Cour d'appel, chambre 1-1, 28 avril 2026 — n° 21/14383

Par ces motifs La cour, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Marseille le 30 septembre 2021 ; Y ajoutant, Condamne M. [D] [I] aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute M. [D] [I] de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [D] [I] à payer à M. [M] [Q] et Mme [E] [R] épouse [Q], ensemble, une indemnité de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour. Le greffière La présidente

*** Exposé des faits et de la procédure Par acte authentique reçu le 28 novembre 2011 par maître [D] [I], notaire à [Localité 2], M. [M] [Q] et Mme [E] [R] épouse [Q] (les époux [Q]) ont acquis des consorts [G] un bien immobilier situé à [Localité 4], constitué, d'une part d'une parcelle cadastrée section AW, n° [Cadastre 1] correspondant aux lots 29, 30, 31 et 52 de la copropriété, consistant en une maison d'habitation et deux places de stationnement, d'autre part les 1/6ème indivis d'une parcelle de terre en nature de sol cadastrée section AW n°[Cadastre 2]. La vente a été conclue au prix de 245 000 euros, à raison de 241 000 euros pour les droits immobiliers et 4 000 euros pour les meubles. En juin 2016, apprenant que la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2] était en vente, les époux [Q] ont découvert que le notaire avait déposé le 24 avril 2012, sans les en informer, une attestation rectificative datée du 19 avril 2012 modifiant la consistance du bien acquis le 28 novembre 2011, en en retranchant le 1/6ème indivis de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2]. Par acte du 28 octobre 2020, les époux [Q] ont assigné M. [I] en responsabilité devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d'obtenir des dommages-intérêts. Par jugement du 30 septembre 2021, le tribunal a : - condamné M. [I] à payer aux époux [Q] à titre de dommages-intérêts, une somme de 40 000 euros en réparation de leur préjudice financier et une somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ; - débouté les époux [Q] du surplus de leurs demandes ; - débouté M. [I] de ses demandes ; - condamné M. [I] aux dépens et à payer aux époux [Q] une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Pour retenir la responsabilité de M. [I] et le condamner à indemniser les époux [Q], le tribunal a considéré en substance que l'acte authentique de vente et l'acte sous seing privé qui l'avait précédé, désignaient le bien vendu comme constitué de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 1] et des 1/ 6èmes indivis de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2] ; qu'il appartenait au notaire de s'assurer de la consistance du bien vendu et qu'ayant manqué de vigilance sur ce point, il avait commis une faute engageant sa responsabilité. S'agissant du préjudice, le tribunal a estimé qu'il correspondait à la valeur des droits perdus par les époux [Q], à savoir leur part indivise dans le terrain cadastrée section AW n°[Cadastre 2]. Il a considéré qu'il n'était pas pertinent de se référer au prix d'acquisition réglé par M. [V] pour l'acquisition de cette parcelle fixé à la faveur d'une licitation entre coindivisaires d'une même famille après compensation avec des travaux d'amélioration et qu'il convenait de prendre en considération l'avis fixant la valeur de la parcelle perdue à 280 000 euros. Il a par ailleurs considéré que les époux [Q] justifiaient d'un préjudice moral au regard du comportement du notaire, qui n'avait pas jugé utile de les prévenir de la difficulté, avait fait publier à leur insu un acte rectificatif modifiant la consistance du bien acquis et était demeuré taisant lorsqu'ils avaient sollicité des explications. Par acte du 12 octobre 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [I] a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 27 janvier 2026. Prétentions des parties Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 9 novembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, M. [I] demande à la cour de : ' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ; En conséquence, ' débouter les époux [Q] de l'ensemble de leurs demandes ;

Motifs de la décision 1/ Sur la responsabilité du notaire 1.1 Moyens des parties M. [I] fait valoir qu'il n'a commis aucune faute puisqu'il a été contraint de publier l'attestation rectificative après le refus du service de la publicité foncière de publier l'acte de vente du 28 novembre 2011 au motif que les vendeurs n'étaient pas propriétaires de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2] ; que la désignation dans l'acte authentique au titre des droits acquis du 1/6ème de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2] correspond à une erreur matérielle due à un remaniement du cadastre publié le 20 juillet 2009 puisque la copropriété était initialement cadastrée section D n°[Cadastre 3], que par suite d'un procès-verbal de remaniement publié le 25 novembre 2004 elle est devenue la parcelle cadastrée AW [Cadastre 4], qui a ensuite été divisée en deux parcelles cadastrées section AW n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], qu'en janvier 2010 les copropriétaires ont décidé d'annuler le lot n°6, la copropriété comprenant désormais les lots 1 à 5 et 7 à 19 et que le lot 6, désigné comme étant une parcelle de terrain en nature de sol cadastrée section AW n°[Cadastre 2] pour une contenance de 3 ares et 86 centiares appartenait aux six copropriétaires en indivision, à raison de 1/6ème chacun, dont les 5/6ème attribués à M. [M] [V] par l'effet d'un partage en date du 22 juillet 2010, de sorte que les consorts [G] ne pouvaient vendre 1/6ème indivis de cette parcelle aux époux [Q] ; que ceux-ci savaient que la vente ne portait que sur les lots 29, 30, 31 et 52 de l'immeuble en copropriété puisque l'avant-contrat précisait que seule l'assiette de la copropriété était cadastrée section AW n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], de sorte que la vente des droits indivis sur la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2] n'est jamais entrée dans les prévisions des parties et qu'il n'avait en conséquence aucune obligation d'obtenir leur accord pour rectifier l'acte. Selon lui, à supposer qu'il ait commis une faute, les époux [Q] n'ayant jamais convenu avec leurs vendeurs, qui n'en étaient pas propriétaires, d'acquérir ce 1/6ème indivis de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2], n'ont subi aucune perte financière indemnisable. Subsidiairement, sur le préjudice, il fait remarquer que la parcelle AW [Cadastre 2] a été attribuée en totalité à M. [V] et évaluée lors de sa vente en 2010 à seulement 4 000 euros, de sorte que les époux [Q] ne peuvent évaluer leur préjudice à partir de la valeur actuelle de la parcelle litigieuse. Les époux [Q] répliquent que, contrairement à ce que soutient le notaire, l'acte authentique du 28 novembre 2011 a été enregistré et publié sans difficulté à la conservation des hypothèques d'Aix en Provence le 21 décembre 2011 ; que le compromis de vente du 25 février 2011 fait expressément référence en désignant les biens vendus aux lots de copropriétés mais également au 1/6ème indivis de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2] ; qu'en matière de transfert de propriété, le notaire est tenu de vérifier l'aliénabilité du bien vendu, de faire des recherches complètes sur l'origine de propriété et les charges dont le bien est grevé et de vérifier l'étendue et la nature des droits réels cédés, plus particulièrement lorsqu'il s'agit d'une parcelle de terrain à bâtir, sans s'arrêter aux déclarations des parties dont il lui appartient de vérifier la sincérité ; qu'en l'espèce, dans l'acte du 28 novembre 2011, le bien vendu est expressément désigné comme correspondant d'une part aux lots en copropriété de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 1], d'autre part au 1/6ème de la parcelle indivise AW n°[Cadastre 2] et que le notaire ne pouvait rédiger et faire publier, sans les en aviser, une attestation rectificative modifiant leur titre de propriété et les évinçant d'une partie des parcelles acquises sans prévoir un remboursement du surplus du prix et des frais payés au titre d'une parcelle dont ils ne sont pas propriétaires. 1.2 Réponse de la cour Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l'authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d'assurer l'efficacité de leurs actes. Ils ont le devoir, dans le cadre de la vente d'un immeuble, de vérifier les droits des parties sur le bien vendu et la situation de l'immeuble, notamment afin de dissiper toute équivoque dans l'esprit des contractants. Un acte efficace s'entend d'un acte conforme à la volonté des parties et à ce titre, le notaire a le devoir de les éclairer sur le contenu et les effets de leurs engagements, afin qu'elles puissent y consentir en toute connaissance de cause. Par ailleurs, lorsqu'il existe un risque que l'efficacité de l'acte soit compromise, même temporairement, il doit en informer les parties en attirant leur attention sur les risques encourus. Au regard de ces devoirs que lui impose sa charge, le notaire est responsable de tout manquement, étant précisé que la faute, même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu'aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité. En l'espèce, il n'est pas contesté que l'acte authentique de vente reçu par M. [I] le 28 novembre 2011 désigne l'immeuble vendu aux époux [Q] par les consorts [G] comme suit : « 1° sur la commune de [Localité 4], [Adresse 3], dans l'ensemble immobilier en copropriété comprenant une construction élevée sur quatre niveaux, avec cour, dépendances et parkings, figurant au cadastre sous la référence section AW n°[Cadastre 1], les lots 29,30,31 et 52 ; 2° les 1/6ème indivis, sur la commune de [Localité 4] (Bouches du Rhône) [Adresse 4], une parcelle de terrain en nature de sol figurant au cadastre sous la référence suivante : section AW n°[Cadastre 2], Tels que ces biens ont été désignés aux termes de l'état descriptif de division ci-après énoncé avec tous les immeubles par destination pouvant en dépendre ». L'état descriptif de division publié le 12 novembre 1984 est rappelé page 5, de même que sa modification par acte reçu le 22 janvier 2010 par Me [K], publié au bureau des hypothèques d'Aix en Provence le 12 avril 2010. Il n'est pas davantage contesté que la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2] n'appartenant pas aux vendeurs ne pouvait être vendue aux époux [Q]. Le notaire, qui invoque une erreur purement matérielle, a donc manqué à son devoir de vigilance en incluant cette parcelle dans le périmètre de la vente. Cette erreur est fautive dès lors que le notaire doit assurer l'efficacité de son acte et, à ce titre, vérifier les droits du vendeur sur la parcelle cédée. Ses explications sur le caractère purement matériel de l'erreur sont inopérantes dès lors que ce qui a été découvert après aurait pu l'être avant à la faveur d'une lecture croisée et plus consciencieuse des actes. Le notaire ne justifie d'aucune circonstance rendant cette erreur imprévisible au regard de la teneur des actes antérieurs. Cette erreur revêt donc un caractère fautif. A cette première erreur, s'en ajoute une seconde puisqu'après avoir reçu l'acte authentique, découvrant son erreur, il a fait publier au bureau des hypothèques une attestation rectificative soustrayant les 1/6ème de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2] du périmètre de la vente sans en informer les époux [Q]. Or, s'il n'avait d'autre choix que de rédiger cette attestation rectificative et de la faire publier, il devait en informer les époux [Q] qui étaient les premiers concernés par la rectification. Ses explications quant à l'absence de droits des acquéreurs sur la parcelle au motif que les vendeurs ne pouvaient utilement leur vendre des droits indivis dont ils n'étaient pas eux-mêmes titulaires, sont inopérantes pour justifier un tel manquement au devoir de loyauté, d'information et de conseil du notaire à l'égard des parties à un acte authentique de vente auquel il prête son concours.