Cour d'appel, chambre 1-1, 29 avril 2026 — n° 21/15942

PAR CES MOTIFS , La cour, Infirme le jugement déféré rendu le 8 juillet 2021 mais seulement en ce qu'il a ordonné à M.[D] [J] et Mme [K] [N] de restituer à Mme [T] le dépôt de garantie d'un montant de 11 750 euros et les a condamnés à payer la somme de 8 000 euros à Mme [C] [T] à titre de dommages et intérêts ; Confirme le jugement déféré rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 8 juillet 2021 pour le reste ainsi que l'ensemble des dispositions soumises à la cour du jugement rendu le 27 mai 2021 par ce même tribunal ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Autorise le notaire séquestre du dépôt de garantie si ce n'est déjà fait, à se défaire entre les mains de Mme [T] de la somme séquestrée de 11 750 euros lui revenant ; Condamne M.[J] et Mme [N] à lui verser à Mme [C] [T] la somme de 3 824 euros en réparation de son préjudice financier ; Condamne M.[D] [J] et Mme [K] [N] à supporter la charge des dépens d'appel ; Les déboute de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Les condamner à payer à Mme [S] [T] la somme de 2'000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes. La greffière, La présidente,

*** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Selon jugement d'adjudication sur licitation du 13 mars 2014, M. [D] [J] et Mme [K] [N] ont acquis le bien immobilier appartenant à M. [M], débiteur saisi, situé [Adresse 4] à [Localité 1]. Par acte authentique du 14 mai 2018, Mme [S] [T] a conclu avec les consorts [A], une promesse synallagmatique de vente portant sur cet appartement au prix de 235 000 euros. L'acte a été conclu sous les conditions suspensives de droit commun dont celle relative à l'absence de saisi ou d'inscriptions figurant à l'état hypothécaire et dont la charge augmentée du coût des radiations serait supérieure au prix de vente. L'acte prévoyait également une condition particulière portant sur la vente d'un bien immobilier de l'acquéreur aux fins d'apport financier. La date de réitération de la vente en cas de réalisation de l'ensemble des conditions suspensives a été fixée au plus tard 11 août 2018. Conformément aux termes de l'acte, Mme [T] a procédé au versement la somme de 11 750 euros entre les mains du notaire des vendeurs à titre de dépôt de garantie. La vente du bien appartenant à Mme [T] ayant été fixée au 9 juillet 2018, les parties ont convenu de procéder concomitamment à la réitération par acte authentique de la vente du bien objet du compromis signé avec les consorts [A]. Par courriel du 7 juillet 2018, le notaire de Mme [T] a informé sa cliente que le bien objet du compromis de vente était grevé de deux hypothèques non purgées. Par acte du 28 décembre 2018, Mme [T] a assigné M. [J] et Mme [N] devant le tribunal judiciaire de grande instance de Marseille, aux fins de voir, sur le fondement des articles 1304-3 et 1112-1 du Code civil, prononcer la caducité du compromis de vente et obtenir la condamnation sous astreinte des défendeurs à lui restituer le dépôt de garantie ainsi que leur condamnation à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire rendu le 25 mai 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a : - admis les conclusions en révocation de l'ordonnance de clôture avec demande de rabat de l'ordonnance de clôture ; - ordonné à nouveau la clôture de l'instruction ; - débouté Mme [T] de sa demande de caducité de la promesse de vente du 24 mars 2018; - dit que M. [J] et Mme [N] ont commis une faute en ne respectant pas leur obligation précontractuelle d'information ; - ordonné la réouverture des débats pour le surplus des demandes ; - renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 8 juillet 2021 ; - enjoint les parties à conclure avant le 1er juillet 2021 et de signifier leurs conclusions avant cette date ; - dit qu'il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes et les dépens dans l'attente de l'audience susvisée. Pour faire droit à la demande de révocation de l'ordonnance de clôture, le tribunal a constaté qu'une erreur matérielle s'était glissée dans le message RPVA des défendeurs, dépourvu de leurs conclusions avant clôture pourtant mentionnées en pièce-jointe. Sur le fond, il a retenu que la preuve d'une inscription hypothécaire dont la charge augmentée du coût des radiations serait supérieure au prix de vente, dans les conditions définies par le compromis de vente, n'était pas établie et a en conséquence dit n'y avoir lieu à prononcer la caducité du compromis de vente. Il a cependant considéré que les consorts [A] avaient commis une faute susceptible d'engager leur responsabilité en ce qu'ils avaient manqué à leur obligation précontractuelle d'information dès lors qu'ils s'étaient abstenus d'informer Mme [T] de ce que le bien acquis aux enchères, pouvait faire l'objet d'inscriptions d'hypothèques non purgées. Par jugement contradictoire du 14 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a : - rappelé que Mme [S] [T] a été déboutée de sa demande de caducité du compromis de vente en date du 14 mai 2018 ;

MOTIVATION 1-Sur la demande de nullité de l'avant-contrat 1.1Moyens des parties M.[J] et Mme [N] font valoir que conformément au principe de concentration des moyens, la demande tendant à voir prononcer la nullité du compromis de vente, n'a pas été formulée par Mme [T] à l'occasion des conclusions du 25 septembre 2020 et elle ne le fera qu'en profitant de la réouverture des débats, soit postérieurement à la clôture de l'instruction intervenue le 27 mai 2021. Ils l'estiment irrecevable dans la mesure où le tribunal a prononcé la réouverture des débats sans révoquer l'ordonnance de clôture et précisent à ce titre que s'il est vrai que Mme [T] visait, dès ses premières conclusions, les dispositions de l'article 1112-1 du Code civil afin d'obtenir l'allocation de dommages et intérêts sur ce fondement, sa demande relative au compromis de vente se limitait à voir prononcer la caducité de l'acte. Ils considèrent que le tribunal, statuant après réouverture des débats, ne pouvait se saisir de ce seul visa en l'absence de prétention expresse tendant à la nullité de l'acte sauf à contrevenir aux principes élémentaires de procédure civile. Ils contestent enfin toute défaut d'information précontractuel et soutiennent que Mme [T] ne rapporte pas la preuve de ce qu'ils avaient connaissance de l'information à savoir que les inscriptions n'avaient pas été purgées par le prix de vente de l'adjudication revendiquée ni que cette information était déterminante pour elle. Ils ajoutent que la condition suspensive mentionnée en page 8 que l'état hypothécaire ne devait pas révéler d'inscriptions grevant le bien supérieures au prix disponible, que tel était bien le cas et qu'au surplus une autre clause du contrat prévoyait que si tel était le cas le vendeur s'oblige à payer l'intégralité des sommes pouvant être dues et à obtenir à ses frais ses certificats de radiation et à en justifier à l'acquéreur. Mme [T] soutient que les consorts [A] ont manqué à leur obligation précontractuelle d'information en s'abstenant sciemment de l'informer de l'existence d'hypothèques grevant le bien et que cette réticence dolosive a été déterminante de son consentement ; que cette demande n'est pas nouvelle puisque son assignation au fond, tout comme ses conclusions de première instance étaient précisément fondées sur les dispositions de l'article 1112-1 du Code civil de sorte que le tribunal, tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit et de redonner leur exactes qualification aux faits, était tenu de statuer sur les demandes de nullité du contrat et de dommages et intérêts découlant de ce fondement sauf à commettre un déni de justice sanctionné par les dispositions de l'article 4 du code de procédure civile. 1.2 Réponse de la cour -sur la recevabilité de la demande d'annulation du contrat Il ressort du jugement du 27 mai 2021 lui-même que c'est en application des dispositions de l'article 444 du code de procédure civile, que le tribunal a ordonné la ré-ouverture des débats, afin de permettre aux parties de conclure sur « les conséquences à tirer de l'absence de caducité et de la faute des vendeurs quant au non- respect de leur obligation pré-contractuelle d'information ». Il convient de souligner qu'à défaut d'en avoir fait mention tant dans le corps de la décision qu'en son dispositif, la réouverture des débats n'a pas emporté la révocation de l'ordonnance de clôture fixée au jour de la décision. Aussi les parties ne pouvaient -elles présenter de nouvelle prétention qu'elles n'auraient pas formulée dans leurs dernières écritures et qui ne relèverait pas de la seule question faisant l'objet de la réouverture des débats, à peine d'irrecevabilité. En l'espèce, Mme [T] après avoir invoqué la caducité du compromis pour défaillance de la condition suspensive de l'absence de toutes inscriptions hypothécaires sur le bien ainsi que les dispositions de l'article 1112-1 du Code civil et l'octroi de dommages et intérêts, a sollicité après réouverture des débats sans révocation de la clôture, la nullité du compromis sur ce dernier fondement. Cette dernière prétention repose sur les mêmes faits que ceux fondant la demande de caducité de la promesse qui a été rejetée par le tribunal estimant qu'il n'était pas démontré que les hypothèques grevant le bien dépassaient le prix de vente, et dont Mme [T] ne demande pas l'infirmation. L'action en nullité a pour effet de mettre à néant le contrat. L'action engagée pour en faire constater la caducité qui trouve son fondement dans une clause de l'acte dont la validité n'est pas remise en cause, mais dont la conséquence est de mettre un terme aux obligations des parties par la disparition de l'acte juridique par suite de la non survenance d'un événement nécessaire à la production de ses effets et entraîne elle aussi des éventuelles restitutions. Il s'ensuit que la nullité du contrat demandée par Mme [T] après réouverture des débats, produit les mêmes effet que sa caducité en ce qui concerne les restitutions. Ainsi, le tribunal qui a rouvert les débats et a demandé aux parties de conclure sur les conséquences à tirer de l'absence de caducité et de la reconnaissance d'une faute des vendeurs quant au non- respect de leur obligation pré-contractuelle d'information, a permis à Mme [T] sans modifier l'objet du litige de formuler une demande d'annulation du contrat produisant les mêmes effets. Les intimés ne peuvent prétendre que Mme [T] avait limité sa demande sur le fondement de l'article 1112-1 du Code civil à l'octroi de dommages et intérêts faisant le choix de la sanction prévue au 6° alinéa de cet article puisque tant la caducité que l'annulation du contrat pour manquement à son obligation d'information précontractuelle visent à écarter les prétentions de Mme [N] et M.[J] refusant la restitution par le notaire du dépôt de garantie versée et le paiement d'une clause pénale. Par ailleurs, (et malgré l'absence de demande d'infirmation du jugement sur le rejet de la caducité de la promesse pour non réalisation de la condition suspensive de l'absence d'inscriptions hypothécaire grevant le bien dont le montant dépasserait le prix de vente, et sa motivation devenus par voie de conséquence définitifs), la demande d'annulation de la promesse associée à la confirmation du jugement du 8 juillet 2021 en ce qu'il a fait droit à ses demandes et a ordonné à la restitution du dépôt de garantie et débouté les intimés de leur demande en paiement de la clause pénale, vise bien à écarter les prétentions de M.[J] et Mme [N]. Il s'en déduit que la demande en annulation du contrat est recevable. - sur le fond Aux termes de l'article 1112-1 du Code civil celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. Il est constant que cette obligation d'information porte sur l'objet de la vente lui-même. En application de ces dispositions, le créancier de l'obligation d'information qui invoque un manquement à cette obligation doit prouver : - qu'une information ne lui a pas été communiquée, - que cette information était déterminante de son consentement,