Cour d'appel, chambre 1-1, 28 avril 2026 — n° 22/08143

*** Exposé des faits et de la procédure Par acte du 17 décembre 2015, reçu par Mme [S] [P], notaire [Localité 1], la société civile immobilière [1] a vendu à la société anonyme [3], opérateur de logement social, au prix de 4 842 450 euros incluant 252 450 euros de TVA au taux de 5 %, une parcelle de 3 874 m² sur laquelle est érigé un bâtiment à usage commercial, située [Adresse 3]. Dans l'acte, l'acquéreur s'est engagé à construire sur la parcelle un ensemble immobilier à usage d'habitation dans un délai de quatre ans. La venderesse, dont les résultats étaient soumis à l'impôt sur les sociétés, a déclaré à l'administration fiscale une plus-value 4 158 158 euros, taxée au taux réduit de 19 % en application de l'article 210 F du code général des impôts. A la faveur d'une vérification de comptabilité de la SCI [1] au titre de la période du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2016, la direction générale des impôts a considéré que des erreurs avaient été commises à la faveur de la vente au motif, d'une part qu'aucune TVA n'était exigible au titre de l'opération, d'autre part que la plus-value réalisée par la venderesse avait, à tort, été déclarée comme taxée au taux réduit de 19 % alors que l'acquéreur s'étant engagée à réaliser la construction dans un délai de quatre ans et non de trois ans, n'était pas éligible à ce taux réduit. L'administration fiscale a procédé au remboursement de la TVA indument versée, réintégré celle-ci dans la plus-value de cession, soumis cette dernière à l'impôt sur les sociétés au taux normal et adressé à la SCI [1] un avis de recouvrement portant sur la somme de 615 752 euros au titre d'un supplément d'impôt sur les sociétés, outre 7 301 euros de pénalités. La SCI [1] a remboursé à la société [3] la part du prix de vente correspondant à la TVA qui y avait été incluse à tort. Reprochant à Mme [P] d'être responsable de l'impôt supplémentaire mis en recouvrement à son encontre par l'administration fiscale, la SCI [1] l'a assignée, de même que la SELARL [2], par actes du 5 mars 2019, devant le tribunal de grande instance de Toulon en dommages-intérêts. Par jugement du 19 mai 2022, le tribunal judiciaire de Toulon l'a déboutée de toutes ses demandes et condamnée à payer à Mme [P] et la SELARL [2] une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Le tribunal a considéré en substance qu'à supposer la faute du notaire caractérisée, la société [1] ne démontrait pas que l'acquéreur aurait accepté de s'engager en respectant les conditions posées par l'article 210 F du code général des impôts, à savoir transformer le local à usage commercial en local à usage d'habitation dans le délai de trois ans, de sorte qu'elle ne justifiait d'aucune perte de chance de conclure la vente à des conditions fiscales plus avantageuses. Il a rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive au motif qu'aucune preuve n'était rapportée que le notaire, qui avait répondu aux sollicitations de la SCI [1] par courrier du 7 novembre 2018 et n'était pas responsable d'une quelconque perte financière, avait abusivement résisté à ses demandes. Par acte du 7 juin 2022, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SCI [1] a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 20 janvier 2026. Prétentions des parties Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 26 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, la SCI [1] demande à la cour de : ' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, ' condamner Mme [P] et la SELARL [2] à lui payer 645 752 euros en réparation de son préjudice financier et 10 000 euros en réparation de son préjudice moral et d'image et, subsidiairement, 431 026,40 euros en réparation d'une perte de chance ; ' débouter Mme [P] et la SELARL…

Motifs de la décision 1/ Sur la responsabilité du notaire 1.1 Moyens des parties La société [1] fait valoir que le notaire a commis des fautes, d'une part en soumettant la vente à la TVA alors que celle-ci n'était pas exigible, ce qui l'a contraint à rembourser le montant afférent à la TVA à l'acquéreur, d'autre part en insérant à l'acte une clause précisant que l'acquéreur s'engageait à réaliser des travaux de construction dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acte d'acquisition alors que l'article 210 F du code général des impôts, qui prévoit un taux réduit, impose à l'acquéreur un délai de trois ans et non de quatre ; que ces clauses caractérisent un manquement à l'obligation de conseil pesant sur le notaire, qui a le devoir d'anticiper les conséquences fiscales des actes auxquels il prête son concours et éventuellement de les leur déconseiller ; qu'il appartient au notaire de rapporter la preuve de l'exécution de son devoir de conseil ; que si elle avait été dûment informée de la différence entre les deux textes, elle aurai opté pour le délai de trois ans mentionné à l'article 210 F du code général des impôts et réalisé une économie de 615 752 euros ; que la société [3], organisme d'habitation à loyer modéré, aurait accepté de se soumettre à un engagement de construire dans les trois ans puisque le permis de construire était déjà obtenu et qu'il suffisait de retarder la vente à janvier 2016 pour que le délai, formellement porté à trois ans, soit en réalité quasiment identique à celui de quatre ans initialement prévu, qu'elle ne souhaitait pas que ce permis, qui avait généré d'importants frais, se périme, ni être exposée au paiement d'une amende pour non-respect des délais et qu'elle n'a pas hésité à user de voies judiciaires pour obtenir le départ du locataire commercial afin de commencer les travaux au plus vite. Elle estime que son préjudice correspond à la somme de 645 752 euros, au titre de l'impôt payé et des pénalités qui auraient pu être évités, aux frais d'assistance dans le cadre du contentieux fiscal (30 000 €), à laquelle s'ajoute un grave préjudice moral et d'image qui doit être réparé par une somme de 10 000 €. Subsidiairement, elle considère avoir a minima perdu une chance de bénéficier du taux réduit d'impôt, qui doit être évaluée à 70 % au regard de la probabilité, étayée par les éléments ci-dessus, que l'acquéreur ait accepté les conditions posées par l'article 210 F du code général des impôts. Mme [P] et la SELARL [2] soutiennent que c'est de son propre chef que la SCI [1] a appliqué un taux d'impôt sur les sociétés de 19 % alors que l'engagement prévu par l'article 210 F du CGI n'avait pas été souscrit, de sorte qu'elle est seule responsable de la procédure de rectification dont elle a fait l'objet ; que l'existence d'un manquement du notaire ne suffit pas engager sa responsabilité, notamment lorsque la preuve n'est pas rapportée d'un lien de causalité entre ce manquement et le préjudice allégué ; qu'en l'espèce, à supposer que le notaire ait commis une faute, aucun préjudice en lien causal avec ce manquement n'est établi puisque le fait d'avoir à tort soumis la vente du 17 décembre 2015 à la TVA n'a entraîné aucune perte, que s'agissant de la rectification au titre de l'impôt sur les sociétés, l'imposition due au titre d'une opération ne consacre pas un préjudice indemnisable puisque la somme est due en tout état de cause ; que la SCI [1] ne démontre pas que s'il avait été informé des obligations prévues par le dispositif de l'article 210 F du code général des impôts l'acquéreur aurait accepté de s'engager à transformer les biens acquis en locaux d'habitation dans un délai de trois ans afin de lui permettre de bénéficier d'une imposition au taux de 19 % et il est même peu probable qu'il ait accepté de souscrire un tel engagement qui l'aurait contraint à réaliser la construction avant le 31 décembre 2018 alors que le local commercial était occupé par un exploitant automobile jusqu'au 31 décembre 2019 et que l'opération portait sur la démolition des bâtiments existants puis la construction d'un ensemble de 242 logements, le tout sans possibilité de prorogation du délai et sous peine d'une amende fiscale de 25 % du prix de vente et que cette probabilité est d'autant plus nulle qu'à ce jour, les constructions ne sont toujours pas réalisées. Subsidiairement, elles évaluent la probabilité que l'acquéreur ait accepté de souscrire l'engagement prévu par l'article 210 F du code général des impôts à 5 %, conduisant à un préjudice en lien avec le manquement fautif de seulement 30 423 euros (615 752 euros x 5 %) et ajoutent que les frais d'assistance pour contentieux fiscal correspondent tout au plus aux frais relatif au courrier d'observations en réponse à la proposition de rectification du 9 mai 2017, la société [1] ne démontrant pas que la procédure s'est poursuivie au-delà de l'avis de mise en recouvrement du 29 juin 2018. Elles rappellent qu'en toute hypothèse, c'est de son propre chef que la SCI [1] a appliqué le taux de 19 % alors que l'engagement prévu par l'article 210 F du CGI n'avait pas été souscrit, de sorte qu'elle est seule responsable de la procédure de rectification dont elle a fait l'objet. 1.2 Réponse de la cour Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l'authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d'assurer l'efficacité de leurs actes. Un acte efficace s'entend d'un acte conforme à la volonté des parties et, à ce titre, les notaires ont le devoir d'éclairer les parties sur le contenu et les effets des engagements afin qu'elles puissent y consentir en toute connaissance de cause. A ce titre, et en sa qualité d'officier public chargé d'assurer la sécurité des actes juridiques, le notaire doit aux parties son aide technique et pour ce faire, a le devoir de solliciter des parties toutes les informations et documents lui permettant de déterminer le régime juridique, notamment fiscal, de l'acte qu'il reçoit. Par ailleurs, la mission authentification des actes, attribuée au notaire, induit un devoir de conseil qui dépasse les limites de la seule obligation de renseignement et qui porte, non seulement sur l'acte lui-même, mais également sur ses incidences fiscales, notamment lorsqu'il s'évince des déclarations des parties que les informations figurant dans l'acte sont susceptibles d'influer sur le taux d'imposition applicable. Il résulte de ces principes que le notaire est responsable, en application de l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil après l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge et que la faute, même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu'aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité. Il appartient au professionnel qui supporte un devoir de conseil de rapporter la preuve de son exécution. Selon les articles 256 et 257 du code général des impôts, les livraisons de biens et prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée lorsque l'immeuble est neuf c'est-à-dire achevé depuis moins de cinq ans. En l'espèce, la cession portait sur des parcelles comportant des bâtiments achevés depuis plus de cinq ans, de sorte que l'opération n'était pas soumise à la TVA. L'article 1594 0 G-A du code général des impôts dispose que les acquisitions d'immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l'article 256 A, lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

Par ces motifs La cour, Infirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Toulon le 19 mai 2022, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ; Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant, Condamne Mme [S] [P] et la SELARL [2], in solidum, à payer à la SCI [1] une somme de 67 575,20 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ; Condamne Mme [S] [P] et la SELARL [2], in solidum, aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute Mme [S] [P] et la SELARL [2] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [S] [P] et la SELARL [2], in solidum, à payer à la SCI [1] une indemnité de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en première instance et devant la cour. La greffière La présidente