Cour d'appel, 1ère chambre, 28 avril 2026 — n° 24/05401

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.

FAITS ET PROCÉDURE 1. Par acte sous seing privé du 15 novembre 2019, la SCI Pointe Sarène a signé avec la SARL [E] [M] Immobilier (l'agence immobilière) un mandat de vendre au prix de 350.000 € HT un local commercial situé à Milizac-Guipronvel (29290), lieu-dit [Adresse 4]. 2. Le même jour, Mme [U] a visité ce bien avec l'agence immobilière et a signé une promesse unilatérale d'achat au prix de 350.000 € HT outre une commission d'agence de 18.000 €, sans condition suspensive de prêt. Le gérant de la SCI Pointe Sarène a accepté cette offre à la même date. 3. Par courriers des 21 novembre 2019 et 10 décembre 2019, Mme [H] a notifié sa rétractation respectivement à l'agence immobilière et à la SCI Pointe Sarène, estimant que la promesse unilatérale d'achat omettait de mentionner la condition suspensive d'obtention d'un prêt, que le prix de vente avait été surfait de plus du double et que la rentabilité de l'ensemble commercial avait également été faussée. 4. Par acte d'huissier de justice du 16 juin 2020, l'agence immobilière a assigné Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Brest en paiement de ses honoraires. 5. Par courrier du 23 juin 2020, la SCI Pointe Sarène a mis Mme [H] en demeure de lui payer la clause pénale d'un montant de 35.000 € et par conclusions signifiées le 9 octobre 2020, elle est intervenue volontairement à l'instance. 6. Par jugement du 18 novembre 2021, le tribunal judiciaire a : - déclaré recevable l'intervention volontaire de la SCI Pointe Sarène, - débouté Mme [U] de son exception de nullité de l'assignation, - condamné Mme [U] à payer à la SARL [E] [M] Immobilier la somme de 18.000 € au titre des honoraires de l'agence immobilière et ce avec taux d'intérêt légal à compter du 16 juin 2020, - dit que Mme [G] [U] pourra, sauf meilleur accord entre les parties, se libérer du paiement de cette somme moyennant le paiement de 23 mensualités de 300 € payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la décision et une 24ème mensualité soldant la dette, - dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible, - condamné Mme [U] à payer à la SCI Pointe Sarène la somme de 2.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2020, - sauf meilleur accord entre les parties, dit que Mme [U] pourra se libérer du paiement de cette somme moyennant paiement de 23 mensualités de 50 €, payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et une 24ème mensualité soldant la dette, - dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible, - rappelé qu'aux termes de l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d'exécution, - condamné Mme [U] aux dépens avec application de l'article 699 du code civil au profit des avocats en ayant fait la demande, - débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire, - rejeté toutes les autres demandes, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit. 7. Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire a retenu que : - l'erreur sur le fondement textuel visé par la SARL [E] [M] Immobilier dans son assignation n'est pas de nature à entraîner la nullité de celle-ci dès lors qu'elle contient par ailleurs un exposé des moyens de fait et de droit et que Mme [U] ne fait pas la démonstration d'un quelconque grief, - la vente est parfaite dès lors que les deux conditions suspensives prévues par le contrat ont été levées, raison pour laquelle le montant des honoraires est dû par Mme [U] à l'agent immobilier,

MOTIVATION DE LA COUR 19. À titre liminaire, il sera rappelé que conformément à l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, "La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion." * Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de la SCI Pointe Sarène et sur la nullité de l'assignation 20. Bien que Mme [U] a, dans sa déclaration d'appel, interjeté appel de tous les chefs du jugement critiqués, incluant la recevabilité de l'intervention volontaire de la SCI Pointe Sarène et le rejet de la nullité de l'assignation délivrée par l'agence immobilière, elle n'a formulé au dispositif de ses conclusions d'appel aucune prétention au titre de ces deux chefs de jugement de sorte que la cour n'en est pas saisie et n'a pas à statuer sur ces deux points. * Sur les nullités du mandat de recherche, du mandat de vente et de la promesse d'achat 21. De même, Mme [U] développe en point 4.2. de ses conclusions les moyens tirés de la nullité du mandat de recherche (comme comportant à tort les références exactes du bien immobilier vendu, révélant ainsi l'absence de toute recherches effectuées), de la nullité du mandat de vente signé par la venderesse et de celle de la promesse d'achat. 22. Mais curieusement, elle n'énonce au dispositif desdites conclusions aucune prétention tendant à la nullité de ces trois contrats de sorte que là encore, par application de l'article 954 al. 3 ci-dessus visé, la cour d'appel n'en est pas saisie et ne peut donc pas statuer sur ces nullités, étant enfin précisé que la prétention formulée de manière générale qui tend au débouté de « l'intégralité des demandes, fins et conclusions » de l'agence immobilière ne saurait en tenir lieu dès lors qu'elle ne contient aucune demande de nullité d'aucun des trois actes contractuels. 23. Il s'en déduit que le principe de la validité de ces des trois actes contractuels est acquis autant que le principe de la rémunération du mandataire sous la réserve de la responsabilité de celui-ci dans l'exécution du mandat, ce qu'il convient d'examiner ci-après. 1) Sur la faute de l'agence [E] [M] Immobilier 24. Mme [U] estime que l'agence immobilière a manqué à son obligation d'assistance et de conseil en ne l'informant pas de la valeur réelle du bien, précédemment vendu au prix de 143.000 € en 2015, ni de sa rentabilité moindre que celle annoncée et qu'elle n'a fautivement pas inséré de condition suspensive d'obtention d'un prêt alors qu'elle travaille en qualité d'auto-entrepreneur dans le domaine du bien-être des personnes handicapées, percevant à ce titre un salaire de seulement 500 € par mois, qu'elle est divorcée et s'occupe seule de l'entretien et de l'éducation de ses deux enfants adolescents sans aucune contribution de la part de leur père, qu'enfin, elle est profane en matière d'acquisition immobilière tandis que l'agence immobilière n'a subi aucune préjudice puisqu'elle a reconnu qu'elle avait d'autres acquéreurs potentiels. 25. L'agence immobilière [E] [M] réplique que Mme [U] est à l'origine de l'absence de la clause de condition suspensive de prêt, qu'elle a la qualité d'acquéreur professionnel, outre qu'elle a laissé entendre qu'elle avait les moyens financiers de réaliser l'acquisition litigieuse. Réponse de la cour 26. L'article 1103 du code civil énonce que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » 27. Selon l'article 1112-1 du même code, « [Localité 5] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. » 28. L'article 1217 du même code dispose que « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. » 29. Enfin, l'article 1231-1 du code civil prévoit que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. » 30. Il résulte d'une jurisprudence constante que l'agent immobilier est tenu d'une obligation de résultat à l'encontre de toutes les parties quant à l'efficacité de l'acte qu'il a rédigé (Civ. 3ème, 21 juin 2018, n° 17-18.408), qu'il doit s'assurer de la solvabilité du candidat acquéreur (Civ. 1ère, 19 janv. 1988, n° 86-11829) et doit, au besoin, conseiller au vendeur de prendre des garanties ou le mettre en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur (Civ. 1ère, 11 déc. 2019, pourvoi n° 18-24.381). L'obligation d'information et de conseil pesant sur l'intermédiaire immobilier à l'égard de son mandant s'étend aux risques économiques ou financiers de l'opération à laquelle il prête son concours (CA [Localité 6], 4 déc. 2024, n° 22/01809). 31. Le devoir de conseil de l'agent immobilier suppose qu'il appelle l'attention de son mandant sur les avantages et les inconvénients de l'opération envisagée et lui indique le choix le plus opportun. Il se prolonge en une obligation de mise en garde du client. 32. L'intensité de l'obligation d'information et de conseil est appréciée in concreto par le juge, et dépend du niveau d'expérimentation de l'acquéreur. Toutefois, si l'acquéreur est expérimenté ou professionnel, le devoir de conseil de l'agent immobilier ne disparaît pas pour autant, et ce dernier doit attirer l'attention sur les risques manifestes d'incohérence du projet et éviter toute précipitation fautive dans la conclusion d'un engagement. Autrement dit, la responsabilité de l'acquéreur dans le processus d'acquisition ne dispense pas l'agent immobilier de sa propre responsabilité. 33. En I'espèce, il résulte des pièces produites que Mme [U] a signé le 15 novembre 2019 une promesse d'acquérir un bien commercial situé à [Localité 7] au prix de 350.000 € net vendeur et que la promesse de vente, établie sous l'égide de l'agence immobilière [E] [M], mentionne en page 3 au titre de la protection de l'emprunteur que : « La vente ne sera pas soumise à la condition suspensive d'obtention par le promettant d'un ou plusieurs prêts couvrant le prix d'acquisition, les frais et le coût des travaux ». 34. Le 21 novembre 2019, Mme [U] a écrit à l'agence immobilière pour signaler que la condition suspensive d'obtention d'un prêt avait été omise. 35. Pourtant, Mme [U] a daté et signé la promesse d'achat de même qu'elle en a paraphé chacune des pages, dont celle contenant particulièrement la clause de dispense d'un prêt immobilier pour le financement de l'acquisition. 36. Il résulte encore des pièces produites qu'outre une activité de soins de beauté, Mme [U] est gérante de deux SCI, la SCI [G] [Q] et la SCI Charlarthur, dont les objets sont identiques à savoir « Location de terrains et d'autres biens immobiliers », ce qui démontre qu'elle n'est pas profane en matière de gestion de biens immobiliers mais acquéreur averti. L'agence immobilière rappelle que Mme [U] est sa cliente depuis au moins l'année 2016, ce que Mme [U] n'a pas contesté. 37. Ainsi, au jour de l'acquisition litigieuse, compte tenu du montant de celle-ci ' 350.000 € net vendeur ', Mme [U] s'est nécessairement posée la question du financement de son achat, ayant par ailleurs une expérience certaine en investissement immobilier. 38.