Cour d'appel, chambre 1 section 1, 30 avril 2026 — n° 23/00665

**** FAITS ET PROCÉDURE La société à responsabilité limitée Le Chantilly est propriétaire d'un appartement au premier étage d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord). Afin d'obtenir une subvention de l'Agence nationale de l'amélioration de l'habitat (l'ANAH) pour y réaliser des travaux d'amélioration, elle a conclu le 19 décembre 2011, pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, un mandat de gestion immobilière avec l'association [Localité 4] du [F], laquelle a pour objectif de favoriser l'accès et le maintien dans l'habitat des personnes défavorisées, fragiles et vulnérables. Le même jour, représentée par cette association, aux droits de laquelle vient désormais l'association [S] [F], elle a conclu un contrat de location à loyer très social au profit de M. [K] [Q] et Mme [W] [B], couple avec six enfants, moyennant un loyer mensuel de 630 euros. Ces derniers ayant quitté les lieux sans en informer ni l'association [S] [F] ni la société bailleresse, cette dernière leur a fait sommation d'avoir à justifier de l'occupation du logement dans le délai d'un mois par actes délivrés dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile le 21 octobre 2017. Ayant constaté qu'après le départ de M. [Q] et Mme [B], les lieux avaient subi d'importantes dégradations, la société Le Chantilly a fait établir, le 1er décembre 2017, un constat des lieux par un huissier de justice puis un devis des travaux de remise en état. Arguant que l'association [S] [F], par son inaction pour faire cesser ces dégradations, n'avait pas satisfait à ses obligations, elle a, par acte du 18 mai 2021, assigné cette dernière devant le tribunal judiciaire de Douai en responsabilité et indemnisation de son préjudice matériel. Par jugement contradictoire du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Douai l'a déboutée de ses demandes et condamnée aux dépens ainsi qu'à payer à l'association [S] [F] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La société Le Chantilly a interjeté appel de ce jugement le 9 février 2023 et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 31 juillet 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de : - condamner l'association [S] [F] au paiement de la somme de 38 030,28 euros se décomposant comme-suit : - 34 530,28 euros au titre des travaux de réparations ; - 3 500 euros au titre de la fourniture d'une chaudière ; - débouter l'association [S] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - dire n'y avoir lieu à aucune déduction pour cause de vétusté ; - condamner l'association [S] [F] aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles. Dans ses écritures remises le 5 août 2023, l'association [S] [F], se fondant sur les articles 1989 et suivants du code civil, conclut de son côté à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement entrepris ainsi qu'à l'allocation, à la charge de la société Le Chantilly, d'une somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel. Elle demande, à titre subsidiaire, à la cour de diminuer les demandes de la société Le Chantilly et de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens. En vertu de l'article 445 du même code, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur le moyen relevé d'office par la cour, tiré de ce que le préjudice invoqué par la société Le Chantilly au soutien de sa demande de dommages et intérêts était susceptible de s'analyser en une perte de chance. Les parties ont, en réponse, produit, chacune, une note en délibéré.

MOTIFS Sur la responsabilité de l'association [S] [F] Aux termes de l'article 1984, alinéa 1er, du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Selon l'article 1991, alinéa 1er, de ce code, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Quant à l'article 1992 du même code, il prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ; que néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. Il est à cet égard constant que si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l'hypothèse d'une mauvaise exécution de ce dernier, auquel cas il appartient au mandant d'établir les fautes de gestion par lui alléguées à l'encontre de son mandataire (1re Civ., 18 janvier 1989, pourvoi n° 87-16.530, publié ; 1re Civ., 16 mai 2006, pourvoi n° 03-19.936, publié). L'article 1993 dispose enfin que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant. En l'espèce, la société Le Chantilly reproche à l'association [S] [F] à laquelle il incombait, selon elle, de s'informer de l'état de l'immeuble, de mettre en demeure les locataires de ne pas le dégrader et de leur facturer, le cas échéant, les travaux locatifs, d'avoir manqué à ses obligations contractuelles dans sa gestion du bail conclu avec M. [Q] et Mme [B] en s'abstenant, alors qu'elle ne pouvait ignorer l'état du bien et en avait, à tout le moins, une connaissance certaine depuis le mois d'avril 2017, d'engager les poursuites utiles contre les locataires dès les premiers dégâts constatés sur le bien afin d'en prévenir la dégradation totale. Elle lui reproche en outre de ne pas s'être assurée de la souscription par les locataires d'une assurance locative, lui interdisant par voie de conséquence tout recours et toute indemnisation. Il sera à cet égard relevé que le contrat de mandat conclu le 19 décembre 2011 entre la société Le Chantilly et l'association [Localité 4] du [F], après avoir rappelé que « le mandataire assure ici une mission d'intermédiation locative sociale au moyen d'une location au profit de personnes s'inscrivant dans un processus de réinsertion par le logement », stipule, en son préambule, que le mandant confère au mandataire « mandat d'administrer des biens immobiliers tant activement que passivement » selon des conditions qu'il précise. Ainsi, en sus d'une mission spécifique d'accompagnement social des locataires confiée au mandataire ayant, aux termes de l'article 5, « pour objet de permettre aux ménages visés dans la loi [Localité 5], de retrouver une autonomie par rapport au logement » et incluant « toutes les tâches de suivi et de conseils à ces derniers », l'article 4 du contrat de mandat intitulé « Mission du mandataire » prévoit que « le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir, pour son compte et en son nom, tous les actes de l'administration des locaux ('). » Il précise, en son article 4.1 relatif à l'occupation des locaux, que « le mandataire s'oblige, dans le respect des dispositions réglementaires et contractuelles convenues, à (') à dresser ou faire dresser tous constats d'état des lieux », étant expressément convenu à cet égard que celui établi entre le mandant et le mandataire avant la conclusion du mandat en question est réputé l'avoir été dans le cadre de ce dernier. Il stipule en outre, en son paragraphe 4.2 consacré à la gestion locative, que « le mandataire réalise toutes opérations de gestion locative pour le compte du mandant et notamment pour : - Encaisser, percevoir tous loyers, dépôts de garantie, indemnités d'occupation et d'assurances, provisions et plus généralement toute somme ou valeur relative aux biens gérés ; - Réviser les loyers selon les modalités incombant au mandant ; - Donner quittance, reçu et décharge, et corrélativement donner mainlevée de toute saisie, opposition et cautionnement ; - Effectuer tous règlements dans le cadre de la même administration et notamment payer les charges de copropriété, acquitter sur demande expresse du mandant les sommes dues au titre des impositions et taxes, les récupérer éventuellement auprès des locataires ; - Souscrire, signer ou résilier, tout contrat notamment d'assurance ; - Représenter le mandant ou le faire représenter aux assemblées générales des copropriétaires dans la mesure où le mandataire n'assume pas les fonctions de syndic de la copropriété dont dépendent les biens gérés ; le représenter auprès des associations de locataires ; - Donner, sur demande du mandant, tous les éléments pour la déclaration annuelle de ses revenus fonciers, des déclarations de droit de bail et taxe additionnelle ; - Représenter le mandant devant tous organismes publics ou privés, déposer et signer toutes pièces, engagements, solliciter la délivrance de tous certificats ou autres, le tout relativement aux biens gérés ; - De même, en cas de difficulté ou à défaut de paiement, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l'accepte, de diligenter tant en demande qu'en défense toutes actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces, le tout dans le respect du nouveau code de procédure civile et notamment dans son article 828 et, sous réserve d'obtenir au préalable un mandat spécial, faire toute déclaration de créance. Par ailleurs, le mandant autorise expressément le mandataire à passer et signer tous actes et procès-verbaux, élire domicile et généralement faire tout ce qu'il jugera convenable aux intérêts du mandant. Il est précisé que le présent mandat confère au mandataire une obligation de moyen et non de résultat. » Le contrat de mandat prévoit encore, en ses articles 4.3, 4.4 et 4.5 que le mandataire « effectuera conformément à la législation en vigueur, l'état des lieux à l'entrée du locataire et la sortie »  et « peut sur demande du mandant réaliser tous travaux ou toutes réparations d'entretien pour le compte du mandant », l'exécution desdits travaux étant subordonnée, sauf cas d'urgence, à l'accord du mandant et « les travaux locatifs [étant] facturés aux locataires selon les méthodes et barèmes en vigueur chez le gestionnaire » et que « le mandant délègue au mandataire la gestion de l'APL [aide personnalisée au logement] ou de l'AL [allocation de logement] ». L'article 6 stipule quant à lui que « pour les prestations confiées dans le cadre du (') mandat, le mandataire facturera ses honoraires [à concurrence de] 8 % H.T.

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.