Cour d'appel, 1ère chambre, 28 avril 2026 — n° 25/02083

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 6 janvier 2023, M.et Mme [F] ont signé avec M. et Mme [M] une promesse synallagmatique de vente, avec le concours de la société [O] & [J] Immobilier pour l'acquisition d'un bien au prix de 590.000 euros, situé au [Adresse 4] à [Localité 7]. A ce titre, les époux [F] ont versé un acompte d'un montant de 29.500 euros. La réalisation de la vente était soumise à la condition suspensive d'obtention d'un prêt relais par les époux [F] dans les 90 jours de la signature du compromis de vente, soit le 6 avril 2023 au plus tard. La réitération par acte authentique a été fixée au 31 mai 2023. Par courriel du 18 avril 2023, M. [F] a informé l'agence immobilière de ce que sa demande de prêt relais n'avait pas été acceptée par la banque. Par courriel du 29 avril 2023, la société [O] & [J] Immobilier a notamment indiqué aux époux [F] qu'à cette date la condition suspensive était caduque et que les vendeurs étaient en droit de bloquer la restitution de l'acompte et de solliciter la clause pénale de 10% du prix de vente. Il était précisé que les vendeurs n'avaient pas été prévenus de la situation afin de ne pas les inquiéter inutilement, compte tenu de la possibilité d'un report de la signature de l'acte authentique. Le 31 mai 2023, qui correspond à la date prévue dans le compromis de la réitération de la vente devant notaire, la signature de l'acte n'est pas intervenue. Par lettre recommandée du 5 juin 2023, M. et Mme [M] ont mis en demeure M. et Mme [F] de régler la clause pénale à hauteur de 59.000 euros. Par lettre officielle du 26 juillet 2023, le conseil des époux [F], s'opposant à leur demande, ont mis en demeure les époux [M], par le truchement de leur propre conseil, de leur restituer le dépôt de garantie de 29.500 euros. Par acte du 16 avril 2024, les époux [F] ont fait assigner les époux [M] devant le tribunal judiciaire de Quimper pour que ces derniers soient condamnés à leur restituer l'indemnité d'immobilisation qu'ils avaient versée en exécution de la promesse de vente. Par jugement du 25 février 2025, le tribunal judiciaire de Quimper a : débouté M. et Mme [F] de leur demande de restitution de dépôt de garantie ; dit qu'il appartiendra à la société [O] et le Garo Immobilier, en sa qualité de séquestre, de verser la somme de 29.500 euros à M. et Mme [M] ; débouté M. et Mme [F] de leur demande tendant à être garantis des sommes dues à M. et Mme [M] par la société [O] et le Garo Immobilier ; condamné solidairement M. et Mme [F] à verser la somme de 2.000 euros à M. et Mme [M] d'une part et la somme de 2.000 euros à la société [O] et le Garo Immobilier en application de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné solidairement M. et Mme [F] aux entiers dépens de l'instance, avec faculté de recouvrement direct dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ; débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal judiciaire de Quimper a notamment retenu que les époux [F] disposaient d'un délai de 90 jours expirant le 6 avril 2023 pour obtenir un prêt permettant de financer leur projet et que dès le 30 janvier 2023, ils avaient essuyé un refus de la part de la société de courtage Cornouailles Finance ; parallèlement, dès le mois de janvier 2023, ils avaient pris attache auprès du Crédit Lyonnais qui leur avait alors demandé de transmettre le compromis de vente et qu'il résultait des échanges entre la banque et les époux [F] qu'il demeurait une difficulté s'agissant du TAEG comprenant le coût de l'assurance. Or, ce n'était que le 18 avril 2023 que M. [F] avait informé l'agent immobilier de ce que sa demande de prêt relais n'avait pas été acceptée par le Crédit Lyonnais, ce dont il n'avait justifié que le 10 mai suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la question de la faute des acquéreurs vis-à-vis des vendeurs : Les termes du compromis : Le compromis de vente signé le 6 janvier 2023 stipulait que la réalisation de la vente était soumise à la condition suspensive d'obtention d'un prêt relais par les époux [F] dans un délai de 90 jours, soit au plus tard le 6 avril 2023, et prévoyait expressément, en sa page 14, l'obligation pour les acquéreurs de justifier des diligences accomplies pour l'obtention du prêt ainsi que la possibilité de solliciter une prorogation de ce délai. Le compromis stipule ainsi, en sa page 14 (les caractères gras et soulignés figurent comme tels dans le compromis) : « L'acquéreur s'oblige : - à justifier sans délai à compter de sa réception, de l'obtention de toute offre de prêt, en avisant le rédacteur des présentes par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé, qui en informera à son tour le vendeur ; - à fournir, à première demande, tous renseignements et documents et se soumettre à toute visite médicale qui pourra lui être demandée par les organismes financiers. L'une et/ou l'autre des présentes conditions suspensives sera considérée comme réalisée dès leur présentation par un ou plusieurs organismes de crédit, dans le délai fixé ci-dessous, d'une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer par un emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus. La présente vente sera caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans le délai de 90 jours à compter de la signature des présentes (au minimum un mois conformément à l'article L. 313- 41 du code de la consommation). L'acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l'obtention du (des) prêt(s) mentionné(s) ci-dessus, précisant la date du dépôt de la (des) demande(s) de prêt(s) ainsi que le montant, la durée et le taux du (des) prêt(s) sollicité(s). Si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de l'une et/ou l'autre des présentes conditions suspensives, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur et ce, avant l'expiration du délai initial fixé ci-dessus. » Plus loin, en sa page 15, le compromis stipule (de nouveau, les caractères reproduits en gras le sont comme tels dans le compromis) : « Non-réalisation des conditions suspensives : Si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, la présente vente sera caduque et l'acompte éventuel sera immédiatement restitué à l'acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de dispositions sans indemnité de part et d'autre. Toutefois, si le défaut de réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives était imputable exclusivement à l'acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d'un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l'article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la où les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l'attribution de dommages-intérêts. Dans cette éventualité, l'acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé. » La somme faisant l'objet du séquestre voit son régime fixé dans la clause intitulée : « prix de vente-séquestre », en pages 12 et 13. Cette clause stipule : « A titre d'acompte, la somme de vingt-neuf mille cinq cents euros (29500 €), sera déposée dans un délai maximal de 10 jours à compter de la signature des présentes entre les mains de l'agence, dûment garantie à cet effet (...). Le séquestre détient la somme qui lui a été versée pour le compte de qui il appartiendra. Si l'acquéreur bénéficie des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et exerce sa faculté de rétractation dans les conditions requises par la loi, le séquestre restituera les fonds à l'acquéreur dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation. Il est ici expressément convenu qu'en cas de pluralité d'acquéreurs, le séquestre restituera lesdits fonds à la partie perçante. À défaut d'usage de ce droit, il conservera ladite somme avec mission de la ventiler et de la remettre selon les prévisions stipulées aux présentes. En cas de non-réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives, cette somme sera immédiatement restituée à l'acquéreur. Toutefois, en cas de contestation durable et avérée du vendeur sur cette restitution, contestation ayant pour fondement la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou un abus de droit de l'acquéreur et d'une façon générale tout comportement de nature à ce que la non-réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives puisse être exclusivement imputable à l'acquéreur, le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu'il détient qu'en vertu d'un accord amiable signé des deux parties ou d'une décision de justice. De même, si l'une des parties venait à refuser de réitérer la vente par acte authentique, alors que toutes les conditions suspensives des présentes seraient réalisées, le séquestre ne pourrait se dessaisir de la somme qu'il détient qu'en vertu d'un accord amiable signé des deux parties ou d'une décision de justice. » La juridiction de première instance a eu raison de souligner que les époux [F] auraient pu informer les époux [M] du défaut d'obtention des prêts dès avant la fin de l'écoulement du délai de 90 jours prévus à la condition suspensive. Cependant, ainsi qu'il va être indiqué plus loin, ce que le compromis prévoit de sanctionner n'est pas le défaut d'information mais le défaut de mise en 'uvre des diligences pour obtenir les prêts. Les époux [F] auraient pu informer les époux [M] du défaut d'obtention du prêt dès avant l'expiration du délai de 90 jours prévu à la condition suspensive : Les époux [F] indiquent que dès le mois de janvier, ils auraient fait deux demandes auprès du Crédit Lyonnais, qui ont, par la suite, été refusées au mois d'avril et de mai 2023 et ils contestent le fait d'avoir été informés dès le mois de janvier 2023 du refus d'obtention de ces prêts, indiquant qu'aucune réponse officielle ne leur avait été formulée au mois de janvier. Évoquant le motif du jugement de première instance selon lequel « il résulte des pièces produites aux débats que dès le 30 janvier 2023, Monsieur et Madame [F] ont essuyé un refus de la part de la société de courtage Cornouailles Finance », les époux [F] indiquent sans ambage : « une telle affirmation est fausse ». Cependant, cette dénégation des époux [F] est elle-même fausse : les époux [M] produisent en effet (leur pièce n° 3) un courrier adressé aux époux [F] par le Crédit Courtier de France en date du 30 janvier 2023 qui indique : « Nous faisons suite au dossier que vous nous avez adressé et vous remercions de la confiance que vous nous témoignez. Malheureusement, nous ne pouvons réserver une suite favorable à la demande de prêt. » Ainsi, les époux [F] indiquent péremptoirement que le motif sur ce point procède d'une affirmation fausse, sans nullement pour leur part se référer à cet égard à une quelconque pièce alors que la pièce qui vient d'être citée indique bien que dès le 30 janvier 2023, ils avaient reçu une réponse négative à leur demande de prêt. De même, vis-à-vis du Crédit Lyonnais, dès le 26 janvier 2023, ainsi qu'il résulte de la pièce n° 2 ter des époux [F] eux-mêmes, ces derniers étaient informés par leur conseiller bancaire du Crédit Lyonnais de la difficulté en vue d'obtenir le prêt (le conseiller bancaire leur indiquait notamment : « je ne peux effectuer le financement tant que le TAEG est au-delà du taux d'usure. »)