 2017, qu'il n'est pas démontré que le SDC [Adresse 1] a fait une déclaration de créance dans le délai légal imparti, ni fait de demande de relevé de forclusion, toute demande de condamnation à son encontre n'est pas recevable. C'est donc à juste titre que le premier juge a déclaré le SDC [Adresse 1] irrecevable s'agissant de la société ER TRAVAUX. S'agissant de la société JM DHIN ARCHITECTURE, elle a été liquidée pour insuffisance d'actif par jugement du tribunal de première instance de Nouméa du 19 décembre 2016, soit antérieurement à l'introduction de la requête du SDC [Adresse 1] qui a déclaré une créance de 15 180 300 F CFP au passif de la procédure collective de cette dernière. Dès lors que l'instance a été introduite antérieurement à ce jugement de liquidation de la société JM DHIN ARCHITECTURE, toute demande de condamnation à son encontre n'est pas recevable. S'agissant de la société VIAL HOLDING, elle a été placée en liquidation le 20 juillet 2015, et par jugement du tribunal mixte de commerce du 17 octobre 2016, la procédure a été clôturée pour insuffisance d'actifs. Dès lors que l'instance a été introduite antérieurement à ce jugement de liquidation de la société VIAL HOLDING, toute demande de condamnation à son encontre n'est pas recevable. Sur la prescription Le SDC [Adresse 1] reproche au premier juge d'avoir déclaré irrecevables ses demandes considérant que ce dernier ne justifiait pas de l'existence d'un droit d'agir qui ne serait pas prescrit. Selon lui son action n'est pas prescrite dès lors que la garantie de parfait achèvement retenue par le premier juge n'est due que si elle est prévue contractuellement par les entreprises envers le maître d'ouvrage/vendeur en état futur d'achèvement, en l'espèce la société TE FENUA. Il estime donc ne pas être concerné par cette prescription annuel qui court à compter de la réception des travaux (entre le maître d'ouvrage et les entreprises) et non à compter de la livraison des parties communes par le promoteur/vendeur. Il soutient que la garantie de parfait achèvement n'est en outre pas exclusive de la responsabilité contractuelle des constructeurs dont la prescription est de 10 ans à compter de la réception des travaux. Aux termes de l'article Lp. 1792-6 du CC NC, 'la réception des travaux est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception des travaux, pendant un délai d'un an, à compter de la réception des travaux, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception des travaux. Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.' Selon l'article Lp. 1147 du même code, 'les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable, à moins que l'inexécution soit définitive.' En l'espèce, les désordres relevés par l'expert mandaté et le SDC [Adresse 1] lors de la réception des travaux, ont fait l'objet de réserves qui n'ont pas toutes été levées. Il s'agit en tout état de cause de malfaçons apparentes et qui n'affectent pas la solidité des immeubles, ce qui n'est pas contesté. La société ARBE, ayant indemnisé pour sa part les désordres affectant les bâtiments dans lesquels elle est intervenue E,F et G, aux termes d'une transaction du 21 mars 2018, c'est donc à juste titre que le premier juge a déclaré que le SDC [Adresse 1] n'était dès lors plus fondé à solliciter une quelconque indemnisation à ce titre. S'agissant des bâtiments A à D, dès lors que l'expertise constate que les désordres affectant les parties communes des bâtiment A et D ayant fait l'objet d'une réception des travaux le 12 juin 2009, pour le bâtiment A et le 19 juin 2009, pour le bâtiment B, sont des désordres apparents, le délai pour agir était donc d'un an à compter de cette réception. Le SDC [Adresse 1] venant au droit de la société TE FENUA, son promoteur/vendeur, est tenu des mêmes délais. C'est donc à juste titre que le premier juge a déclaré son action intentée le 25 juillet 2012, soit plus d'un an après la réception des travaux, prescrite. La garantie de parfait achèvement est d'ordre public en application de l'article 1792-5 du CC NC prévoit que toute clause ayant pour effet d'exclure la garantie de parfait achèvement ou d'en limiter la portée doit être réputée non écrite.