Cour d'appel, 1ère chambre, 30 avril 2026 — n° 23/01992

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant acte notarié du 1er mars 2018, les sociétés SARL Illico et SCI SCCV Technisud Promotion ont vendu à la société SCI [X] divers terrains situés à Jouy-aux-Arches moyennant un prix total de 5 354 000 euros, revenant pour 3 800 000 euros à la société SARL Illico et pour 1 524 000 euros à la société SCI SCCV Technisud Promotion. Ce prix a été stipulé payable comptant au jour de la signature à concurrence de 1 774 375 euros pour les biens appartenant à la société SARL Illico et à hauteur d'une somme de 725 625 euros pour les biens appartenant à la société SCI SCCV Technisud Promotion, le solde étant stipulé payable à terme au moyen d'échéances fixées les 28 février 2019, 28 février 2020 et 28 février 2021. Pour sûreté et garantie du paiement des soldes du prix, outre l'inscription sur les biens vendus d'un privilège de vendeur assorti de l'action résolutoire, les sociétés SARL Compagnie de Phalsbourg et SAS Terra Nobilis sont intervenues à l'acte en qualité de cautions solidaires et indivisibles du paiement des sommes dues par l'acquéreur au titre du paiement du solde du prix de vente payable à terme, et ce, dans la limite d'un montant maximal de 2 854 000 euros pour chacune des cautions. La SCI [X] n'ayant pas respecté l'échéancier, les sociétés venderesses l'ont mise en demeure par courriers recommandés du 25 mars 2020 de régler sans délai la somme manquante de 800 000 euros. A cette même date et selon les mêmes modalités, les sociétés constituées caution ont été mises en demeure de payer les soldes dus. Par acte authentique du 30 avril 2020, les parties à la vente ont convenu d'une réduction du prix de vente total initial à hauteur de 654 000 euros et la SCI [X] s'est acquittée du paiement de la somme de 1 200 000 euros en lieu et place des échéances restant à courir, revenant à la société Illico pour 852 000 euros et à la société Technisud Promotion pour 348 000 euros. Ce paiement a été réalisé par la comptabilité de l'officier public et quittancé audit acte. En conséquence du paiement intervenu, les vendeurs ont consenti à la mainlevée pure et simple des cautionnements des sociétés SARL Compagnie de Phalsbourg et SAS Terra Nobilis et des sûretés hypothécaires leur profitant. Par actes d'huissier signifiés les 12 et 13 avril 2021, la SARL Illico et la SCI SCCV Technisud Promotion ont assigné à comparaître les sociétés SARL Compagnie de Phalsbourg, SCI [X] et SAS Terra Nobilis devant le tribunal judiciaire de Metz sollicitant l'annulation de l'acte authentique du 30 avril 2020 en se prévalant, d'une part, sur le fondement de l'article 1143 du code civil, d'un vice du consentement, d'autre part, sur le fondement de l'article L213-3 du code de l'urbanisme de l'absence d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner. Aux termes des dernières conclusions déposées, les sociétés SCI [X], SARL Compagnie de Phalsbourg et SAS Terra Nobilis ont notamment sollicité le rejet des demandes formées. Par jugement contradictoire du 21 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Metz a': débouté la SARL Illico et la SCI SCCV Technisud Promotion de leur demande de nullité de l'acte notarié rectificatif du 30 avril 2020 sur le fondement de l'article 1143 du code civil ainsi que de leurs demandes de paiement de solde du prix de vente, de pénalités et d'intérêts de retard ; débouté la SARL Illico et la SCI SCCV Technisud Promotion de leur demande de nullité de l'acte notarié rectificatif du 30 avril 2020 sur le rondement des articles L213-1 et L213-2 du code de l'urbanisme ainsi que de leurs demandes de paiement de solde du prix de vente, de pénalités et d'intérêts de retard ; débouté les sociétés SARL Illico et SCI SCCV Technisud Promotion de leurs demandes de dommages-intérêts formées sur l'article 1240 du code civil ; débouté les sociétés SARL Illico et SCI SCCV TECHNISUD de leur demande formée au titre de l'article 700 du code'de procédure civile ;

' ' MOTIFS DE LA DECISION ' La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de constatations, de dire ou de juger qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et ceux qui en dépendent, en conséquence, la cour n'est donc saisie que par les chefs critiqués dans l'acte d'appel ou par voie d'appel incident. Aux termes des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, à défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les prétentions formulées dans les dernières conclusions déposées. ' I- Sur la recevabilité de l'appel incident'et de la demande indemnitaire formée au titre de l'appel incident Il résulte des dispositions combinées des article 564 et 567 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ou encore former des demandes reconventionnelles. En l'espèce, dans le cadre des prétentions formulées dans leur appel incident, les intimées sollicitent l'octroi de dommages et intérêts résultant de l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions postérieurement à l'ordonnance de clôture du 10 mai 2023 ayant entraîné la modification des normes régissant les aménagements urbains et commerciaux rendant plus difficile l'obtention d'autorisations commerciales sur les terrains acquis des appelants et dépréciant leur valeur en cas de revente. Les appelantes sollicitent le rejet de l'appel incident'en ce qu'il constitue une demande nouvelle. Bien que les conclusions d'appel ne comportent pas la référence à une irrecevabilité, celle-ci peut se déduire de la demande de rejet. Cependant, cette demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice invoqué par la SCI [X], tenant aux conséquences de la promulgation et l'entrée en vigueur de nouveaux textes régissant les règles applicables en matière d'urbanisme commercial, s'analyse en une demande reconventionnelle qui présente un lien suffisant avec les prétentions des intimées en ce qu'elles constituent la réparation des préjudices résultant de la remise en cause des conventions ayant entériné et scellé le transfert de propriété des biens concernés par les modifications des normes environnementales. Bien que présentée pour la première fois en appel, cette demande est recevable au même titre que l'appel incident.' ' II- Sur la demande de nullité de l'acte rectificatif du 30 avril 2020 Aux termes des dispositions de l'article 1142 du code civil, la violence est une cause de nullité qu'elle ait été exercée par une partie ou par un tiers. Il résulte de l'article 1143 du même code dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, qu'il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif. La cour rappelle que la contrainte économique se rattache à la violence et non à la lésion et que deux conditions doivent être réunies pour que la violence économique provoque l'annulation du contrat. D'une part, il faut que soit établie une situation de contrainte économique, autrement dit une inégalité contractuelle entre les parties qui découle de la situation de détresse économique, dans laquelle se trouve l'une d'entre elles, et qui se traduit par l'impossibilité pour ce contractant économiquement dépendant, de négocier librement le contrat, comme ne pouvant, au regard de sa situation économique, faire autrement que de conclure le contrat qui lui est imposé. D'autre part, le contractant dominant doit avoir abusé de la situation de péril à laquelle est confronté son cocontractant, pour en retirer un profit ou un avantage contractuel excessif. Le contrat n'est susceptible d'être annulé que si le contractant en situation de force a exploité la contrainte économique dont son cocontractant est victime pour lui imposer un contrat excessivement déséquilibré. Dès lors, La violence économique n'est donc cause de nullité du contrat que si l'inégalité des contractants, provoquée par la contrainte économique subie par l'un d'eux, est le ferment d'un déséquilibre contractuel dû à l'exploitation de cette situation par l'autre contractant. ' En l'espèce, la cour observe que les énonciations du premier juge ne sont pas contestées en ce qu'il a été relevé, à partir de l'analyse des extraits d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés de chacune d'elles, que les sociétés appelantes sont des professionnels de l'immobilier la SARL Illico étant une société ayant pour objet la gestion immobilière ainsi que la vente de biens immobiliers et mobiliers et la SCI SCCV Technisud Promotion est une société de construction vente ayant pour objet l'acquisition d'un terrain situé à Jouy-Aux-Arches, la démolition de tout ou partie d'immeuble qui pourrait être édifié sur le terrain acquis, la construction de tous immeubles soit individuels, soit collectifs. Il résulte des pièces versées aux débats que ces deux sociétés, assistées de leur notaire, ont, par acte authentique du 1er mars 2018 dressé par le notaire des acquéreurs, vendu à la SCI [X], divers biens immobiliers leur appartenant situés [Adresse 4] à Jouy-Aux-Arches, moyennant un prix total de 5 354 000 euros, revenant pour 3 800 000 euros à la société SARL Illico et pour 1 524 000 euros à la société SCI SCCV Technisud Promotion. Il résulte de l'analyse dudit acte produit en copie que le prix convenu a été stipulé payable comptant, au jour de la signature, à concurrence de 1 774 375 euros pour les biens appartenant à la société SARL Illico et à hauteur d'une somme de 725 625 euros pour les biens appartenant à la société SCI SCCV Technisud Promotion, le solde étant stipulé payable à terme au moyen d'échéances fixées les 28 février 2019, 28 février 2020 et 28 février 2021. Il est établi que pour garantir le paiement des soldes du prix, outre l'inscription sur les biens vendus d'un privilège de vendeur assorti de l'action résolutoire, les sociétés SARL Compagnie de Phalsbourg et SAS Terra Nobilis sont intervenues à l'acte en qualité de cautions solidaires et indivisibles du paiement des sommes dues par l'acquéreur au titre du paiement du solde du prix de vente payable à terme, et ce, dans la limite d'un montant maximal de 2 854 000 euros pour chacune des cautions. Il est constant que la SCI [X] n'ayant pas respecté l'échéancier, les sociétés venderesses l'ont mise en demeure par courriers recommandés du 25 mars 2020 de régler sans délai la somme manquante d'un montant de 800 000 euros et qu'à cette même date et selon les mêmes modalités, les sociétés constituées caution ont été mises en demeure de payer les soldes dus. Il résulte des pièces versées aux débats que par courrier daté 15 avril 2020, la SCI [X] a sollicité, d'une part, la renégociation du contrat en raison de la survenance de circonstances imprévisibles rendant impossible de développer son projet et en conséquence de financer à court terme cette opération, d'autre part, la suspension des paiements des termes à venir en raison de la situation sanitaire.