Cour d'appel, chambre 1-1, 28 avril 2026 — n° 25/01672

PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance déférée : *en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de mandat de l'association syndicale libre du lotissement [Adresse 7], *en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tiré du défaut d'intérêt à agir de l'association syndicale libre, mais seulement relativement à sa demande tendant à voir dire nulle la division du lot 21, *et en ce qu'elle a dit qu'elle avait intérêt à agir, mais seulement relativement à sa demande tendant à voir dire nulle la division du lot 21, Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a déclaré que l'association syndicale libre du lotissement [Adresse 7] n'a pas qualité à agir, mais seulement en ce qui concerne sa demande d'annulation de la vente [Y] [L] et par suite, en ce qu'elle a déclaré sans objet tous autres demandes et moyens relativement à la nullité de la vente, Infirme l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré que l'association syndicale libre n'avait pas qualité à agir pour solliciter la nullité de la division du lot et statuant à nouveau : Dit que l'association syndicale libre a qualité pour solliciter la nullité de la division du lot 21, Renvoie l'examen du surplus des demandes non tranchées devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice, Réserve les demandes relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière La Présidente

*** EXPOSE : Vu l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice le 31 janvier 2025, ayant statué ainsi qu'il suit : ' rejetons la fin de non-recevoir tirée du défaut de mandat de l'association syndicale libre, [Adresse 7] et celle tirée du défaut d'intérêt à agir de la même association syndicale libre, ' déclarons que l'association syndicale libre a intérêt à agir, mais qu'elle n'a pas qualité à agir, ' déclarons les demandes de l'association syndicale libre irrecevables pour défaut de qualité à agir, ' disons sans objet la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale des actions en nullité des ventes, des divisions cadastrales et des procès-verbaux de l'association syndicale contractualisant la consultation du Cridon entre les colotis et la demande de jonction de cette affaire à celle enregistrée sous le numéro 22-310, ' condamnons l'association syndicale libre [Adresse 7] à payer la somme de 2000 euros à Monsieur [Q] [L], la somme de 3000 euros à Monsieur [K] [Y], Madame [B] [Y], Monsieur [E] [Y], par application de l'article 700 du code de procédure civile, ' rejetons la demande formée sur ce même fondement par l'association syndicale libre et la condamnons aux dépens de l'incident ; Vu l'appel interjeté le 11 février 2025 par l'association syndicale libre ; Vu les conclusions de l'association syndicale libre du [Adresse 8] en date du 17 décembre 2025, demandant de : ' la recevoir en son appel, le dire régulier et bien fondé, ' confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la fin de non recevoir du défaut de mandat et du défaut d'intérêt à agir et en ce qu'elle a déclaré que l'association avait intérêt à agir, en ce qu'elle a dit sans objet la fin de non recevoir tirée de la prescription, des divisions cadastrales, des procès-verbaux de l'association syndicale libre contractualisant la consultation du Cridon entre les colotis et la demande de jonction, ' après avoir débouté les parties de tous leurs moyens, demandes et conclusions, ' réformer l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré qu'elle n'avait pas qualité à agir et a déclaré en conséquence ses demandes irrecevables en la condamnant par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens et en rejetant sa propre demande sur l'article 700 du code de procédure civile, et, statuant à nouveau, ' rejeter la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir, dire qu'elle a qualité à agir, ' après avoir débouté Madame [H] [Y] de ses demandes incidentes, renvoyer l'affaire devant le juge de la mise en état ou le tribunal statuant au fond afin d'examiner s'il y a lieu les autres fins de non recevoir quand bien même elle considère qu'elles ne sont pas justifiées, ' condamner in solidum [K] [Y], [B] [Y], [E] [Y], [Q] [L], et [O] [L] chacun au paiement d'une somme de 1500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens du premier incident et d'appel ; Vu les conclusions de Monsieur et Madame [L] en date du 2 juin 2025, demandant de : ' rejeter la demande de réformation de l'ordonnance, ' confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré que l'association syndicale libre n'avait pas qualité à agir et en ce qu'elle a déclaré ses demandes irrecevables, ainsi qu'en ses dispositions sur l'article 700 et les dépens, ' si la cour réformait l'ordonnance, renvoyer la procédure devant le juge de la mise en état ou devant le tribunal statuant au fond afin qu'il soit statué sur les autres fins de non recevoir non encore examinées, ' condamner l'association syndicale libre au paiement de la somme de 2000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; Vu les conclusions de Madame [H] [Y], en date du 19 janvier 2026, demandant de :

MOTIFS Monsieur [K] [Y] et Madame [B] [Y] ont acquis, le 5 février 1992, un bien immobilier constituant le lot numéro 21 du [Adresse 8], autorisé par arrêté préfectoral du 21 août 1980, ledit lotissement étant constitué en association syndicale libre. Ce lot était cadastré MB [Cadastre 1]. En 2000, Monsieur et Madame [Y] ont divisé le lot 21 cadastré MC [Cadastre 1] en deux lots MC 208 et 209 ; ils ont cédé à la société civile immobilière Paloma, leur voisine, le lot MC 209. Cette division a été validée par l'assemblée générale de l'association syndicale libre le 17 février 2000. Ultérieurement, ils ont : - suivant acte authentique du 27 septembre 2011, donné à Madame [H] [Y] et Monsieur [E] [F] [Y], leurs enfants, la nue-propriété de leur bien en en conservant l'usufruit, - puis obtenu, le 7 octobre 2011, un permis de construire pour l'extension de leur villa, la création d'une piscine et de trois aires de stationnement ainsi que la transformation du garage en habitation, le permis ayant été transféré à [E] [F] [Y] par arrêté du 8 janvier 2012. En 2017, la parcelle [Cadastre 2] a fait de nouveau l'objet d'une division parcellaire en trois nouvelles parcelles : - la parcelle [Cadastre 3] non bâtie restant propriété des vendeurs, - la parcelle [Cadastre 4] comprenant la partie basse de la villa, vendue à Mme [P] par un compromis du 14 juin 2017, - et la parcelle [Cadastre 5] comprenant la partie haute de la villa, vendue à M [L] par un compromis du 17 juin 2017 réitéré le 5 septembre 2017. C'est en cet état que l'association syndicale libre a fait assigner, par exploit du 25 avril 2023, Monsieur [L], Madame [L], Monsieur [K] [Y], Madame [B] [Y], Monsieur [E] [Y], et Madame [H] [Y] aux fins de voir annuler la vente du 5 septembre 2017 leur faisant le grief d'une division irrégulière du lot, en violation manifeste du cahier des charges et des statuts. Le débat ayant opposé les parties devant le juge de la mise en état est relatif à divers moyens de procédure. Sur le grief tiré du défaut de mandat à agir en justice pour l'association syndicale libre : Mme [H] [Y] invoque, à ce sujet, l'article 19 des statuts qui prévoit que l'assemblée a le pouvoir d'autoriser toutes actions en justice à l'encontre des personnes ne faisant pas partie de l'association, soulignant que les propriétaires du lot 21 font partie de l'association. L'objet de la présente action, ainsi introduite par l'association syndicale libre, tend, à l'aune de ses dernières écritures présentées devant le tribunal, en date du 19 janvier 2024, telles que reportées à l'ordonnance déférée à : 'après avoir constaté que les consorts [Y] ont divisé leur lot numéro 21 sans aucune autorisation de l'ASL la colle Saint-Pierre, sans l'en informer, sans respecter le formalisme prévalant à telle division (modification du cahier des charges du lotissement et des statuts de l'ASL) *voir juger radicalement irrégulière, nulle et de nul effet la division du lot 21 l'initiative des consorts [Y] en ce qu'elle constitue une violation manifeste des stipulations du cahier des charges du lotissement et des statuts Par voie de conséquence, *voir annuler au contradictoire de Monsieur [K] [Y], Madame [B] [V] épouse [Y], colotis et membres de l'indivision demanderesse et des époux [L] la vente intervenue le 5 septembre 2017.....' L'analyse des demandes ainsi formulées permet à la cour de retenir que l'objet de l'action de l'ASL est de solliciter, motifs pris de la nullité de la division parcellaire préalablement intervenue, la nullité de la vente [J], de sorte que son action concerne l'acquéreur qui, au moment de l'acte dont la nullité est sollicitée, est un tiers à l'association. Mme [H] [Y] écrit d'ailleurs, elle même, dans ses conclusions que "l'assignation ne demande pas la nullité des divisions cadastrales, ni la nullité des procès-verbaux de l'ASL validant puis tirant les conséquences des divisions, mais seulement la nullité de la vente de sorte que le mandat n'est pas respecté et que les demandes de l'ASL sont irrecevables » ( les termes sont soulignés par nous). La lecture de la résolution 30 consignée au procès-verbal de la dernière assemblée générale, notamment tenue à ce sujet le 13 septembre 2022, permet par ailleurs de considérer que les colotis y ont bien voté, à la majorité des présents et représentés, l'autorisation de « contester judiciairement les divisions irrégulières par vente auxquelles les propriétaires du lot 21 (famille [Y]) ont cru devoir procéder » et confirmé « en tant que de besoin le mandat consenti à son avocat, Me [S], à l'effet de demander la nullité des ventes contestées consenties tant au profit de Madame [P] qu'aux époux [L] ». ( les termes sont soulignés par nous) Il s'en suit, alors qu'il n'est pas allégué que ce vote ait été remis en cause et que la division cadastrale du lot [Y] n'est donc critiquée, tant dans les termes de la résolution votée que dans les conclusions de l'ASL, qu'au soutien de la demande de nullité de la vente [A] [L], de sorte que l'association syndicale libre a bien reçu mandat régulier de diligenter la présente action. L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a retenu la recevabilité de l'association syndicale libre de ce chef. Sur le grief tiré du défaut de qualité et d'intérêt à agir : Les débats sur la question de la recevabilité de l'ASL, motifs pris de son intérêt et de sa qualité à agir, doivent être distinctement examinés selon qu'ils sont élevés relativement à la nullité de la division cadastrale opérée préalablement à la vente, ou selon qu'ils concernent la nullité de ladite vente. Sur la recevabilité de l'action relativement à la question de la nullité de la division du lot 21 : Aux termes de l'objet défini par ses statuts, l'association « a notamment pour objet l'acquisition, la gestion, et l'entretien des terrains et équipements communs ainsi que leur cession éventuelle à une personne morale de droit public ». Elle « a le pouvoir d'acquérir tous biens mobiliers ou immobiliers, d'effectuer tous travaux intéressant les membres, de fournir toute prestation de services intéressant le lotissement, d'assurer l'exploitation des réseaux, de faire connaître aux autorités qui la consultent l'avis de ses membres sur les questions qui lui sont soumises, de donner un nom au voies et des numéros aux parcelles, de réaliser, en général, toutes opérations que la vie et le bon fonctionnement du lotissement rendent nécessaires. » Il résulte par ailleurs de l'article 2 du règlement du lotissement que le lot numéro 21 des époux [Y] fait partie de la catégorie numéro 1 des lots, laquelle est destinée à recevoir individuellement un seul immeuble d'habitation comportant un seul logement dans les conditions définies à l'article 6 ; que tout passage d'une catégorie à l'autre, toute subdivision de lot sont interdites et que tout changement dans ces domaines ne peut être introduit qu'après approbation préfectorale obtenue dans les formes prévues à l'article 20 ; qu'un partage successoral ne peut aboutir à un fractionnement plus poussé des lots. L'article 6 du règlement précise également que les immeubles élevés sur les parcelles numéro 1 à 22 ne pourront comporter qu'un seul logement. Le cahier des charges stipule, enfin, son article 17, qu'il ne peut être fait aucun autre usage des lots que celui défini dans le règlement du lotissement.