Cour d'appel, ch civ. 1-4 construction, 4 mai 2026 — n° 22/04498

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites des appels interjetés, après débats en audience publique, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, Dit que l'appel incident de Mme [A] ne porte que sur la mise hors de cause de la société [R] ; Infirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes à l'encontre de la société [R] et de son assureur la société MMA IARD ; Statuant de nouveau, Dit que la garantie décennale de Mme [I] [C] n'est pas engagée ; Dit que la responsabilité pour faute de Mme [I] [C], au titre des dommages intermédiaires, n'est pas engagée ; Déboute Mme [J] [A] de toutes ses demandes à l'encontre de Mme [I] [C] et à l'encontre de la société Agence [P] et de son assureur la société Axa France IARD ; Rappelle que Mme [J] [A] est redevable de plein droit du remboursement des sommes perçues de Mme [I] [C], de la société Agence [P] et de son assureur la société Axa France IARD en exécution des dispositions du jugement qui sont infirmées ; Y ajoutant, Condamne Mme [J] [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction aux avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne Mme [J] [A] à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile : - à Mme [I] [C] une somme de 2 000 euros, - à la société Agence [P] et à son assureur la société Axa France IARD, une somme de 1 500 euros, - à la société MMA IARD une somme de 1 500 euros. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique du 14 juin 2008, Mme [I] [C] a fait l'acquisition auprès de la SCI San toal bistoat d'une maison d'habitation en cours de construction située [Adresse 7] à Jugon-Les-Lacs (22) au prix de 60 000 euros. L'acte de vente précisait que le bien, non alimenté en électricité, comprenait deux chambres, une cuisine ouverte sur séjour, un WC, une salle de bain et un garage. Le chalet avait été édifié par M. [W] [E], gérant de la SCI, en qualité d'auto-constructeur, suite à un permis de construire délivré en 1997. Mme [C] a, le 24 mai 2008, obtenu un permis de construire pour rénover cette « maison inachevée », les locaux étant affectés à usage d'habitation secondaire. Elle a rénové ce bien à l'aide de son compagnon entre 2010 et 2012. Les travaux ont été déclarés conformes au permis de construire le 26 décembre 2014. Par acte authentique du 23 janvier 2015, Mme [C] a revendu ce bien désigné dans l'acte comme une « maison en ossature bois, sous tôles bac acier, de plain-pied comprenant : une salle à manger, cuisine aménagée et équipée ('), arrière-cuisine, trois chambres, salle de bain avec baignoire et douche, WC, salon, WC et dégagement, poêle à bois et chauffage électrique par convecteurs » à Mme [J] [A] au prix de 135 000 euros. En mars 2015, l'acquéreur a déclaré un sinistre à son assureur, la société CIC assurances (CIC), constatant des bruits anormaux, la présence de nombreuses fissures et la dissociation de plusieurs plaques de plâtre constituant le plafond de la maison. Un expert mandaté par l'acquéreur et un expert technique missionné par l'assureur se sont rendus sur place. Par courrier du 28 mai 2015, la société CIC a dénié ses garanties. Mme [A] a saisi le Conseil médiations et assistance aux usagers de l'habitat ([G]) qui a, le 15 avril 2015, conclu à une « tromperie » sur la vente. Par courrier du 30 juin 2015, le conseil de Mme [A] a signalé à Mme [C] des désordres, notamment « fissures, humidité, infiltrations, rétractations du bois et présence de champignons » et réclamé la démolition et la reconstruction de la maison outre l'indemnisation des préjudices évalués à 290 000 euros. Par acte du 15 décembre 2015, elle l'a assignée en référé expertise et le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Malo a fait droit à sa demande par ordonnance du 21 janvier 2016. Le 12 mai 2016, les opérations d'expertise ont été rendues communes aux sociétés : - Agence [P] ([P]), agence immobilière, - [R], diagnostiqueur, et son assureur la société MMA Iard (MMA). Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 27 octobre 2017. Par actes des 10 septembre 2018, 3 et 4 janvier 2019, Mme [A] a fait assigner Mme [C] et les sociétés [R], MMA, [P] et Axa aux fins d'indemnisation de ses préjudices à hauteur de 278 150 euros, à défaut 273 950 euros. Par jugement contradictoire du 2 juin 2022 (12 pages), le tribunal judiciaire de Nanterre a : - condamné in solidum Mme [C] et les sociétés [P] et Axa à payer à Mme [T] les sommes de : - 224 800 euros TTC en réparation du préjudice matériel, avec actualisation selon l'indice BT01 à compter du 27 octobre 2017 jusqu'au jugement, - 9 824 euros au titre de son préjudice professionnel, outre les intérêts légaux, - 7 950 euros au titre des frais de location et de déménagement, outre les intérêts légaux, - fixé un partage de responsabilité entre Mme [C] et la société [P] à hauteur de la moitié chacune, - condamné Mme [C] à garantir les sociétés [P] et Axa à hauteur de 50 % de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, - condamné la société [P] à garantir Mme [C] à hauteur de 50 % de toutes les condamnations prononcées à son encontre, - condamné in solidum Mme [C] et les sociétés [P] et Axa, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement : - de la somme de 6 000 euros à Mme [A], - de la somme de 4 500 euros aux sociétés [R] et MMA,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'étendue de l'appel incident de Mme [A] Comme le relèvent à juste titre les sociétés [P] et Axa, Mme [A] a réclamé dans ses conclusions la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, à l'exception de la mise hors de cause de la société [R]. Il en résulte que son appel incident ne porte que sur ce dernier point et qu'elle n'est pas recevable à réclamer une augmentation des indemnisations accordées dont elle a préalablement sollicité la confirmation. Sur la garantie décennale de Mme [C] Mme [A] recherche la garantie décennale de sa venderesse ayant, selon elle, la qualité de constructeur et soutient que cette dernière ne peut se retrancher derrière les éventuels défauts d'un support pour tenter d'échapper à sa responsabilité. Mme [C] s'oppose à la motivation du jugement, soutenant qu'elle n'a pas la qualité de constructeur, qu'elle n'a réalisé que des travaux d'aménagement mais qu'elle n'est pas à l'origine des travaux structurels de fondation de cet immeuble réalisés il y a plus de 10 ans, que le tribunal n'a pas précisé les travaux incriminés et qu'elle ne peut engager sa responsabilité pour des travaux qu'elle n'a pas exécutés. Elle estime que cette affaire se résume à la distorsion entre les attentes de l'acheteur et le bien vendu. Elle souligne la disproportion de l'indemnisation réclamée au regard du faible nombre de désordres et de l'absence de démonstration d'une gravité décennale. Elle ajoute que les documents techniques unifiés (DTU) n'ont pas été contractualisés. L'article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. L'article 1792-1 du même code précise qu'est réputé constructeur de l'ouvrage : (...) 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ('). Le constructeur concerné par des désordres relevant de la garantie décennale engage sa responsabilité de plein droit, sans que soit exigée la démonstration d'une faute, à l'égard du maître de l'ouvrage ou de l'acquéreur, sauf s'il établit que les désordres proviennent d'une cause étrangère ou ne rentrent pas dans sa sphère d'intervention, étant précisé que la mission de chaque intervenant à l'acte de construire s'interprète strictement. Ainsi, toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est soumise à cette garantie dont sont bénéficiaires les acquéreurs successifs, et sans qu'y puissent faire obstacle les stipulations de l'acte de vente. Il est également admis que le vendeur d'un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable envers son acquéreur des désordres de nature décennale, dès lors que l'importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d'un ouvrage. En l'espèce, il n'est pas contesté que le bâtiment litigieux, à ossature bois, a été édifié en 1997 par M. [E] qui a entrepris de transformer ce chalet en maison d'habitation avant de le revendre « inachevé », en 2008, ce dont Mme [C] avait parfaitement connaissance puisque, le 24 mai 2008, elle a obtenu un permis de construire pour la « reprise d'une maison inachevée, avec modification du permis existant à la date de 1997, avec aménagement de deux chambres à l'étage et la suppression d'une chambre au rez-de chaussée », les locaux étant affectés à usage d'habitation secondaire et qu'entre 2010 et 2013, Mme [C] a, avec son compagnon, réalisé les travaux suivants : - en 2010 : doublage et isolation des murs intérieurs en placoplâtre et laine de verre, doublage en placoplâtre et isolation des plafonds, électricité intérieure, plomberie, remise en état de l'évacuation d'eau et réalisation d'un balcon extérieur, - en 2011 : toiture bac acier du bâtiment principal et peinture, - en 2012 : pose d'un poêle à bois, raccordements au réseau ERDF, cuisine aménagée, aménagement du garage en jardin d'hiver. En outre, il doit être souligné que l'acte de vente du 23 janvier 2015 précise, concernant l'état du bien (page 13) : « l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. » S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur s'est comporté comme un constructeur. Sur l'existence des travaux (page 17), l'acte de vente liste les travaux effectués par le vendeur, l'existence d'un permis de construire non contesté et la conformité des travaux aux prescriptions du permis de construire et rappelle expressément les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil. Il souligne l'absence de souscription par le vendeur d'une assurance dommages-ouvrage et d'une assurance décennale et des conséquences en découlant. L'expert a relevé (page 33) que Mme [C] n'avait rien changé aux bardages et à la structure primaire mais qu'elle avait « effectué de lourds travaux pour finir de transformer complètement le chalet en bois en véritable maison d'habitation ». Il a qualifié de « travaux structurels » une charpente nouvelle avec une couverture bac acier, de « travaux très importants » les doublages périphériques et les faux plafonds et de « travaux techniques lourds » la mise en 'uvre du système électrique, la réfection de la plomberie et la mise en place d'une cuisine aménagée. C'est par conséquent à juste titre que le tribunal a estimé qu'au regard de l'ampleur des travaux effectués, Mme [C] devait être considérée comme constructeur. Il est admis que dans ce cas, le point de départ de la garantie décennale se situe au jour de l'achèvement des travaux. Pour engager cette garantie décennale, il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve d'un dommage effectif à l'ouvrage, non apparent, certain et présentant une ampleur et une gravité décennale, c'est-à-dire portant atteinte à la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. En outre, le désordre doit être imputable à l'intervention du constructeur, et donc de Mme [C]. La présomption de responsabilité consacrée par l'article 1792 du code civil a pour objet d'alléger la charge de la preuve pour le bénéficiaire en le dispensant d'établir l'existence d'une faute du constructeur à l'origine du désordre. Mais elle suppose tout de même d'établir l'existence d'un lien de causalité entre l'intervention du constructeur et le dommage dont il est demandé réparation. Il ressort du rapport du [G] (pièce 2) que Mme [A] a invoqué, dans les quinze jours de son occupation des lieux, des bruits anormaux, de nombreuses fissures sur le carrelage de la cuisine, une dissociation des plaques de plâtre au droit du conduit de fumée. Le [G] a procédé à divers constats et estimé que « des sondages étaient nécessaires pour définir les premiers symptômes constatés, qui caractérisent de futurs désordres » et « démontrer avec précision la tromperie sur la vente ». L'expert judiciaire a, dans le cadre de sa mission, examiné les quatorze désordres répertoriés dans ce rapport non contradictoire. Il en ressort que : - le carrelage de la cuisine présente de nombreuses fissures et que le sol carrelé s'affaisse (écart plinthe-sol). La cour note cependant que le carrelage a été posé par l'ancien propriétaire avant 2008 et ne relève pas des travaux réalisés par Mme [C] ; - les plaques du plafond, au droit du conduit de fumée, sont dissociées ; - les fondations sont, pour un premier volume, sur vide sanitaire et sur un deuxième volume, sur dalle en terre-plein et que le niveau hors-gel n'est pas respecté.