Cour d'appel, 2ème chambre civile, 30 avril 2026 — n° 22/05646

PAR CES MOTIFS La cour, Dit n'y avoir lieu d'ordonner une médiation; Confirme le jugement entrepris en ce qu'il : - a condamné M. [V] à payer aux époux [R] la somme de 100 000 euros ( cent mille euros) au titre de la clause pénale ; - a rejeté les autres demandes formées par les époux [R]; - a condamné M. [V] au paiement des sommes suivantes au titre de l'article 700 du code de procédure civile : ' 2 000 euros au profit de Mme [K] ; ' 2 000 euros au profit des époux [R] ; ' 1 000 euros au profit de la société [C] [P] ; Infirme le jugement de première instance pour le surplus: Statuant à nouveau, - prononce la résolution de la vente de l'immeuble ; - condamne M. [F] [V] à payer à la société [C] [P] la somme de 47 500 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat de mandat. - condamne M. [F] [V] à payer la somme de 4 000 euros aux époux [R] en réparation de leur préjudice moral. Y ajoutant, -condamne M. [F] [V] au paiement des sommes suivantes au titre de l'article 700 du code de procédure civile : ' 2 000 euros au profit de Mme [K] ; ' 2 000 euros au profit des époux [R] ; ' 1 000 euros au profit de la société [C] [P] -le condamne aux dépens d'appel; Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé des 20 et 21 avril 2022, Mme [K] et M. [V], vendeurs, dont le divorce a été prononcé le 26 novembre 2020, ont conclu avec M. [R] et Mme [J] épouse [R], acquéreurs, une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble indivis à usage d'habitation situé [Adresse 5]) et cadastré section EW n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], moyennant le prix de 1 000 000 d'euros payable le jour de la signature de l'acte authentique de vente. À ce prix s'ajoutait la commission d'un montant de 47 500 euros à la charge des acquéreurs, due à la Sas [C] [P], intermédiaire intervenu à l'acte et mandataire des vendeurs suivant contrat du 8 février 2022. Outre les conditions suspensives habituelles, le compromis était conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs. La date de réitération était fixée au 31 juillet 2022. En garantie de l'exécution de ces conditions, les acquéreurs ont versé la somme de 30 000 euros à titre de dépôt de garantie entre les mains de l'agent immobilier. M. [V], vendeur, ne s'étant pas rendu aux rendez-vous fixés par le notaire chargé de la vente, celui-ci a dressé le 16 août 2022 un procès-verbal de difficultés. Autorisés par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bordeaux du 22 août 2022 à assigner les vendeurs à jour fixe, les époux [R] y ont procédé par actes délivrés les 30 et 31 août 2022, aux termes desquels ils demandaient notamment au tribunal de juger la vente parfaite et d'en ordonner la réitération en la forme authentique. Par jugement du 28 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - déclaré irrecevables les conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2022 par M. et Mme [R] ; - constaté l'intervention volontaire à titre principal de la Sas [C] [P] ; - constaté le caractère parfait de la vente intervenue les 20 et 21 avril 2022 entre Mme [K] et M. [V] d'une part et M. et Mme [R] d'autre part, portant sur un immeuble indivis à usage d'habitation situé [Adresse 6] cadastré section EW N°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] moyennant le prix de 1 000 000 euros ; - ordonné en conséquence la réitération en la forme authentique de la vente ainsi conclue ; - dit qu'à défaut pour Mme [K] et M. [V] d'avoir régularisé l'acte authentique de vente dans le mois de la signification à parties du jugement, celui-ci vaudra acte réitératif de l'acte des 20 et 21 avril 2022 portant cession des biens qu'il décrit, avec publication au service de la publicité foncière de [Localité 6] à la requête de la partie la plus diligente ; - condamné M. [F] [V] à payer à M. et Mme [R] la somme de 100 000 euros au titre de la clause pénale ; - condamné M. et Mme [R] à payer la Sas [C] [P] la somme de 47 500 euros au titre de sa rémunération ; - condamné M. [V] à payer à M. et Mme [R] la somme totale de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [V] à payer à Mme [K] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [V] à payer à la Sas [C] [P] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties pour le surplus ; - condamné M. [V] aux dépens ; - écarté l'exécution provisoire de droit. Par déclaration du 13 décembre 2022, M. [V] a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions du 12 septembre 2023, il demande à la cour de : - le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ; - avant dire droit, ordonner une médiation ; - réformer le jugement entrepris ; - débouter M. et Mme [R], Mme [K] et la Sas [C] [P] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ; - juger que M. et Mme [R] ne souhaitent plus acquérir ledit bien et en tirer toutes les conséquences que de droit ; - infirmer le jugement entrepris ;

MOTIFS DE LA DÉCISION I ' Sur la demande de désignation d'un médiateur L'appelant fait valoir que la survenance de plusieurs événements météorologiques d'une particulière violence aurait porté atteinte à la structure du bien litigieux. Il soutient être convaincu que les acquéreurs n'ont pas eu connaissance de ces désordres, lesquels auraient entraîné une dégradation de l'immeuble. Que le projet de réitération de l'acte authentique ne mentionnait pas l'existence d'un tel sinistre durant la validité du compromis de vente et qu'une médiation favoriserait le dialogue entre les parties. Les intimés répliquent que les parties disposaient d'un délai suffisant pour organiser une médiation préalablement à l'instance et estiment que la demande formée en cours de procédure présente un caractère purement dilatoire. Sur ce, Aux termes de l'article 131-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure applicable au litige, le juge saisi peut, après avoir recueilli l'accord des parties, ordonner une médiation. En l'espèce, il est établi que les acquéreurs ont été dûment informés des différents désordres survenus, lesquels ont, en outre, été expressément mentionnés dans l'acte de vente. Dès lors, la mesure de médiation sollicitée n'apparaît pas de nature à favoriser la recherche d'une solution amiable au différend et ce d'autant moins que les autres parties à l'instance s'y opposent d'emblée. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de désignation d'un médiateur. II ' Sur la vente immobilière A. Sur la validité de la vente et ses conséquences Les époux [R] soutiennent que le comportement de M. [V] a été de nature à entraver l'ensemble du processus de vente et qu'à l'issue des retards successifs intervenus dans cette affaire, ils ne sont plus en mesure de satisfaire à la réalisation de la condition suspensive, laquelle avait pourtant été acquise antérieurement. Qu'en effet, l'immeuble n'est plus celui qui était décrit dans le compromis de vente compte tenu de différentes informations portées à leur connaissance après la signature de celui-ci par M. [V]. Que surtout, il leur est désormais impossible de réaliser la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt compte tenu du renchérissement des conditions d'octroi des prêts bancaires. Qu'ainsi, selon les dernières offres en leur possession (mai 2023), le coût de l'emprunt nécessaire pour acquérir l'immeuble aurait augmenté de 317 602 €. Que parallèlement, les prix immobiliers ayant baissé, le prix de vente de leur maison actuelle enregistrerait une baisse de 170 000 €. Ils en déduisent que la vente ne peut pas être considérée comme parfaite et subsidiairement, qu'elle devrait être résolue aux torts exclusifs de M. [V]. Mme [K] s'associe à la position des époux [R] et fait valoir que si la vente avait vocation à être parfaite, les agissements ultérieurs de M. [V] ont toutefois placé les acquéreurs dans l'impossibilité d'acquérir le bien dans les conditions initialement prévues. Elle insiste sur le fait que cette situation est exclusivement imputable à M. [V] de sorte qu'elle ne saurait être tenue au paiement de la commission due à l'agent immobilier. Comme les époux [Q], elle conclut donc à l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré la vente parfaite et, subsidiairement, à ce que soit prononcée sa résolution. La SAS [C] [P] soutient, pour sa part, que la vente était parfaite dès la signature du compromis et qu'à ce titre la commission d'agence est due par les acquéreurs, conformément aux stipulations contractuelles figurant dans ce compromis. M. [V] fait valoir qu'à la suite de fortes pluies et d'épisodes de grêle particulièrement intenses, le bien immobilier objet de la vente a subi de nombreuses dégradations, le rendant non conforme à l'état dans lequel il était décrit au compromis de vente. Qu'il ne voulait pas être associé à une présentation déloyale du bien vendu tel qu'elle résultait du projet d'acte authentique. Que ce n'est que le 2 août 2022 que le projet d'acte a fait mention d'un rapport d'expertise demandé par l'assureur et que par la suite, étant de santé fragile à la suite d'un grave accident de la circulation, il a subi en août 2022, une forte poussée inflammatoire qui l'a contraint à rester alité. Que s'il n'a pas donné de procuration c'est en raison du fait qu'il considérait que le bien proposé à la vente n'était plus celui décrit dans le compromis de vente, ce dont les époux [R] ont convenu puisqu'ils ont renoncé à leur achat. Il ajoute que ces derniers ne disposent pas des fonds nécessaires et que c'est donc de leur fait que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt n'a pu s'accomplir. Dès lors, soutient-il, ceux-ci n'ont pas respecté les clauses du contrat et sont redevables de la clause pénale à l'égard des vendeurs. Sur ce, Aux termes de l'article 1583 du code civil, « la vente est parfaite entre les parties, la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès que l'on est convenu de la chose et du prix quoi que la chose n'ait pas été livrée, ni le prix payé ». S'agissant de la résolution de la vente, l'article 1227 du code civil prévoit que celle-ci peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Son régime est précisé par l'article 1229, lequel dispose que la résolution prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation, et que les parties sont tenues de se restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. En outre, l'article 1230 du code civil dispose que la résolution n'affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution. En l'espèce, un contrat de mandat a été conclu entre la société [C] [P], M. [V] et Mme [K], portant sur la vente de leur ancienne résidence pour un prix de 1 100 000 euros. Ce mandat stipulait une commission d'agence mise à la charge de l'acquéreur d'un montant de 47 500 euros, ainsi qu'une clause pénale fixée à 52 500 euros, correspondant à 5 % du prix du bien. Les époux [R] ont formulé une offre d'achat, suivie de la signature d'un compromis de vente prévoyant un prix de 1 047 500 euros. Ce compromis caractérise la rencontre des volontés des parties sur la chose et sur le prix. Il ne ressort pas de ses stipulations que la réitération par acte authentique ait été érigée en élément constitutif du consentement des parties. Il s'ensuit que la vente doit être regardée comme parfaite dès la signature du compromis de vente. Toutefois, la commission d'agence ne devient exigible qu'au moment de la réitération de la vente par acte authentique, conformément aux stipulations contractuelles. Elle restait cependant soumise à la réalisation des conditions suspensives prévues et en particulier, à la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention des emprunts nécessaires au financement de l'opération mais il n'est pas contesté que ces conditions suspensives ont été réalisées à telle enseigne qu'à la date prévue pour la signature de l'acte authentique, la totalité du prix prévu avait été versé en comptabilité du notaire instrumentaire. Cependant, M. [V] ne s'est pas présenté pour procéder à la réitération de l'acte devant le notaire, justifiant son refus par la survenance d'événements météorologiques ayant, selon lui, gravement dégradé le bien, au point qu'il ne correspondait plus à celui décrit dans le compromis de vente. Les différentes dégradations invoquées ont été mentionnées dans le projet d'acte notarié afin d'en informer les acquéreurs, sans que la vente ait toutefois été réitérée. Ces dégradations, combinées au laps de temps écoulé depuis la signature du compromis, ont contribué à rendre la réalisation de la vente impossible.