Cour d'appel, chambre commerciale 3-2, 5 mai 2026 — n° 25/03284

PAR CES MOTIFS , La cour, statuant contradictoirement, Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Vinci IDF contre la société Idevi et la compagnie [L] et en ce qu'il a rejeté les demandes formées par la société Idevi, la compagnie [L] et la société [L] à l'encontre de la société Vinci IDF ; L'infirme, dans les limites de l'appel, pour le surplus ; Statuant de nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Dit irrecevable l'action indemnitaire formée par la société [L] à l'encontre de la Société Vinci IDF ; Dit irrecevable la demande en indemnisation d'une perte de chance de percevoir une marge bénéficiaire formée par la société Idevi et la compagnie [L] à l'encontre de la société Vinci promotion ; Condamne la société Vinci promotion à payer à la société [L] et à la société Idevi, chacune, la somme de 400 000 euros de dommages-intérêts en réparation de leur perte de chance de percevoir leurs honoraires liés à l'opération SCCV [Localité 7] ; Condamne la société Vinci promotion à payer à la société Idevi et à la société [L] la somme de 10 000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; La condamne aux dépens de première instance et d'appel. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE PRÉSIDENT,

EXPOSE DU LITIGE La SAS Idevi, la SARL Compagnie Financière [L] (la compagnie [L]), et la SNC Vinci immobilier Ile-de-France (la société Vinci IDF) se sont rapprochées en vue d'une opération immobilière à [Localité 6]. Le 13 juillet 2021, elles ont conclu une convention de partenariat fixant les modalités de leur collaboration et prévoyant la constitution d'une société civile de construction vente dénommée [Localité 7] (la SCCV) chargée du projet, dont le capital social a été réparti à hauteur de 51% pour la société Vinci IDF, de 24,5% pour la société Idevi et de 24,5% pour la compagnie [L], dont le gérant était la SAS Vinci Immobilier Promotion (la société Vinci promotion). Cette convention prévoit de ne pas engager de fonds propres au-delà de 10 % du chiffre d'affaires. Elle précise que la maîtrise foncière de l'opération couvrant 8 533 m² nécessite la signature de six promesses de vente, cinq avec des propriétaires privées dont la SCI [Adresse 5] qui possède un terrain de 2 426 m², la sixième avec la commune. Le budget prévisionnel se chiffre à 16 085 000 euros, dont 4 400 000 euros pour l'acquisition du terrain de la SCI du Vieux port. L'acquisition des terrains était envisagée au 31 octobre 2022, la livraison de l'immeuble au 30 novembre 2024. La convention de partenariat envisage la conclusion d'une convention de gestion fixant les honoraires des prestataires que sont la société Idevi, la compagnie [L] et la société Vinci promotion, et qui seront dus dès l'acquisition des terrains. Enfin, elle pose comme conditions préalables et déterminantes à l'acquisition des terrains : la signature des promesses au plus tard en décembre 2021, l'obtention du permis de construire définitif au plus tard en juin 2022, la commercialisation de 40% du chiffre d'affaires au plus tard en décembre 2022, l'acquisition du foncier au plus tard en décembre 2022 et la validation par les comités d'engagement de chacun des associés. Il est précisé qu'en cas de non-réalisation d'une de ces conditions, chaque partie retrouvera sa liberté, le protocole étant de plein droit caduc, sans aucune indemnité de part et d'autre. Il est écrit qu'au cas où l'une des parties souhaiterait poursuivre l'opération bien que toutes les conditions n'aient pas été réalisées, elle remboursera aux autres parties les frais d'étude déjà engagés et achètera aux autres parties leurs parts et comptes courants. La SCCV a été constituée entre la société Idevi, la compagnie [L] et la Société Vinci IDF. La société Vinci promotion en a été nommée gérante. Ses statuts du 27 juillet 2021 prévoient que dans ses rapports avec les associés, le gérant détient les pouvoirs les plus étendus pour faire tous actes de gestion dans l'intérêt de la société, mais qu'il devra avoir obtenu au préalable l'autorisation des associés pour la souscription des emprunts bancaires et l'acquisition des biens immobiliers notamment. Le 27 juillet 2021, la SCCV d'une part, en tant que maître d'ouvrage, et la Compagnie [L], les sociétés Idevi et Vinci IP, d'autre part, désignées comme prestataires, ont conclu une convention de gestion confiant aux prestataires les tâches permettant la réalisation de l'opération immobilière, moyennant une rémunération de 1,5% du chiffre d'affaires chacune pour la société Idevi et la compagnie [L] et de 3% pour la société Vinci promotion. La convention de gestion précise que la société Idevi et la compagnie [L] n'ont pas le pouvoir d'engager la SCCV. Le 4 mai 2023, en raison de diverses difficultés et retards reprochés à « Vinci immobilier », la société Idevi et la compagnie [L] lui ont indiqué envisager leur sortie de l'opération sans renoncer au règlement des honoraires de gestion initialement prévus et souhaiter l'indemnisation de leur perte de chance de réaliser la marge.

MOTIFS Sur la recevabilité de l'action Sur les fins de non-recevoir soulevées par la société Vinci IDF Sur l'intérêt à agir de la société [L] La société Vinci IDF observe que la société [L] n'est partie à aucune convention et, contestant lui avoir reconnu le droit de s'y immiscer, en déduit qu'elle n'a d'intérêt à agir faute de pouvoir en invoquer le bénéfice. La société [L] se dit signataire du contrat de gestion. Réponse de la cour L'article 31 du code de procédure civile énonce : L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. En l'occurrence, la société [L] recherche la responsabilité de la société Vinci IDF pour ses fautes commises à travers la société Vinci promotion dans l'exécution du contrat de partenariat. Cependant, le contrat de partenariat ne lie nullement la Société Vinci IDF et la société [L], qui n'en est pas signataire. Le contrat de gestion ne lie pas plus la Société Vinci IDF et la société [L], qui n'en sont signataires ni l'une ni l'autre. C'est à tort que la société [L] prétend l'avoir été. Dès lors, la société [L], évoquant seulement l'exécution fautive du contrat de partenariat, sans préciser sa qualité ou la raison de son action, ne justifie d'aucun intérêt à agir. C'est à tort que le jugement a estimé que son intérêt procédait d'une correspondance échangée à l'occasion du projet immobilier. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la Société Vinci IDF. L'action de la société [L] sera déclarée irrecevable. Sur l'intérêt à agir de la société Idevi La société Vinci IDF oppose à la société Idevi qu'elle-même n'est pas partie au contrat de gestion qui fonde sa demande en paiement de ses honoraires. Elle conteste qu'elle puisse solliciter l'indemnisation de la perte de sa marge bénéficiaire alors que la société Idevi a choisi de poursuivre le projet immobilier lors de l'assemblée générale ayant eu pour objet la dissolution anticipée de la SCCV. La société Idevi n'oppose aucun moyen à cette fin de non-recevoir. Réponse de la cour Le bien-fondé de l'action n'est pas la mesure de sa recevabilité. Si la société Idevi relève les intérêts mêlés du groupe Vinci qui a instrumentalisé, selon elle, la SCCV à son profit en se comportant en maître de l'opération, la circonstance pour la société Vinci IDF d'être partie du même groupe que la gérante ne confond leur position. Précisément, elle se prévaut de la défaillance du gérant dans sa mission, qui a entrainé l'échec de l'opération. Certes, la société Vinci IDF n'est pas partie à la convention de gestion fixant les honoraires de la société Idevi, dont le paiement incombait à la SCCV. Cependant, le contrat de partenariat signé par la société Vinci IDF et la société Idevi envisageait d'emblée ces honoraires, dont il fixait le quantum. Comme l'a justement relevé le tribunal, en ce que l'appelante reproche à son partenaire l'échec de la convention encadrant la création de la SCCV qui a donné lieu à la convention de gestion adossant ses honoraires au chiffre d'affaires espéré de l'opération immobilière, son action indemnitaire intentée à l'encontre de son partenaire n'est pas irrecevable pour la seule raison qu'il n'est pas signataire de la seconde convention stipulant ses honoraires. Dès lors que le manquement n'est pas circonscrit à l'inexécution de la convention de gestion, la fin de non-recevoir opposée à la demande indemnitaire de la société Idevi sur la perte de chance de percevoir ses honoraires sera écartée par confirmation du jugement. Ensuite, l'article 7 de la convention de partenariat, dont se prévaut la société Vinci IDF, envisageait sa caducité en cas de non-réalisation de l'une de ses conditions préalables. Il n'est pas contesté que l'une au moins de ces conditions n'avait pas été levée, ce qui été la cause de l'assemblée générale de la SCCV du 7 septembre 2024 réunie sur l'ordre du jour proposant sa dissolution anticipée. Cependant, la volonté des associés minoritaires de poursuivre l'opération dont a résulté les pertes reprochées à faute ne saurait être érigée en une fin de non-recevoir contredisant leur intérêt à agir. La fin de non-recevoir opposée à la demande indemnitaire de la société Idevi sur la perte de chance de percevoir sa marge bénéficiaire sera écartée par confirmation du jugement. Sur l'intérêt à agir de la compagnie [L] La société Vinci IDF réitère sa position développée pour la Idevi sur l'indemnisation de la perte de la marge bénéficiaire. Il s'en suit que sa fin de non-recevoir doit être également rejetée pour les mêmes motifs que précédemment par confirmation du jugement. Sur les fins de non-recevoir soulevées par la société Vinci promotion La société Vinci promotion soulève l'irrecevabilité de la demande des associés que sont les sociétés Idevi et Compagnie [L] en réparation de leur perte de chance de réaliser la marge bénéficiaire, qui selon elle ne se distingue pas du préjudice subi par la société, alors que l'article 1843-5 du code civil subordonne leur action à la démonstration d'un préjudice subi personnellement. La société Idevi et la compagnie [L] n'opposent aucun moyen à cette fin de non-recevoir. Réponse de la cour L'article 1843-5 du code civil énonce : Outre l'action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l'action sociale en responsabilité contre les gérants. Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation du préjudice subi par la société ; en cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la société. La chambre commerciale de la Cour de cassation a estimé que le préjudice subi du fait de l'insuffisance des bénéfices distribués ne se distinguait pas de celui qui atteignait la société toute entière dont il était le corollaire (Com., 22 septembre 2009, n°08-18.483). Il est de principe que le préjudice individuel réparable de l'associé est celui qui affecte directement son patrimoine sans impliquer en même temps une atteinte au patrimoine social ou un appauvrissement de ce dernier. En l'occurrence, les appelantes déduisent des fautes du gérant l'échec de l'opération et ainsi leur éviction de la marge attendue. Dès lors, le préjudice allégué ne se distingue pas du manque à gagner subi par la SCCV, en sorte qu'elles ne sont pas recevables à solliciter pour elles-mêmes l'indemnisation poursuivie, qui en résulte directement. Il convient de déclarer leur action en indemnisation de la marge sur ce fondement, irrecevable. Le jugement sera infirmé dans son expression contraire. Sur le mérite de l'action Les appelantes recherchent la responsabilité de la société Vinci IDF au titre de ses fautes commises à travers la société Vinci promotion, dans l'exécution du contrat de partenariat et la responsabilité de cette dernière en sa qualité de gérante, en application de l'article 1843-5 du code civil. Relevant les intérêts mêlés du groupe Vinci qui a instrumentalisé la SCCV à son profit, elles estiment qu'il s'est comporté en maître de l'opération et déduisent de leur position minoritaire n'être pas responsables de son échec. Elles exposent que les promesses de ventes ont été conclues dans les délais impartis mais qu'une erreur de la société Vinci promotion ayant rendu invalide l'une d'elles, a conduit à des prorogations de délai puis au report des acquisitions décidé par son seul gérant. Elles précisent que la société Vinci promotion a tardé à adresser la lettre de renonciation aux conditions suspensives relatives à l'état des sols à la SCI [Adresse 5] entrainant la caducité de la promesse de vente du terrain et ensuite le renchérissement du prix. Elles reprochent encore au gérant de ne pas s'être assuré suffisamment de la libération des lieux, objet des promesses.