Cour d'appel, 2ème chambre civile, 30 avril 2026 — n° 22/05846

En conséquence et après compensation judiciaire, Condamne M.[O] [Q] à payer à M.[P] [V] la somme de 66.000 euros à titre de dommage et intérêts, en vertu de la clause pénale, Y ajoutant, Condamne M. [O] [Q] aux dépens de la procédure d'appel, Condamne M. [O] [Q] à payer à M. [P] [V] une somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * FAITS ET PROCÉDURE : 1- Suivant compromis de vente notarié en date du 18 mars 2021, M. [P] [V] a vendu à M. [O] [Q] un ensemble immobilier dénommé '[Adresse 3]', situé [Adresse 4] à [Localité 4] (24), moyennant le prix principal de 1.060.000 euros, dont 60.000 euros correspondant aux objets mobiliers laissés sur place. L'ensemble comprenait une maison principale composée de deux ailes, un bâtiment indépendant à usage de gîte dénommé 'A l'orée du bois', divers bâtiments annexes comprenant deux hangars, une grange, un jardin et une piscine, et diverses parcelles de terrain en nature de prairie, terre, lande et bois taillis. La date limite de réitération de la vente était fixée au 30 juin 2021, et un dépôt de garantie d'un montant de 40.000 euros était versé par M. [Q], en l'étude de Maître [C], notaire. Par courrier du 25 mai 2021, date à laquelle les parties étaient convenues de réitérer l'acte, M. [Q] indiquait souhaiter l'annulation de la vente. Malgré la sommation aux fins de signature qui lui était délivrée le 2 juillet 2021, un procès-verbal de carence était dressé le 12 juillet suivant. Le 13 juillet 2021, M. [Q] réitérait son refus de poursuivre la vente. 2- Par acte du 7 octobre 2021, M. [V] a assigné M. [Q] devant le tribunal judiciaire de Périgueux, pour notamment obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 106 000 euros, correspondant au montant de la clause pénale contractuelle. Par jugement du 22 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Périgueux a : - débouté M. [Q] de l'ensemble de ses demandes, - fixé le montant de la clause pénale à la somme de 70.000 euros, - ordonné le déblocage du dépôt de garantie de 40.000 euros consigné chez maître [C], au profit de M. [V], En conséquence et après compensation judiciaire, - condamné M. [Q] à payer à M. [V] la somme de 30.000 euros à titre de dommage et intérêts en vertu de la clause pénale, - condamné M. [Q] à payer à M. [V] une indemnité de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [Q] aux dépens, - autorisé en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, maître David Larrat à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, - débouté l'ensemble des parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision. M. [Q] a relevé appel du jugement le 22 décembre 2022. 3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 avril 2025, M. [Q] demande à la cour d'appel, sur le fondement des articles 1603, 1217 et 1220 du code civil, de: - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Périgueux en date du 22 novembre 2022 en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, A titre principal, - juger que M. [V] a manqué à ses obligations contractuelles en délivrant un bien qui n'était pas conforme au compromis de vente, - juger que la condition suspensive relative aux daims n'est pas acquise et prononcer alors la caducité du compromis de vente, - débouter, en conséquence, M. [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son égard, - juger que le dépôt de garantie de 40.000 euros consigné chez Me [C] notaire associé sera débloqué à son profit, A titre subsidiaire, et si par extraordinaire, la cour retenait sa responsabilité contractuelle, - réduire le montant de la clause pénale à de plus justes proportions, En tout état de cause, - condamner M. [V] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [V] aux entiers dépens. 4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 mai 2025, M. [V] demande à la cour d'appel, sur le fondement des articles 514, 696, 699, 700 et 840 et suivants du code de procédure civile, l'article A444-32 du code de commerce et l'article 1231-5 du code civil, de :

MOTIFS DE LA DECISION Sur la clause pénale. 5- Dans le cadre de son appel, M.[Q] sollicite la réformation du jugement, qui l'a condamné à verser au vendeur une somme de 70 000 euros, en application de la clause pénale contractuelle. Il soutient tout d'abord que M. [V] a manqué à son obligation de délivrance qui suppose la remise d'un immeuble conforme à sa destination, et aux stipulations contractuelles, et qu'il peut donc refuser d'exécuter sa propre obligation. Il rappelle qu'il n'est pas contesté qu'une partie des meubles était incluse et énumérée dans le compromis de vente, mais que le jour de la signature de l'acte authentique, de nombreux détritus, déchets et cartons n'avaient pas été retirés de la maison. Il en conclut que sa rétractation résulte donc du non-respect par le vendeur de ses obligations contractuelles. Il allègue ensuite que le 25 mai 2021, il a observé un trou dans l'un des murs, non indiqué lors de la signature du compromis, qu'il s'agit d'un vice caché, dès lors que ce désordre affecte le tuyau d'eau chaude devant arriver à l'étage du bâtiment, nécessitant une réfection totale du réseau, et rendant impropre à sa destination, le bien acquis. Il ajoute que la clause d'exclusion des vices cachés ne peut lui être opposée, dès lors que M. [V] avait connaissance de ce vice et l'a volontairement caché. M.[Q] fait enfin valoir le non-respect d'une des conditions suspensives prévues au compromis de vente, relative à l'absence de daims sur la propriété le jour de la vente. Il conclut par conséquent à la caducité de la vente, ce qui justifie d'autant plus son refus de réitération de l'acte, A titre subsidiaire, l'appelant sollicite la réduction du montant de la clause pénale, en soulignant que M. [V] a pu remettre immédiatement le bien en vente, et ne justifie pas des préjudices allégués dans la mesure où le bien litigieux a été effectivement vendu. 6- M. [V] conclut à la confirmation du jugement qui a condamné M. [Q] au paiement de la clause pénale, mais dans le cadre d'un appel incident, sollicite sa réformation en ce qu'il en a réduit le montant à la somme de 70 000 euros. Il réplique que M. [Q] a commis une inexécution contractuelle en refusant de poursuivre la vente alors que les lieux n'étaient pas encombrés et étaient conformes à la description faite au compromis de vente. Il rappelle que la vente portait sur un ensemble immobilier et mobilier, et que M. [Q] ne pouvait raisonnablement s'attendre à trouver un bien vide de tout objet. Il précise que la présence de daims sur la propriété le jour de la vente, n'a pas été constatée. M.[V] ajoute que le vice caché allégué par M. [Q] n'est pas démontré, dès lors que le trou dans le mur était apparent , et qu'en tout état de cause, l'impropriété à destination du bien n'est pas établie. Il souligne au surplus que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés a vocation à recevoir application. M. [V] expose ensuite que le montant de la clause pénale à hauteur de 10% du prix de vente ne saurait être réduit, compte tenu du préjudice financier qu'il a subi, ayant dû se reloger, et des difficultés de vendre un tel bien. Il précise que s'il a trouvé un nouvel acquéreur, cette vente a été réalisée à un prix inférieur au prix convenu avec M. [Q]. Sur ce, 7- Selon les dispositions de l'article 1231-5 du code civil, 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre'. 8- En l'espèce, la lecture du compromis de vente notarié passé entre les parties le 18 mars 2021 révèle que 'l'acquéreur aura la propriété du bien à compter du jour de la signature de l'acte authentique. Ce transfert de propriété différé n'empêche pas la formation immédiate de la vente, laquelle a lieu par le seul échange des consentements dans le présent acte sous les conditions prévues. Il en aura la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, l'immeuble devant être libre de toute occupation ou location quelconque'. 9- L'acte prévoit également en pages 31 et 32 des conditions suspensives au profit de l'acquéreur et du vendeur, notamment pour ce dernier celle de 'faire le nécessaire afin que l'ensemble des daims ne soient plus sur la propriété le jour de la signature de l'acte authentique réitérant les présentes', et indique que la non-réalisation de celles-ci à la date prévue entraîne la caducité de l'acte sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure ou formalité quelconque. 10- Enfin, le compromis de vente contient un paragraphe intitulé 'stipulation de pénalité' selon lequel 'au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, ellle devra verser à l'autre partie une somme représentant dix pour cent du prix de vente à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente'. 11- Il résulte du courrier adressé par M.[Q] à M.[V] le 25 mai 2021 qu'il a refusé de signer l'acte authentique de vente en écrivant 'il m'est impossible d'aménager dans les lieux actuellement encombrés par vos effets personnels, des poubelles, des produits polluants et une saleté intérieure et extérieure, et des vices cachés avec photos à l'appui. Je souhaite annuler cette vente'. 12- Le refus de M.[Q] de poursuivre la vente est confirmé par les courriers qu'il a envoyés le 13 juillet 2021 à M. [V] et au notaire instrumentaire, dans lesquels il indique que 'de nombreux désordres affectent le bien, notamment des vices cachés, des trous dans le mur, le fait que la maison n'était pas vidée et que les hangars étaient totalement encombrés de déchets et autres'. 13- Il n'est pas contesté que M. [Q] n'a pas déféré à la sommation d'assister à la signature de l'acte authentique le 12 juillet 2021, à la suite de laquelle un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire le 12 juillet 2021. 14- Pour condamner M. [Q] au paiement d'une somme de 70 000 euros, au titre de la clause pénale, le tribunal a considéré que ce dernier ne justifiait pas d'un manquement à l'obligation de délivrance imputable à M.[V] d'une part, ni ne démontrait que la condition suspensive afférente aux daims n'était pas réalisée d'autre part. 15- M.[Q], en cause d'appel, comme devant le premier juge, s'oppose en effet à la demande en paiement formulée par M. [V] en soulevant un premier moyen tiré du manquement à l'obligation de délivrance, et en allèguant une exception d'inexécution de sa propre obligation, et un second moyen tiré du non-respect de l'une des conditions suspensives prévues au compromis de vente, qu'il convient d'examiner successivement. * Sur le manquement à l'obligation de délivrance, et l'exception d'inexécution. 16- L'article 1603 du code civil met à la charge du vendeur deux obligations principales, 'celle de délivrer et de garantir la chose qu'il vend'. Il est admis que l'obligation de délivrance s'entend de la mise à la disposition de l'acheteur d'une chose conforme aux stipulations contractuelles. 17- L'article 1219 du code civil dispose quant à lui qu''une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne, et si cette inexécution est suffisamment grave'.