Cour d'appel, 1ère chambre, 5 mai 2026 — n° 25/00978

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, Confirme le jugement du 3 mai 2024, rectifié par le jugement du 26 juillet 2024, en ce qu'il a débouté Monsieur [F] [U] et Madame [D] [J] de leur demande de résolution et d'annulation de la promesse de vente du 20 mai 2019, et de leur demande de condamnation de Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z] épouse [R] au paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts ; L'infirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour, Statuant à nouveau : Condamne Monsieur [F] [U] et Madame [D] [J] à payer à Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z] épouse [R] une somme de 5.000,00 € au titre de la clause pénale ; Condamne la SCP [S]-SAINT MARCOUX-BODIN-COSTA-RENAUT à payer à Monsieur [F] [U] et Madame [D] [J] la somme de 12.000,00 € à titre de dommages et intérêts ; Condamne la SCP [S]-SAINT MARCOUX-BODIN-COSTA-RENAUT à payer à Monsieur [F] [U] et Madame [D] [J] la somme de 3.000,00 € et à Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z] épouse [R] la somme de 3.000,00 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCP [S]-SAINT MARCOUX-BODIN-COSTA-RENAUT aux dépens de première instance et d'appel. Le greffier Le président

EXPOSÉ DU LITIGE : Monsieur [B] [Z] et sa fille Madame [I] [Z] épouse [R] sont respectivement usufruitier et nu-propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 6], à [Localité 1] (63). Madame [I] [Z] a acquis la nue-propriété par donation de ses parents Monsieur [B] [Z] et Madame [C] [G] épouse [Z] suivant acte authentique du 7 janvier 2000. Madame [C] [G] est décédée le 3 août 2015, laissant pour lui succéder son conjoint survivant, sa fille [I] et son fils né d'une première union, Monsieur [K] [Y]. Par acte authentique du 20 mai 2019 établi par Maître [S], notaire, M. [B] [Z] et sa fille Mme [I] [Z] épouse [R] ont signé une promesse de vente sous condition suspensive avec M. [F] [U] et Mme [D] [J], moyennant le versement de la somme de 258.000 €. En cas de réalisation des conditions suspensives, la vente devait intervenir au plus tard le 15 août 2019. La vente n'a pas pu se tenir à la date convenue et de nombreux échanges s'en sont suivis entre les parties, leurs conseils et les notaires. Ils étaient notamment relatifs aux droits de M. [K] [Y] et à l'absence de son consentement express à la vente et de sa renonciation à exercer l'action en réduction. Par acte du 30 mars 2021, M. [F] [U] et Mme [D] [J] ont fait assigner M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] devant le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND afin d'obtenir la résolution du promesse de vente du 20 mai 2019 ainsi que l'octroi d'une somme de 25.800 € au titre de la clause pénale insérée dans la promesse de vente. Par acte du 23 juin 2021, M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] ont appelé en cause la SCP [S] - SAINT-MARCOUX-BODIN - COSTA - RENAUT afin de se voir garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre. Par jugement contradictoire n° RG 25/02254 rendu le 3 mai 2024, le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND a rendu la décision suivante : '- déboute M. [F] [U] et Mme [D] [J] de leur demande tendant à voir prononcer la résolution du promesse de vente signé entre les parties le 20 mai 2019, - déboute M. [F] [U] et Mme [D] [J] de leur demande tendant à voir prononcer l'annulation du promesse de vente signé entre les parties le 20 mai 2019, - ordonne la libération de la somme de 1.000 € séquestrée entre les mains de Maître [P] [S], notaire à [Localité 2], dans le cadre du promesse de vente conclu le 20 mai 2019 et sa restitution à M. [F] [U] et Mme [D] [J], - déboute M. [F] [U] et Mme [D] [J] de leur demande tendant à voir condamner M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] au versement de la somme de 25.800 € au titre de la clause pénale contenue dans la promesse de vente conclu le 20 mai 2019, - déboute M. [F] [U] et Mme [D] [J] de leur demande tendant à voir condamner in solidum M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] et la SCP [S] - Saint-Marcoux-Bodin - Costa - Renaut à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts, - condamne M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] à payer à M. [F] [U] et Mme [D] [J] la somme de 10.000 € au titre de la clause pénale contenue dans la promesse de vente conclu le 20 mai 2019, - dit n'y avoir lieu à condamner la SCP [S] - Saint-Marcoux-Bodin - Costa - Renaut à garantir M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] des condamnations éventuellement prononcées à leur encontre, - déboute les parties du surplus de leurs demandes, - condamne M. [F] [U] et Mme [D] [J] à payer à M. [B] [Z] et Mme [I] [Z] épouse [R] la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - déboute M. [F] [U] et Mme [D] [J] et la SCP [S] - Saint-Marcoux-Bodin - Costa - Renaut de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne M. [F] [U] et Mme [D] [J] aux dépens, - rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.'

MOTIFS DE LA DECISION : Sur l'action en résolution, et subsidiairement en annulation de la vente Monsieur [U] et Madame [J] ci après dénommés les consorts [U]-[J] sollicitent en premier lieu la résolution de la vente au motif que l'absence d'information avant la signature du compromis de vente quant à l'existence d'un héritier réservataire susceptible d'exercer l'action en réduction et donc une action en revendication sur le bien litigieux, rendait impossible la réitération de la vente, l'inexécution du compromis étant exclusivement imputable aux vendeurs. Subsidiairement, ils soutiennent que le défaut d'information sur l'existence d'un héritier réservataire a vicié leur consentement. Monsieur [B] [Z] et Madame [I] [Z] épouse [R], ci après dénommés les consorts [Z], indiquent que l'exercice potentiel d'une action en revendication par le demi-frère de Madame [Z] ne présentait aucun risque pour les acquéreurs, lesquels ont refusé de réitérer la vente en raison des difficultés autres que l'absence de renonciation de l'héritier réservataire, parmi lesquelles des difficultés à vendre leur bien, à obtenir un prêt ou s'agissant de questions sur l'assainissement. Le premier juge a retenu qu'il ne pouvait être considéré que le consentement des vendeurs aurait été vicié et qu'ils n'auraient pas signé de compromis de vente s'ils avaient été informés des droits de Monsieur [K] [Y], alors même que ceux-ci ne sont pas de nature à empêcher la vente, et que postérieurement, les acquéreurs auraient pu agir contre les vendeurs en garantie d'éviction sur le fondement des articles 1625 et 1626 du code civil. Par ailleurs, le tribunal a estimé qu'aucun manquement à l'obligation d'information précontractuelle ne pouvait être reproché aux vendeurs. L'article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. L'article 1137 du code civil prévoit en outre que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. En l'espèce, il est constant que la promesse de vente conclue le 20 mai 2019 sous condition suspensive n'a pas été réitérée, l'échec ayant constaté au terme d'un procès verbal de difficulté établi devant Maître [A], notaire, qui actait le différend entre les parties et le refus des consorts [U]-[J] de réitérer la vente en l'état. Ces derniers reprochent en effet aux consorts [Z] de n'avoir pas communiqué l'information selon laquelle le demi frère de Madame [Z] pouvait en sa qualité d'héritier réservataire exercer l'action en réduction et notamment une action en revendication du bien vendu à leur profit. Sur ce point, il convient de rappeler que l'article 924-4 alinéa 1er du code civil dispose qu'après discussion préalable des biens du débiteur de l'indemnité en réduction et en cas d'insolvabilité de ce dernier, les héritiers réservataires peuvent exercer l'action en réduction ou revendication contre les tiers détenteurs des immeubles faisant partie des libéralités et aliénés par le gratifié. L'alinéa 2 de cet article dispose que lorsque, au jour de la donation ou postérieurement, le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l'aliénation du bien donné, aucun héritier réservataire, même né après que le consentement de tous les héritiers intéressés a été recueilli, ne peut exercer l'action contre les tiers détenteurs. Or, il est établi que lors de la signature de la promesse de vente le 20 mai 2019, l'existence d'un héritier réservataire et de la faculté pour celui-ci d'exercer l'action en réduction y compris à l'encontre des tiers détenteurs des immeubles donnés n'a pas été portée à la connaissance des acquéreurs, puisque cette information n'a été communiquée que quelques jours avant la date prévue pour la réitération de la vente, tel que cela ressort d'un échange de messages entre les parties en date du 12 août 2019, au terme duquel Madame [I] [Z] écrit à Madame [J] : 'je vous informe que la maison est vide et propre. Je n'ai pas de nouvelle de l'étude, sauf qu'il manque deux papiers : celui des hypothèques de [Localité 1] [...] et la renonciation de mon demi-frère (j'ai appris qu'il fallait cette renonciation la semaine dernière... Je n'étais pas du tout au courant... je vous présente mes excuses pour ce contretemps.' En réponse, Madame [J] indique : 'rencontrez-vous des difficultés à obtenir le document de votre demi-frère ''' Ce document peut-il remettre en cause la vente' Je ne comprends pas pourquoi cette info n'a pas été communiquée pour le compromis ' Il aurait déjà dû se manifester à ce moment là j'imagine ' Je vous avoue que cette situation m'inquiète beaucoup... notre offre de prêt est validée la banque n'attend que l'appel de fonds.' Si l'absence de consentement à la vente donné par Monsieur [Y], demi-frère de Mme [I] [R] n'est pas de nature à empêcher la réitération de la vente, il ne peut être valablement contesté, contrairement à ce que soutiennent les consorts [Z] dans leurs écritures, que l'absence d'intervention du co-héritier réservataire expose les acquéreurs à un risque de recours ultérieur en fonction de la solvabilité du débiteur de l'indemnité de réduction et ce risque ne peut être écarté au motif que l'indemnité de réduction évaluée par le notaire à la somme de 42.166,66 € est bien inférieure au prix de vente de l'immeuble litigieux. Certes, les consorts [Z] ont proposé, par l'intermédiaire de leur notaire le 14 janvier 2020 de consigner la totalité du prix de vente jusqu'à ce que Monsieur [Y] accepte de régler la succession ou jusqu'à ce que son action soit prescrite. Cependant, la consignation du prix de vente n'est pas de nature à garantir suffisamment les éventuels acquéreurs contre un recours en revendication d'un héritier réservataire, d'autant que cette somme peut constituer le gage d'autres créanciers le cas échéant titulaires de sûretés. En outre, le risque d'une action en revendication de l'immeuble, constitue également une atteinte avérée au droit de propriété pour les éventuels acquéreurs en raison de la précarité générée par la situation, et ce malgré la garantie d'éviction due par tout vendeur. Pour autant, il se déduit des échanges de messages précités que Madame [Z], en l'absence de connaissances juridiques précises, ne mesurait pas les risques encourus par les acheteurs même si elle n'ignorait pas l'existence de son demi-frère, et n'avait pas dissimulé sciemment une information essentielle à ses cocontractants.