Cour d'appel, 1ère chambre, 28 avril 2026 — n° 24/01028

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.

EXPOSE DU LITIGE : M. [Y] [C] a acquis le 13 septembre 2017 des consorts [H] une propriété sise à [Adresse 1], comprenant une maison d'habitation, une dépendance, un hangar et un garage double, propriété dans laquelle il a entrepris divers travaux de rénovation. Suivant acte sous seings privés rédigé le 12 juin 2019 par Me [O] [T], notaire à [Localité 4], M. [Y] [C] a vendu, sous diverses conditions suspensives dont l'obtention d'un prêt de 155 190 euros, cette propriété à M. [D] [Q] et à Mme [N] [S], moyennant le prix de 90 000 euros. Aux termes de cet acte, le vendeur a déclaré (au paragraphe « Dispositions relatives à la construction » visant expressément l'article 1792 du code civil) avoir réalisé depuis son acquisition divers travaux (isolation, pose de placo-plâtre, électricité, plomberie, réfection d'une partie de la toiture, mise en place d'un ballon d'eau chaude, d'un poêle à bois et d'une VMC) sans toutefois avoir souscrit d'assurance dommages ouvrages. Ont été joints à ce dernier acte divers diagnostics techniques établis en décembre 2016 par la société Expertises Habitat à la demande des consorts [H]. Cette vente a été réitérée par acte reçu le 25 septembre 2019 par Me [T]. Se plaignant de plusieurs désordres (début d'incendie du tableau électrique, infiltrations par les façades et la couverture, humidité des murs,...), les consorts [Q] [S] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient qui, par ordonnance du 3 novembre 2020, a ordonné une expertise judiciaire et commis pour y procéder M. [F]. Ce dernier a déposé son rapport le 1er octobre 2021, estimant notamment que les travaux constituaient une rénovation lourde et que les malfaçons avaient rendu l'immeuble impropre à sa destination. Se fondant sur le travail de l'expert, M. [Q] et Mme [S] ont, par exploits des 30 et 31 mai 2022, fait assigner M. [C], Me [T] et la société [T] devant le tribunal judiciaire de Lorient qui, par jugement du 17 janvier 2024 a : - débouté M. [D] [Q] et Mme [N] [S] de toutes leurs demandes, - condamné M. [D] [Q] et Mme [N] [S] à M. [Y] [C], à Me [O] [T] et à la société [T] Bodin, chacun, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [D] [Q] et Mme [N] [S] aux dépens. Pour ce faire, le tribunal a considéré que les travaux effectués par le vendeur n'entraient pas dans le champ de l'article 1792 du code civil et que les vices affectant l'immeuble n'étaient pas cachés, certains étant révélés par les diagnostics joints à l'acte et les autres étant apparents. Il a par ailleurs estimé que le notaire n'avait pas commis de faute en n'exigeant pas un diagnostic électrique plus récent puisque celui annexé précisait que l'installation est dangereuse. M. [Q] et Mme [S] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 20 février 2024. Cette déclaration contenant une erreur quant à l'identification de la juridiction ayant statué, ils ont effectué une seconde déclaration d'appel le 22 février 2024. Ces deux appels ont été joints par ordonnance du 4 mars 2024. Aux termes de leurs dernières écritures (19 août 2025) auxquelles il est expressément renvoyé, M. [D] [Q] et Mme [N] [S] demandent à la cour de : - les recevoir en leur appel et, y faisant droit, - infirmer le jugement dont appel en date du 17 janvier 2024 en ce qu'il les a déboutés de toutes leurs demandes formulées sur le fondement des articles 1217 et suivants, 1240, 1641, 1643, 1645 et 1792 et suivants du code civil, statuant de nouveau, vu les articles 1217 et suivants, 1240, 1641, 1643, 1645 et 1792 et suivants du code civil, les pièces versées aux débats et notamment l'acte authentique de vente du 25 septembre 2019 et le rapport d'expertise de M. [F] du 1er octobre 2021, - juger que M. [C] qui a réalisé les travaux de rénovation ne pouvait ignorer les désordres

SUR CE, LA COUR : Il est constant que M. [C] a proposé à la vente, par le truchement de Me [T], ' une belle longère rénovée en 2017 ' (pièce n° 38 des appelants) et non, comme le vendeur le soutient, une maison à rénover. De fait, il ressort des actes dressés par Me [T] les 12 juin 2019 (vente sous conditions suspensives) et 25 septembre 2019 (acte authentique de vente) que M. [C] a réalisé lui-même, dans le bien vendu et depuis son acquisition en 2017, de nombreux travaux : isolation, pose de carrelage, placo-plâtre, électricité, plomberie, réfection d'une partie de la toiture, mise en place d'un ballon d'eau chaude, d'un poêle à bois et d'une VMC. Sur les demandes des consorts [Q]- [S] dirigées contre M. [C] : À titre principal, les acquéreurs agissent contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés. L'article 1641 du code civil dispose que : ' Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus '. Il ressort de l'article 1643 que : ' Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie '. Aux termes de l'article 1644 : ' Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix '. Enfin, l'article 1645 précise que : ' Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur '. En l'occurrence si une clause excluant la garantie des vices cachés a bien été stipulée dans l'acte de vente (' L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés '), cette clause est toutefois complétée par phrase suivante : ' S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'être comporté comme tel, s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ' (page 8). Après avoir énuméré les travaux effectués par M. [C], le notaire lui a expressément rappelé, en page 14 de l'acte, que : ' celui qui a réalisé un ouvrage est réputé en connaître les vices et doit donc être assimilé à un sachant et cela même s'il n'a pas la qualité de professionnel. Si un dysfonctionnement, inconnu de l'acquéreur et préexistant à la vente survient par la suite, le vendeur est constitué de mauvaise foi. L'acquéreur a alors un délai de deux ans pour agir à compter de la découverte du vice '. En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire de M. [F] que : 1. s'agissant de l'installation électrique, qu'elle est en partie très vétuste, que la VMC ne fonctionne plus, que la partie la plus récente ' présente des non conformités et des désordres éloquents : nombreux fils non fixés, non protégés, voire à nu, défauts de terre, matériaux brulés révélant des surchauffes importantes dans le tableau électrique, sur l'ancienne prise du réfrigérateur et au droit du disjoncteur général dans l'appentis, tableau électrique bricolé (fils à nu, éléments non fixés,...), une partie de l'installation est branchée sur une prise à côté de la machine à laver, réserve d'eau au dessus du compteur,... voir rapport Axiome Diagnostics et PG Diag '. L'expert a qualifié cette installation de très dangereuse et ajouté qu'elle ne devait plus être utilisée en l'état (page 12 du rapport), des ' travaux urgents de mise en sécurité totale (devant) être réalisés sur l'ensemble de l'installation avant de pouvoir habiter cette propriété '. Il a précisé que les travaux réalisés par M. [C] étaient non seulement incomplets, faute d'avoir repris la totalité de l'installation (vétusté apparente mais pas nécessairement viciée de la partie non reprise), mais surtout ne respectaient pas les règles de l'art et étaient dangereux (partie reprise). Compte tenu du risque d'électrocution et d'incendie, M. [F] a interdit l'accès à la maison jusqu'à la mise en sécurité de l'installation électrique, 2. concernant l'humidité et les infiltrations affectant la maison, qu'elles trouvent leurs origines, en partie supérieure (grenier), dans un défaut de pose des ardoises naturelles mises en place par M. [C] sur une partie de la couverture (pose sans respect des règles de l'art et sans bon sens, absence de remplacement des voliges et chevrons dégradés, masqués par un isolant), ainsi que dans un défaut de pose de la gouttière sud remplacée par le vendeur. L'expert a encore relevé que le ballon d'eau chaude (mis en place par M. [C]) était fuyard. Pour ce qui est de l'humidité constatée au rez-de-chaussée (sols et murs), M. [F] met en cause des malfaçons rédhibitoires affectant la douche à l'italienne installée par le vendeur (pas de surbau et manque de pente, pas d'étanchéité au sol et en relevé, simple ragréage ou recharge de mortier sans résine d'accrochage appliqué sur le carrelage existant) permettant à l'eau de migrer entre l'ancien et le nouveau carrelage (salle de douche, salle à manger) ainsi qu'une violation du DTU applicable favorisant la migration de l'eau dans la maçonnerie en pied de mur. L'expert considère que cette importante humidité et les défauts affectant la couverture engendrent une impropriété à destination et, à terme, d'importants désordres sur l'ossature bois et les doublages. 3. des déchets amiantés (ardoises en fibro-ciment provenant de la rénovation partielle de la couverture) ont été découverts devant le hangar en ruine au nord de la maison, les acquéreurs n'ayant toutefois pas souhaité poursuivre les investigations plus avant concernant ces faits. Les défauts constatés par l'expert et imputables au vendeur à raison des travaux qu'il a effectués constituent des vices cachés (non décelables par un acquéreur profane) au sens des textes précités rendant à l'évidence l'immeuble impropre à sa destination. Il est certain qu'en raison de leur importance et des risques d'électrocution et d'incendie encourus, les acquéreurs n'auraient pas acquis le bien - en tous cas au prix payé - s'ils les avaient connus. Le vendeur qui a réalisé les différents travaux en cause (électricité, plomberie, couverture, carrelages) est présumé en connaître les défauts de sorte qu'il ne peut se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés stipulée, ainsi d'ailleurs que le notaire le lui a rappelé en termes non équivoques. Le jugement - qui a écarté la garantie des vices à l'issue d'une motivation lapidaire - ne peut qu'être infirmé. Les acquéreurs ont fait le choix de conserver le bien acquis et de solliciter l'indemnisation de leur préjudice. L'expert a estimé le coût des travaux de remise en état du bien et les acquéreurs ont produits plusieurs devis qui permettent d'arrêter ainsi qu'il suit le préjudice : - lot électricité : 3 676,50 euros TTC incluant une somme de 1 860,44 euros déjà remboursée par le vendeur, - lot couverture : 15 171,75 euros TTC, - lot douche et carrelage : 8 406,20 euros TTC, - plaques de plâtre : 1 388,20 euros TTC, - traitement déchets amiantés : 15 000 euros TTC (le surplus étant rejeté, l'expertise n'ayant pas été poursuivie sur ce point à la demande des acquéreurs).