Cour d'appel, chambre civile tgi, 29 avril 2026 — n° 24/00772

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort Confirme le jugement rendu le 7 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion sauf en ce qu'il a condamné M. [T] [A] [G] à payer à M. [I] [C] [G] et à Mme [O] [K] [W] la somme de 18.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation ; Le réforme sur ce point ; Statuant à nouveau sur le seul chef infirmé Condamne M. [T] [A] [G] à payer à M. [I] [C] [G] et à Mme [O] [K] [W] la somme de 14.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation ; Y ajoutant Condamne M. [T] [A] [G] aux dépens d'appel ; Déboute M. [T] [A] [G] de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [T] [A] [G] à payer à M. [I] [C] [G] et Mme [O] [K] [W] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [T] [A] [G] à payer à la SAS CAFPI la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Wardali KASSIM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

GREFFIÈRE LORS DU DÉPÔT DE DOSSIER : Mme Véronique FONTAINE, Greffière GREFFIÈRE LORS DE LA MISE A DISPOSITION : Mme Wardali KASSIM, Greffière LA COUR : Le 15 juin 2021 M. [I] [C] [G], Mme [O] [K] [W] (le promettant ou les vendeurs) et M. [T] [A] [G] (le bénéficiaire ou M. [G]) ont signé une promesse de vente portant sur l'acquisition d'une maison située [Adresse 4], à [Localité 5] (Réunion) moyennant le prix de 185.000 euros. La promesse de vente a été conclue en prévoyant, entre autres, la sollicitation par M. [T] [G] d'un prêt d'un montant maximal de 185.000 euros sur une durée maximale de 300 mois au taux maximal de 1,7% assortie d'une clause d'immobilisation d'un montant de 18.500 euros. M. [G] ayant justifié par l'intermédiaire de son courtier, la SAS CAFPI (la CAFPI), aux vendeurs, trois refus de prêt conduisant à renoncer à son engagement d'achat et les vendeurs, arguant du fait que les offres de prêt ne répondent pas aux caractéristiques du prêt prévues dans la promesse de vente ou n'ont pas été déposées dans les délais convenus, ces derniers ont demandé le paiement de l'indemnité d'immobilisation, ce qu'a refusé M. [G]. Par acte du 22 mars 2022, les vendeurs ont assigné M. [G] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis (Réunion) aux fins de condamnation à leur régler l'indemnité d'immobilisation et, à défaut, à réparer le préjudice subi du fait de l'absence de notification, dans des délais, des refus de prêt. Le 16 septembre 2022, M. [G] a assigné en intervention forcée la CAFPI et les procédures ont été jointes. M. [G] a conclu au débouté des prétentions des vendeurs et sollicité le bénéfice de l'exécution provisoire. A titre subsidiaire, il a sollicité la condamnation de la CAFPI à le garantir et à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts. La CAFPI a conclu au débouté des prétentions de M. [G]. C'est dans ces conditions que, par jugement rendu le 7 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes : « CONDAMNE Mr [T] [G] à payer à Mr [I] [G] et à Mme [O] [W] la somme de 18.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, DÉBOUTE Mr [T] [G] de son appel en garantie dirige contre la société CAFPI, REJETTE toutes les autres demandes, CONDAMNE Mr [T] [G] à payer à Mr [I] [G] et à Mme [O] [W] la somme de 2000 € et à la société CAFPI la somme de 1800€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; CONDAMNE Mr [T] [G] aux dépens. » L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2025. **** Dans ses dernières conclusions n°2 transmises par voie électronique le 9 avril 2025, M. [G] demande à la cour de : -Juger l'appel recevable et bien fondé ; -Annuler et Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : . Condamné M. [G] à payer aux vendeurs la somme de 18.500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, . Débouté M. [G] de son appel en garantie dirigé contre la CAFPI, . Rejeté toutes les autres demandes, . Condamné M. [G] à payer aux vendeurs la somme de 2.000 euros et à la CAFPI la somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, . Rappelé que l'exécution provisoire est de droit, . Condamné M. [G] aux dépens ; Statuant à nouveau -Débouter les vendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; -Déclarer recevable l'action en responsabilité contractuelle de M. [G] à l'encontre de la CAFPI ; -Dire fondée la responsabilité contractuelle de la CAFPI et sa mise en cause dans la présente procédure ; -Ce fait, condamner la CAFPI à garantir M. [G] contre toute condamnation qui serait mise à sa charge ; -Condamner la CAFPI à la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi ; -Condamner la CAFPI et les vendeurs à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. ***

MOTIFS A titre liminaire La cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Sur la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt Les premiers juges ont jugé que M. [G] n'avait pas sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente : il n'a justifié ni de l'acceptation ni du refus d'une offre de prêt dans les délais prévus (15 septembre 2021) et aucune des demandes de financement ne correspondait au caractéristiques de la promesse (montant du financement sollicité inférieur au montant maximal prévu, taux demandés inférieurs ou supérieurs) et ont, en conséquence, condamné M. [G] à verser aux vendeurs la somme de 18.500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation. M. [G] soutient en substance que ce sont les circonstances qui l'on empêché de justifier de l'état d'avancement de l'offre de prêt, qu'il ne disposait pas de cette information à la date du 15 septembre et que c'est la CAFPI qui est clairement à l'origine de ce défaut d'information, ce qui révèle un comportement fautif. Il fait encore valoir que le compromis prévoyait des montants, durée et taux maximum et qu'il était loisible de solliciter des prêts en dessous de ces valeurs : les juges ont ainsi dénaturé les termes du contrat. Sur le fondement des articles 1124, 1178 et 1304-3 du code civil, les vendeurs font valoir que l'acquéreur doit rechercher un prêt strictement conforme aux stipulations de la promesse de vente et doit le faire selon les modalités prévues par l'avant-contrat et qu'ainsi, faute de démontrer avoir déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, il en résulte que la condition suspensive est réputée accomplie et que le promettant pouvait se prévaloir de la clause pénale : en l'espèce, le courtier de M. [G] a adressé un courriel au notaire en date du 4 novembre 2021 de refus de prêt par la BRED, soit un mois et demi après l'expiration du délai pour justifier de la condition suspensive. Ils plaident que le montant et le taux indiqué sont inférieurs aux prévisions contractuelles ce qui augmente le risque de refus bancaire. Ils ajoutent que la promesse de vente prévoyait que le prêt devait être garanti par une assurance décès-invalidité, or, la demande de prêt n'en fait pas état et qu'en outre, alors que M. [G] s'engageait dans l'achat d'un bien immobilier, il contractait en même temps un prêt auprès de la banque postale le 21 juillet 2021 pour un montant de 16.000 euros ayant pour conséquence de diminuer ses revenus et donc ses capacités d'emprunt. Dès lors, ils estiment que le refus de prêt a été provoqué par M. [G] et qu'il était donc déchu du bénéfice de la condition suspensive et qu'il n'a fautivement pas levé l'option dans le délai indiqué à l'avant-contrat, si bien qu'il a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité et qui trouve réparation par le principe de l'indemnité d'immobilisation acquise au promettant et qui constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire. Sur ce, Vu l'article 1103 du code civil ; Vu les articles 1582 et suivants du code civil relatifs au contrat de vente ; Vu les articles 1304 et suivants du code civil relatif à l'obligation conditionnelle en vertu desquels : -l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain, elle est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple à compter de l'accomplissement de ladite condition, sauf stipulation contraires des parties, et résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. -la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a avait intérêt en a empêché l'accomplissement tandis que la condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt -une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie, sauf stipulation contraire des parties Lorsque la date fixée par la promesse de vente pour la signature de l'acte authentique de vente constitue le point de départ de l'exécution forcée du contrat, la renonciation de l'acquéreur à la condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif doit intervenir avant cette date Lorsque dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque. Vu les articles L.313-40 et L.313-41 (ancien article L.312-16) du code de la consommation aux termes desquels la promesse unilatérale de vente acceptée doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts ; Lorsque l'acte indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. Le caractère d'ordre public de l'article L.313-41 du code de la consommation interdit la stipulation d'obligations contractuelles imposées à l'acquéreur de nature à accroître les exigences du texte, tel imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai. La réalisation, comme la défaillance, de la condition doit intervenir dans le délai stipulé par le contrat ou par la loi. Lorsque le délai prévu pour la réalisation de la condition est écoulé, la caducité opère de plein droit sauf stipulation contraire. La caducité joue également lorsque les conditions ne sont réalisées que partiellement, ou lorsqu'elles ne sont pas réalisées selon les modalités prévues par le contrat, dans le délai imparti. Comme conséquence de la caducité de la promesse, le vendeur peut être amené à restituer à l'acquéreur des sommes versées par lui : -si une somme a été versée à titre d'acompte ou de dédit, elle doit être restituée à l'acquéreur puisqu'en raison de sa caducité le contrat ne peut recevoir exécution -par contre si la somme a été versée à titre d'indemnité d'immobilisation, il n'y a pas lieu de la restituer - sauf clause contraire. La condition suspensive de l'obtention d'un prêt au sens de la loi est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d'une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l'opération stipulées par l'emprunteur et non rétractée avant la date prévue pour la réalisation de la vente, alors même que l'emprunteur aurait décliné cette offre. La condition suspensive de l'obtention d'un prêt est réputée accomplie si le bénéficiaire en a empêché l'accomplissement ou provoqué sa défaillance, telle une absence totale de démarche aux fins d'obtention du prêt. Un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles.